Tout savoir sur la loi du 6 juillet 1989

En bref

• La loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dite loi Mermaz, est le texte de référence de la location d'habitation en France. Elle encadre le bail, le loyer, le dépôt de garantie, le congé et les obligations du bailleur comme du locataire.
• Elle est d'ordre public : une clause du bail qui contredit ses règles protectrices est réputée non écrite.
• Elle s'applique aux logements loués comme résidence principale : location vide (titre Ier), location meublée (titre Ier bis, depuis la loi ALUR de 2014) et bail mobilité (titre Ier ter, depuis la loi ELAN de 2018).
• Durée minimale du bail : 3 ans si le bailleur est une personne physique, 6 ans si c'est une personne morale, 1 an en meublé, 9 mois pour un étudiant en meublé, de 1 à 10 mois en bail mobilité.
• Dépôt de garantie : au maximum 1 mois de loyer hors charges en location vide, 2 mois en meublé, aucun en bail mobilité. Il doit être restitué sous 1 mois si l'état des lieux de sortie est conforme, sous 2 mois dans le cas contraire.
• Congé : le bailleur doit prévenir 6 mois avant l'échéance en location vide (3 mois en meublé) et avancer un motif prévu par la loi. Le locataire a un préavis de 3 mois en location vide, ramené à 1 mois en zone tendue, dans certaines situations et en meublé.
• Réformes récentes : la clause résolutoire est obligatoire et le délai après commandement de payer passe à 6 semaines (loi Kasbarian-Bergé, 2023). Les logements classés G au DPE sont interdits à la location depuis le 1er janvier 2025. Des contrats types mis à jour s'appliquent aux baux conclus ou renouvelés à partir du 1er octobre 2026.

Qu'est-ce que la loi du 6 juillet 1989 ?

La loi du 6 juillet 1989, officiellement loi n° 89-462 « tendant à améliorer les rapports locatifs », organise la location de logements d'habitation en France. Elle fixe les règles du contrat, du loyer, du dépôt de garantie, de la durée du bail et du congé. Elle définit aussi les obligations réciproques du propriétaire et du locataire.

Que vous mettiez un logement en location ou que vous en cherchiez un, c'est ce texte qui répond à la plupart de vos questions. On l'appelle aussi plus simplement « loi de 1989 ». Elle a été modifiée à de nombreuses reprises depuis son adoption. Pour savoir ce qui s'applique aujourd'hui à un bail, il faut donc consulter sa version consolidée, qui intègre toutes les modifications en vigueur.

La loi s'organise en plusieurs grandes parties :

• Le titre Ier : les règles de la location vide à usage de résidence principale, qui forment le socle du texte.
• Le titre Ier bis : les règles propres à la location meublée de résidence principale, ajoutées en 2014.
• Le titre Ier ter : le bail mobilité, ajouté en 2018.
• Les titres suivants : les rapports collectifs entre bailleurs et locataires (associations, accords collectifs) et des dispositions diverses.

Pour un bailleur, la loi est un mode d'emploi : ce qu'il doit remettre, ce qu'il peut demander et à quel moment. Pour un locataire, elle garantit une stabilité et des protections qui ne peuvent pas lui être retirées par contrat.

Pourquoi la loi de 1989 est-elle appelée « loi Mermaz » ?

La loi de 1989 est surnommée « loi Mermaz » en référence à Louis Mermaz, homme politique associé à son adoption sous le gouvernement de Michel Rocard. On parle aussi parfois de loi Mermaz-Malandain. Elle a succédé à deux textes qui encadraient déjà les locations : la loi Quilliot de 1982, puis la loi Méhaignerie de 1986.

La loi Méhaignerie avait assoupli le cadre des locations, notamment en matière de loyers. La loi de 1989 a cherché à rééquilibrer les rapports entre propriétaires et locataires. Elle a posé une durée minimale de bail, un congé obligatoirement motivé et un encadrement de l'évolution des loyers. Plus de trente ans après, ce socle reste en place, enrichi par les réformes successives.

La loi de 1989 est-elle d'ordre public ?

Oui. L'article 2 de la loi précise que ses dispositions sont d'ordre public. Le bailleur et le locataire ne peuvent donc pas y déroger par contrat, même d'un commun accord, sauf quand le texte le prévoit lui-même. Une clause contraire est réputée non écrite : le bail reste valable, mais la clause ne produit aucun effet.

Deux exemples pour illustrer cela :

• Un bail de location vide qui prévoit un dépôt de garantie de deux mois de loyer ne permet pas au bailleur d'exiger plus d'un mois, le plafond légal.
• Une clause qui impose au locataire un préavis de six mois ne l'engage pas : c'est le préavis légal qui s'applique.

À quels baux s'applique la loi du 6 juillet 1989 ?

La loi de 1989 s'applique aux logements loués comme résidence principale du locataire, c'est-à-dire occupés au moins huit mois par an. Elle couvre la location vide (titre Ier), la location meublée (titre Ier bis, créé par la loi ALUR en 2014) et le bail mobilité (titre Ier ter, créé par la loi ELAN en 2018).

Elle concerne les locaux à usage d'habitation et les locaux à usage mixte, professionnel et d'habitation. Elle couvre aussi les garages, places de stationnement, jardins et autres locaux loués accessoirement au logement par le même bailleur. La durée de huit mois peut ne pas être atteinte en cas d'obligation professionnelle, de raison de santé ou de force majeure. L'occupation peut être celle du locataire, de son conjoint ou d'une personne à sa charge.

Chaque type de bail a ses propres règles :

• La location vide relève de l'ensemble du titre Ier. Pour une vue d'ensemble, consultez notre article sur le fonctionnement d'une location vide.
• La location meublée de résidence principale suit le titre Ier bis. Celui-ci reprend une grande partie des règles du bail vide et y ajoute des règles propres, détaillées dans notre article sur les règles spécifiques d'une location meublée.
• Le bail mobilité est une location meublée de courte durée, réservée à certains publics. Pour en savoir plus, consultez notre article sur ce format de bail court et flexible.

Quels baux sont exclus de la loi de 1989 ?

Les locations qui ne sont pas la résidence principale du locataire ne relèvent pas de la loi de 1989 : location saisonnière, résidence secondaire. Sont aussi exclus, en tout ou partie, les logements de fonction, les logements-foyers et, en principe, les logements loués à une société. Ces contrats relèvent du code civil ou d'autres règles.

Le cas des logements sociaux demande de la prudence. Les logements HLM et les logements conventionnés relèvent en partie de la loi de 1989. Plusieurs de ses articles ne s'y appliquent pas ou s'y appliquent de façon adaptée (article 40 de la loi), et le Code de la construction et de l'habitation ajoute ses propres règles. Pour une situation précise, le plus sûr est d'interroger son bailleur social ou l'ADIL de son département.

Si votre location ne relève pas de la loi de 1989, notre article sur les baux qui relèvent d'un autre régime juridique présente le cadre applicable.

Le tableau ci-dessous récapitule, pour chaque type de location, si la loi de 1989 s'applique et quel régime juridique prend le relais.

Quels délais et plafonds retenir de la loi de 1989 ?

Les chiffres essentiels de la loi de 1989 sont les suivants :

• Un bail vide d'au moins 3 ans (6 ans pour une personne morale),
• Un meublé d'au moins 1 an,
• Un dépôt de garantie plafonné à 1 mois de loyer hors charges en vide et 2 mois en meublé,
• Un congé du bailleur 6 mois avant l'échéance en vide,
• Un préavis du locataire de 3 mois ou 1 mois.

Le tableau ci-dessous réunit ces repères par type de bail, avec l'article correspondant.

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Quels sont les articles clés de la loi du 6 juillet 1989 ?

Les articles les plus consultés de la loi du 6 juillet 1989 portent sur le contrat (articles 3 à 5), les obligations des parties (6 à 8-1), la durée et la fin du bail (10 à 15), le loyer (17 à 17-2), le dépôt de garantie (22), les garanties (22-1), les charges (23), la clause résolutoire (24), le meublé et le bail mobilité.

Que disent les articles 1 et 2 de la loi de 1989 ?

Ces deux articles déterminent si une location est concernée par la loi de 1989 :

• L'article 1 pose un principe : le droit au logement est un droit fondamental. Aucune personne ne peut se voir refuser une location pour un motif discriminatoire. L'article 1 rappelle aussi que les droits et les obligations des bailleurs et des locataires doivent être équilibrés, dans leurs relations individuelles comme collectives.
• L'article 2 fixe le champ d'application : les logements loués à titre de résidence principale et les locaux accessoires loués avec eux. Il affirme aussi que ces règles sont d'ordre public. L'article 2 précise aussi la notion de résidence principale (au moins huit mois d'occupation par an) et liste les logements qui échappent en tout ou partie à la loi.

Que dit l'article 3 sur le contrat de location ?

L'article 3 impose un bail écrit, conforme à un contrat type défini par décret. Il liste les mentions obligatoires : identité des parties, date de prise d'effet, durée, description du logement et de ses équipements, surface habitable, loyer et modalités de paiement, règles de révision et montant du dépôt de garantie.

Plusieurs documents doivent être joints au bail :

• Le dossier de diagnostics techniques,
• Une notice d'information sur les droits et les obligations des parties,
• L'état des lieux,
• En copropriété, des extraits du règlement de copropriété,
• Dans les villes où les loyers sont encadrés, le bail indique aussi le loyer de référence.

Que dit l'article 3-1 sur l'état des lieux ?

L'article 3-1 complète ce dispositif. Si la surface habitable réelle est inférieure de plus d'un vingtième à celle indiquée dans le bail, le locataire peut demander une baisse du loyer proportionnelle à l'écart.

Pour vérifier qu'un bail est complet, consultez notre article sur le contenu obligatoire d'un contrat de location. Les contrats types sont mis à jour pour les baux conclus ou renouvelés à partir du 1er octobre 2026. Nous détaillons ce point dans notre article sur le nouveau contrat de location 2026.

Que dit l'article 3-2 sur l'état des lieux ?

L'article 3-2 impose un état des lieux à l'entrée et à la sortie du logement. Il est établi de façon contradictoire par le bailleur et le locataire, ou par un tiers qu'ils mandatent. Si les parties ne s'accordent pas, un commissaire de justice peut l'établir, et les frais sont alors partagés par moitié. Ce document sert de référence en fin de bail.

Le locataire peut demander à compléter l'état des lieux d'entrée dans les 10 jours qui suivent son établissement. Pour le chauffage, il peut le faire pendant le premier mois de la période de chauffe. En fin de bail, c'est la comparaison entre les deux états des lieux qui justifie, ou non, une retenue sur le dépôt de garantie. Pour bien préparer ces deux étapes, consultez nos articles sur les formalités qui encadrent l'entrée dans le logement et sur les formalités de sortie du logement.

Que dit l'article 3-3 sur les diagnostics ?

L'article 3-3 oblige le bailleur à annexer au bail un dossier de diagnostics techniques. Il comprend notamment le diagnostic de performance énergétique, le constat de risque d'exposition au plomb pour les logements anciens et l'état des risques. S'y ajoutent les états des installations intérieures d'électricité et de gaz lorsqu'elles ont plus de quinze ans.

Selon la situation du logement, d'autres éléments peuvent s'ajouter, comme des informations sur l'amiante ou sur le bruit à proximité d'un aérodrome. Ce dossier permet au locataire de connaître l'état du logement et les risques auxquels il est exposé avant de s'engager. La liste complète et la durée de validité de chaque document sont présentées dans notre article sur les documents techniques à annexer au contrat.

Que dit l'article 4 sur les clauses abusives ?

L'article 4 liste les clauses réputées non écrites dans un bail d'habitation. Une clause interdite ne rend pas le bail nul, elle est simplement privée d'effet. La liste comprend par exemple l'obligation de souscrire l'assurance choisie par le bailleur, les pénalités automatiques de retard ou l'interdiction d'héberger des proches.

La liste compte une vingtaine de clauses. Elle interdit aussi d'imposer le prélèvement automatique comme seul mode de paiement ou de facturer l'envoi des quittances. Pour savoir ce qu'un bail peut prévoir ou non, consultez notre article sur le détail des clauses interdites dans un bail.

Que dit l'article 5 sur les frais d'agence ?

L'article 5 encadre les honoraires des agences lors de la mise en location. Seules quatre prestations peuvent être facturées en partie au locataire :

• La visite,
• La constitution du dossier,
• La rédaction du bail,
• L'état des lieux.

Sa part ne peut pas dépasser celle du bailleur et elle est plafonnée par mètre carré de surface habitable.

Les plafonds sont fixés par décret. Ils varient selon que le logement se trouve en zone très tendue, en zone tendue ou ailleurs, et l'état des lieux a son propre plafond. Les autres frais, comme la recherche du locataire ou la négociation, restent entièrement à la charge du bailleur. Pour éviter les erreurs de calcul, consultez notre article sur la répartition des frais facturés lors de la mise en location.

Que dit l'article 6 sur les obligations du bailleur ?

L'article 6 impose au bailleur de remettre un logement décent. Le logement ne doit présenter aucun risque pour la sécurité ou la santé, doit être doté des équipements habituels et atteindre un niveau minimal de performance énergétique. Le bailleur doit ensuite assurer au locataire une jouissance paisible, entretenir le logement et faire les réparations autres que locatives.

Les critères de décence sont précisés par décret. Depuis la loi Climat et Résilience, ils comprennent un seuil de performance énergétique qui se durcit progressivement. Le bailleur ne peut pas non plus s'opposer aux aménagements réalisés par le locataire, tant qu'ils ne transforment pas le logement. Si le logement n'est pas décent, le locataire peut demander sa mise en conformité, puis saisir la commission départementale de conciliation ou le juge.

Que dit l'article 7 de la loi de 1989 sur les obligations du locataire ?

L'article 7 fixe les obligations du locataire. Il doit payer le loyer et les charges aux échéances prévues, user paisiblement du logement et répondre des dégradations survenues pendant la location. Il assure l'entretien courant et les menues réparations, ne transforme pas les lieux sans accord écrit, laisse faire certains travaux et s'assure contre les risques locatifs.

Les réparations locatives sont précisément listées par décret : entretien des joints, remplacement des ampoules, débouchage des canalisations, entre autres. Le locataire ne répond pas des dégradations dues à la vétusté, à une malfaçon, à la force majeure ou au fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement. Pour l'assurance, il remet une attestation à la remise des clés, puis chaque année à la demande du bailleur.

Que disent les articles 8 et 8-1 sur la sous-location et la colocation ?

L'article 8 interdit au locataire de céder son bail ou de sous-louer sans l'accord écrit du bailleur. Ce dernier doit aussi valider le prix : le loyer au mètre carré demandé au sous-locataire ne peut pas dépasser celui payé par le locataire principal. L'article 8-1 organise la colocation, en particulier la clause de solidarité entre colocataires.

Avec une clause de solidarité, chaque colocataire peut être tenu de payer la totalité du loyer. Quand l'un d'eux donne congé, sa solidarité prend fin dès qu'un nouveau colocataire figure au bail, et au plus tard six mois après la date d'effet du congé. Pour aller plus loin, consultez notre article sur les spécificités d'une location partagée.

Que disent les articles 10 et 11 sur la durée du bail ?

L'article 10 fixe la durée minimale du bail vide à 3 ans si le bailleur est une personne physique (un particulier ou une SCI familiale, par exemple), et à 6 ans s'il s'agit d'une personne morale. L'article 11 autorise un bail plus court, d'au moins un an, lorsqu'un événement précis justifie la reprise du logement pour des raisons professionnelles ou familiales.

Si aucune des parties ne donne congé, le bail est reconduit tacitement pour la même durée : 3 ou 6 ans. Il peut aussi être renouvelé par une offre expresse. Dans le cas d'un bail de durée réduite, le bailleur doit confirmer l'événement au moins deux mois avant le terme. À défaut, ou si l'événement ne se réalise pas, le bail est réputé conclu pour 3 ans. Pour comprendre ce qui se passe à l'échéance, consultez nos articles sur les règles de reconduction d'un contrat de location et sur la situation d'un locataire présent depuis de longues années.

Que dit l'article 15 de la loi de 1989 sur le congé ?

L'article 15 encadre la fin du bail à l'initiative de chaque partie. Le bailleur doit donner congé au moins 6 mois avant l'échéance, pour reprendre le logement, le vendre ou pour un motif légitime et sérieux. Le locataire, qui peut résilier à tout moment, doit respecter un préavis de 3 mois, réduit à 1 mois dans certains cas.

• Côté bailleur, la reprise pour habiter bénéficie au bailleur ou à certains proches listés par la loi, la vente ouvre au locataire un droit de préemption, et le motif légitime et sérieux peut être, par exemple, des retards de paiement répétés. Le congé est notifié par lettre recommandée avec avis de réception, par acte de commissaire de justice ou par remise en main propre contre récépissé ou émargement. Un congé frauduleux expose le bailleur à une amende pénale. Pour préparer un congé valable, consultez notre article sur les motifs qui permettent de mettre fin à un contrat.
• Côté locataire, le préavis d'un mois s'applique notamment dans les communes situées en zone tendue (consultez les villes concernées par ce dispositif), ainsi que dans certaines situations professionnelles, de santé ou sociales prévues par l'article 15, comme une mutation, une perte d'emploi ou l'attribution d'un logement social.

Que disent les articles 17, 17-1 et 17-2 sur le loyer ?

Selon l’article 17, le loyer est fixé librement à la signature, avec deux exceptions : les zones tendues, où la hausse entre deux locataires est limitée, et les villes qui appliquent l'encadrement des loyers.

• L'article 17-1 organise la révision annuelle selon l'indice de référence des loyers de l'Insee, si le bail le prévoit.
• L'article 17-2 encadre la réévaluation au renouvellement.

La révision a lieu au plus une fois par an, à la date prévue au bail ou à sa date anniversaire. Le bailleur dispose d'un an pour la demander, et la révision n'a pas d'effet rétroactif. La réévaluation au renouvellement n'est possible que si le loyer est manifestement sous-évalué. Le bailleur doit alors la proposer au moins six mois avant le terme, en s'appuyant sur des loyers de référence du voisinage, et la hausse est étalée dans le temps. Depuis le 24 août 2022, les loyers des logements classés F ou G au DPE ne peuvent plus augmenter en France métropolitaine, que ce soit par révision, majoration ou réévaluation.

Pour appliquer ces règles pas à pas, consultez nos articles sur les conditions de révision d'un loyer en cours de bail et sur le dispositif de plafonnement des loyers.

Que dit l'article 21 sur la quittance de loyer ?

L'article 21 oblige le bailleur à remettre gratuitement une quittance au locataire qui la demande. Elle distingue le loyer et les charges. Si le locataire ne paie qu'une partie de la somme due, le bailleur lui remet un reçu. Avec l'accord du locataire, la quittance peut être envoyée sous forme dématérialisée, par exemple par e-mail.

Aucun frais d'établissement ou d'envoi ne peut être facturé, et une clause qui en prévoirait serait réputée non écrite (article 4). La quittance sert de preuve de paiement au locataire, notamment pour constituer un dossier de location par la suite.

Que dit l'article 22 sur le dépôt de garantie ?

L'article 22 plafonne le dépôt de garantie à 1 mois de loyer hors charges pour une location vide. Le bailleur le restitue sous 1 mois si l'état des lieux de sortie est conforme à celui d'entrée, sous 2 mois dans le cas contraire, après déduction des sommes justifiées. Tout retard entraîne une majoration de 10 % du loyer mensuel hors charges par mois commencé.

Le dépôt de garantie ne produit pas d'intérêts. Le plafond est de 2 mois en meublé (article 25-6), et aucun dépôt ne peut être demandé en bail mobilité. Les retenues possibles, les cas particuliers comme la copropriété et les recours sont détaillés dans notre article sur les règles de versement et de restitution de cette somme.

Que dit l'article 22-1 sur la caution ?

L'article 22-1 encadre le cautionnement, c'est-à-dire l'engagement d'un proche ou d'un organisme à payer à la place du locataire défaillant. Un bailleur qui a souscrit une assurance contre les loyers impayés ne peut pas exiger en plus une caution. La loi prévoit une exception quand le locataire est étudiant ou apprenti.

L'acte de cautionnement doit notamment indiquer le montant du loyer et ses conditions de révision, et la caution reçoit un exemplaire du bail. Le bailleur ne peut pas refuser une caution au motif qu'elle n'a pas la nationalité française ou qu'elle ne réside pas en métropole. Pour comprendre les engagements de chacun, consultez notre article sur le mécanisme de garantie apporté par un tiers.

Que dit l'article 23 sur les charges locatives ?

L'article 23 définit les charges que le bailleur peut récupérer auprès du locataire :

• Services rendus liés à l'usage du logement,
• Entretien courant et menues réparations des parties communes,
• Certaines taxes, comme la taxe d'enlèvement des ordures ménagères.

La liste est fixée par décret, et les dépenses qui n'y figurent pas restent à la charge du bailleur.

Les charges sont généralement payées sous forme de provisions mensuelles, suivies d'une régularisation annuelle. Le bailleur communique le décompte par nature de charges un mois avant cette régularisation et tient les justificatifs à disposition du locataire pendant six mois. Si la régularisation n'a pas été demandée avant la fin de l'année civile qui suit l'année d'exigibilité, le locataire peut demander à payer en douze mensualités. Pour savoir ce qui peut être refacturé, consultez notre article sur la liste des charges qui peuvent être facturées au locataire.

Que dit l'article 24 sur la clause résolutoire ?

L'article 24 organise la clause résolutoire, qui met fin au bail de plein droit en cas de manquement du locataire. Depuis la loi Kasbarian-Bergé de 2023, tout bail soumis à la loi de 1989 doit prévoir cette résiliation en cas de loyers ou de charges impayés, ou de dépôt de garantie non versé. Le locataire dispose de 6 semaines pour régler après un commandement de payer.

Le commandement de payer est délivré par un commissaire de justice. Si la dette n'est pas réglée dans le délai, le bailleur peut demander au juge de constater la résiliation du bail. Le juge peut, sous conditions, accorder des délais de paiement qui suspendent les effets de la clause. Le bail peut aussi prévoir une clause résolutoire en cas de défaut d'assurance ou de troubles de voisinage constatés par une décision de justice. Pour en mesurer les conséquences, consultez notre article sur la clause qui organise la résiliation automatique du bail.

Que disent les articles 25-3 et suivants sur le bail meublé ?

Les articles 25-3 à 25-11 forment le titre Ier bis, créé par la loi ALUR, consacré à la location meublée de résidence principale. Le bail dure au moins 1 an, avec reconduction tacite, ou 9 mois non reconductible pour un étudiant. Le dépôt de garantie peut atteindre 2 mois de loyer hors charges, et le préavis du locataire est de 1 mois.

Un logement est considéré comme meublé s'il comporte au moins les équipements listés par décret, pour que le locataire puisse y vivre normalement (literie, plaques de cuisson, réfrigérateur, vaisselle, entre autres). Le bailleur peut donner congé au moins 3 mois avant l'échéance, pour les trois mêmes motifs qu'en location vide : reprise, vente ou motif légitime et sérieux. De nombreux articles du titre Ier s'appliquent aussi au meublé (bail écrit, état des lieux, diagnostics, clauses interdites, décence et obligations du locataire).

Que disent les articles 25-12 et suivants sur le bail mobilité ?

Les articles 25-12 à 25-18 forment le titre Ier ter, créé par la loi ELAN de 2018, concernant le bail mobilité. Ce bail meublé dure de 1 à 10 mois et n'est pas renouvelable. Il est réservé aux personnes en formation professionnelle, en études supérieures, en apprentissage, en stage, en service civique, en mutation ou en mission temporaire. Aucun dépôt de garantie n'est possible.

La durée peut être modifiée une fois par avenant, à condition que la durée totale ne dépasse pas 10 mois. Le locataire peut partir à tout moment en respectant un préavis d'un mois. Si les parties veulent poursuivre la location au-delà du terme, elles doivent signer un nouveau bail, qui sera alors un bail meublé classique. Faute de dépôt de garantie, beaucoup de bailleurs s'appuient sur une garantie comme Visale, proposée par Action Logement.

Quelles réformes ont modifié la loi du 6 juillet 1989 ?

Depuis 1989, la loi a été modifiée par plusieurs réformes majeures : la loi ALUR en 2014, la loi ELAN en 2018, la loi Climat et résilience en 2021 et la loi Kasbarian-Bergé en 2023. Il faut y ajouter la loi Le Meur en 2024, qui encadre les meublés de tourisme. Enfin, des contrats types mis à jour s'appliquent aux baux conclus ou renouvelés à partir du 1er octobre 2026.

Qu'ont changé les lois ALUR et ELAN ?

La loi ALUR du 24 mars 2014 a profondément réécrit la loi de 1989. Elle a créé le contrat type, limité les frais d'agence facturables au locataire, réduit le préavis en zone tendue, instauré l'encadrement des loyers et créé le régime du meublé. Elle a aussi allongé la liste des clauses interdites, précisé les règles de l'état des lieux et limité la retenue sur le dépôt de garantie en copropriété.

La loi ELAN du 23 novembre 2018 a créé le bail mobilité et refondu l'encadrement des loyers en dispositif expérimental. Elle a par ailleurs rendu le DPE opposable.

Qu'a changé la loi Climat et Résilience de 2021 ?

La loi Climat et Résilience du 22 août 2021 a ajouté un critère énergétique à la décence du logement. En France métropolitaine, les logements classés G au DPE ne peuvent plus être proposés à la location depuis le 1er janvier 2025. Ce sera le cas des logements classés F en 2028, puis des logements classés E en 2034.

Cette interdiction s'applique aux nouveaux baux, ainsi qu'aux renouvellements et aux reconductions de baux en cours. Une première étape existait déjà depuis le 1er janvier 2023 pour les logements les plus énergivores. Depuis le 24 août 2022, les loyers des logements classés F ou G ne peuvent plus augmenter. Les départements d'outre-mer suivent un calendrier différent. Pour anticiper, consultez nos articles sur les règles de performance énergétique applicables à la location et sur la façon d'organiser des travaux en cours de location.

Qu'a changé la loi Kasbarian-Bergé de 2023 ?

La loi du 27 juillet 2023, dite loi Kasbarian-Bergé, vise à protéger les logements contre l'occupation illicite et à accélérer le traitement des impayés. Pour les baux relevant de la loi de 1989, elle rend la clause résolutoire obligatoire. Elle réduit aussi de deux mois à six semaines le délai laissé au locataire pour payer après un commandement de payer.

La loi a aussi raccourci certains délais de la procédure judiciaire et encadré plus strictement les délais de paiement que le juge peut accorder. En parallèle, elle a alourdi les sanctions contre le squat, ce qui concerne les occupants sans droit ni titre et non les locataires. Pour réagir au bon moment face à un impayé, consultez notre article sur la marche à suivre en cas de loyer impayé.

Quel est le lien entre la loi Le Meur et la loi de 1989 ?

La loi Le Meur du 19 novembre 2024 concerne les meublés de tourisme, qui ne relèvent pas de la loi de 1989. Elle donne aux communes de nouveaux outils pour réguler ces locations de courte durée. Elle soumet aussi progressivement ces meublés à des exigences de performance énergétique qui se rapprochent de celles des locations à l'année.

Elle a aussi créé la servitude de résidence principale (article L. 151-14-1 du Code de l'urbanisme), que les contrats types mis à jour en 2026 permettent de viser dans une clause résolutoire facultative. Pour le reste, son effet sur les baux d'habitation est surtout indirect. En rendant la location touristique plus encadrée, elle réduit l'écart de règles avec la location de résidence principale et peut inciter certains propriétaires à revenir vers des baux relevant de la loi de 1989. Un bailleur qui hésite entre les deux formules doit donc comparer deux cadres qui se sont nettement rapprochés.

Que change le nouveau contrat type au 1er octobre 2026 ?

Le décret n° 2026-596 du 6 juillet 2026 met à jour les contrats types annexés au décret du 29 mai 2015, pour les baux conclus ou renouvelés à compter du 1er octobre 2026. Il y intègre la clause résolutoire obligatoire depuis 2023 et une clause facultative liée à la servitude de résidence principale. Les baux déjà signés ne sont pas modifiés.

Pour un bailleur, il s'agit surtout de vérifier que tout bail signé à partir de cette date suit bien le nouveau modèle, en location vide comme en meublé. Nous détaillons les changements concrets dans notre article sur le nouveau contrat de location 2026.

Que doivent respecter le bailleur et le locataire selon la loi de 1989 ?

La loi de 1989 repose sur un équilibre.

Quelles sont, en résumé, les obligations du bailleur ?

Le bailleur doit :

• Remettre un logement décent et en bon état, avec un bail écrit conforme au contrat type et le dossier de diagnostic technique,
• Garantir une jouissance paisible,
• Faire réaliser les réparations qui ne sont pas locatives,
• Respecter les plafonds du dépôt de garantie et de révision du loyer,
• Ne donner congé que pour un motif prévu par la loi.

Il remet aussi gratuitement les quittances, justifie les charges récupérées et restitue le dépôt de garantie dans les délais. Pour une vue complète, consultez notre article sur le détail des obligations du bailleur.

Quelles sont, en résumé, les obligations du locataire ?

Le locataire doit :

• Payer le loyer et les charges aux échéances prévues,
• Occuper le logement paisiblement,
• Assurer l'entretien courant et les réparations locatives,
• Souscrire une assurance habitation,
• Respecter le préavis légal quand il part.

Il ne peut ni transformer le logement ni le sous-louer sans l'accord écrit du bailleur.

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Où consulter le texte officiel de la loi du 6 juillet 1989 ?

Le texte consolidé de la loi, qui intègre toutes les modifications en vigueur, est publié sur Légifrance sous la référence JORFTEXT000000509310.

Service-public.fr propose des fiches pratiques par situation. L'ANIL et son réseau d'ADIL départementales répondent gratuitement aux questions juridiques des bailleurs et des locataires.

Bon à savoir : sur Légifrance, il est possible d'afficher la version d'un article à une date donnée. Cela est utile en cas de litige sur un bail ancien, car c'est en principe la version en vigueur à la signature ou au renouvellement du bail qui s'applique, sauf disposition transitoire contraire.

FAQ sur la loi du 6 juillet 1989

Que dit la loi 89-462 du 6 juillet 1989 en résumé ?

La loi du 6 juillet 1989 encadre la location de résidences principales, vides, meublées ou en bail mobilité. Elle impose un bail écrit, un état des lieux et des diagnostics. Elle fixe la durée du bail, plafonne le dépôt de garantie, encadre le loyer et le congé, et définit les obligations du bailleur et du locataire. Elle est d'ordre public.

La loi de 1989 s'applique-t-elle aux locations meublées ?

Oui, depuis la loi ALUR de 2014, pour les meublés loués comme résidence principale. Ils relèvent du titre Ier bis (articles 25-3 et suivants) : bail d'un an ou de 9 mois pour un étudiant, dépôt de garantie de 2 mois maximum, préavis locataire d'un mois. Les meublés de tourisme et les résidences secondaires restent en dehors de la loi.

Quelle est la différence entre un bail loi 1989 et un bail code civil ?

Le bail loi 1989 concerne la résidence principale du locataire et impose des règles protectrices d'ordre public : durée minimale, congé motivé, plafond du dépôt de garantie. Le bail Code civil s'applique aux locations hors de ce champ, comme une résidence secondaire ou un logement loué à une société. Les parties y sont beaucoup plus libres de fixer leurs règles.

La loi de 1989 a-t-elle été modifiée récemment ?

Oui. La loi Kasbarian-Bergé de 2023 a rendu la clause résolutoire obligatoire et réduit à six semaines le délai qui suit un commandement de payer. Depuis le 1er janvier 2025, les logements classés G ne peuvent plus être loués en métropole. Des contrats types mis à jour s'appliquent aux baux conclus ou renouvelés à partir du 1er octobre 2026 (décret n° 2026-596).

Qu'est-ce qui change en zone tendue avec la loi de 1989 ?

En zone tendue, le préavis du locataire d'une location vide passe de trois mois à un mois. La hausse du loyer entre deux locataires est limitée par un décret renouvelé chaque année, et le bail doit mentionner le dernier loyer du locataire précédent. Dans les villes qui appliquent l'encadrement des loyers, le loyer ne peut pas dépasser un loyer de référence majoré.

Un propriétaire peut-il récupérer son logement quand il le souhaite ?

Non. En location vide, le bailleur ne peut donner congé que pour l'échéance du bail, au moins six mois à l'avance, et pour l'un des trois motifs de l'article 15 : reprise pour habiter, vente ou motif légitime et sérieux. En meublé, le délai est de trois mois avant l'échéance.

Que risque un bailleur qui ne respecte pas la loi de 1989 ?

Les sanctions dépendent de la règle en cause. Une clause interdite est réputée non écrite. Un dépôt de garantie restitué en retard entraîne une majoration de 10 % du loyer mensuel par mois. Un congé irrégulier peut être annulé, et un congé frauduleux expose à une amende pénale. Un logement non décent peut donner lieu à des travaux ordonnés par le juge et à une baisse du loyer.