ILS PARLENT DE NOUS
Le marché en un chiffre
Votre bien est-il au-dessus ou en dessous de cette moyenne ?
Deux minutes pour le savoir, sans inscription.
Plus le logement est petit, plus le prix au m² grimpe : la cuisine et la salle de bains coûtent le même prix dans un studio que dans un quatre-pièces.
Synthèse par typologie.
Votre typologie ne figure pas dans ce tableau ?
Le simulateur couvre du studio à la maison, meublé comme vide.
Un marché en mouvement
Si vous louez déjà, votre loyer ne peut pas être aligné sur cette variation en cours de bail : la révision annuelle est plafonnée par l'indice de référence des loyers. Au changement de locataire non plus, la hausse n'est pas toujours libre : en zone tendue comme dans les villes encadrées, elle reste plafonnée. Le bloc sur l'encadrement, plus bas, dit ce qui s'applique ici.
Calculer ma révision de loyer →Quartier par quartier
La barre montre où se situent la moitié des annonces du quartier, le trait vertical marque la médiane. Un quartier à barre large est hétérogène : le loyer dépend beaucoup du bien précis.
Synthèse par quartier.
Une estimation locative 100 % conforme
L'estimation ci-dessus reflète le marché réel, pas le plafond réglementaire. Avant de fixer votre loyer, vérifiez le loyer de référence applicable à votre adresse : un dépassement non justifié par un complément de loyer vous expose à une action en diminution.
Calculer mon loyer plafond →FAQ
Thomas Alazet
Expert locatif Manda.
À 19,28 € le m², la commune dépasse de 28 % la médiane des Pyrénées-Atlantiques, à 15,10 €, mais c'est le prix d'achat qui frappe : 6 687 € le m², pour un rendement brut de 3,46 %, le quatrième plus faible de France.
Un chiffre explique tout le reste : 40,8 % du parc est constitué de résidences secondaires et de logements occasionnels. Quatre logements sur dix ne sont pas des résidences principales, et ce sont eux qui fixent la valeur du marché.
Les chiffres le disent sans ambiguïté. La vacance ne dépasse pas 2,1 %, le taux le plus bas de tous les Pyrénées-Atlantiques que nous suivons : le parc annuel est totalement saturé. Le parc social ne représente que 6,0 % des logements.
C'est précisément ce qui justifie l'encadrement des loyers sur la commune. Une réserve s'impose par ailleurs sur la donnée : l'indice de fiabilité n'est que de 47 sur 100, l'un des plus bas de France, car le parc mêle villas, appartements de villégiature et logements de résidents permanents dont les valeurs s'étalent considérablement.
Vérifiez impérativement l'encadrement : Biarritz fait partie du périmètre de l'agglomération Pays Basque soumis à l'encadrement du niveau des loyers, et le plafond applicable à votre adresse s'impose sur tout loyer de marché.
Faites ensuite estimer le bien individuellement, c'est ici indispensable. Si vous louez à l'année, votre argument est la rareté absolue : sur un marché où quatre logements sur dix sont saisonniers et où la vacance est nulle, la demande de résidents permanents est durablement sous-servie.
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