Il arrive que parfois, vous ayez à effectuer des travaux dans votre logement locatif. Dans ces moments, il se peut que votre logement soit toujours occupé par votre locataire. La question se pose alors: est-il possible d’effectuer des travaux durant le bail de votre locataire? Que dit la loi sur ce point? Y a-t-il un moyen de trouver un arrangement qui puisse convenir à chaque partie ? Beaucoup de questions donc qui exigent des réponses respectant les plans légal et pratique. Comment un propriétaire peut-il engager des travaux pendant une location. Nous faisons le point.
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Travaux propriétaire pendant location : que dit la loi ?
Si vous voulez effectuer des travaux dans votre bien immobilier toujours habité par votre locataire, penchons-nous tout d’abord sur ce que nous dit la loi. L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 oblige le propriétaire à livrer un logement salubre à son locataire. Réalisation de travaux urgents
- Le locataire doit laisser l’accès à son lieu de vie disponible en cas de travaux urgents nécessaires à la conservation du logement loué et ne pouvant être repoussés à la fin du bail.
- Le propriétaire est libre d’entrer dans son logement locatif habité pour y effectuer toute réparation qu’il juge nécessaire.
- Pour tous les travaux d’entretien, le locataire devra se plier à ceux-ci le temps qu’il faudra pour les réaliser.
A noter que le locataire est dans l'obligation de prendre les travaux à sa charge s’il a lui-même détérioré un élément lié au bien immobilier. Dans ce cas, le propriétaire devra se déplacer pour constater les dégâts, faire établir un devis et lancer les travaux de réparation aux frais du locataire. Réalisation de travaux d'amélioration Pour les travaux d’amélioration du bien immobilier locatif, le propriétaire ne peut normalement pas modifier un logement en cours de bail. Or, la loi Grenelle de juillet 2010 permet des améliorations de type énergétique pour préserver l’environnement. Dans ce cas précis, le propriétaire est libre d’effectuer toutes les améliorations nécessaires en cours de location. La loi Alur prévoit que le bailleur doit informer son locataire de la nature des travaux par lettre recommandée avec accusé réception. Cette lettre devra également indiquer les dates prévues pour les différents travaux. En outre, ces travaux ne pourront pas être réalisés les samedis, dimanches et jours fériés. Réalisation de travaux de longue durée En cas de travaux de plus de 21 jours, le locataire peut obtenir une diminution de loyer comme indiqué dans l’article 1724 du Code civil. Si, en raison des travaux, le logement devient inhabitable, le locataire est en droit de demander la rupture de son bail.
Les travaux à la charge du propriétaire
Certains travaux restent à la charge du propriétaire. Il vous incombera alors, en tant que propriétaire immobilier, de les mettre en place pour garantir la salubrité du lieu. Parmi ces travaux, nous pouvons retrouver :
- Le bon fonctionnement du système de ventilation
- La salubrité des balcons, escaliers et rampes d’accès
- Le bon fonctionnement des installations électriques et de gaz
- L’étanchéité des ouvertures et du toit
- L’entretien des parties communes
- Les améliorations de performance énergétiques
Les travaux inhérents au confort et à la sécurité de votre locataire vous incombent, avec pour objectif de fournir un logement décent à ce dernier. Vous êtes un propriétaire occupé ? Vous souhaitez confier la gestion de votre bien immobilier à un professionnel qui s’occupera, pour vous, de la location et de la gestion de votre appartement ou maison ? Manda vous propose une gestion locative à 3,9% TTC.
Mise en œuvre des travaux pendant une location
Maintenant que vous êtes au courant sur les lois et les différents travaux à votre charge, il va falloir mettre en place lesdits travaux pendant la location. Au titre des articles 1732 et 1735 du Code civil, le locataire est tenu de prendre en charge l’entretien courant du bien immobilier qu’il loue. Il devra effectuer de petites réparations pour pallier à la dégradation des locaux. Si les travaux sont plus importants, c’est au propriétaire de prendre en charge le chantier. Le propriétaire n’étant pas sur les lieux, c’est au locataire d’informer ce dernier des dégradations observées. Le propriétaire vient alors constater les dégâts et mettre en places les démarches pour établir un devis auprès de différentes entreprises. Il s’engage ensuite à prévenir le locataire des dates prévues pour les travaux par lettre recommandée avec accusé réception. En cas de travaux urgents survenant le week-end, le locataire pourra faire remplacer la pièce défectueuse à ses frais. Il faudra alors qu’il garde les factures et qu’il avertisse le propriétaire le plus rapidement possible. Si les travaux ne présentent pas d’urgence il est fortement conseillé au locataire de ne pas entamer de procédures de remplacement. Le bailleur pourrait ouvrir un litige si la réalisation ou le choix du professionnel ne lui convenait pas. Il sera aussi possible de refuser tout montant pour ces travaux non urgents pris en charge par le locataire.
Travaux dans un logement en location : que faire s’il y a un litige ?
En cas de litige, vous aurez deux possibilités:
- Le recours à l’amiable
- Le recours judiciaire
Quel que soit le litige, préférez le recours à l’amiable. C’est la solution la plus simple pour vous remettre d’accord avec votre locataire. Il faudra en premier lieu envoyer une mise en demeure à votre locataire. Si celui-ci fait la sourde oreille, vous pourrez missionner une commission auprès de la préfecture. Cette dernière aura le rôle de médiateur et tentera de trouver une solution à vos conflits. Pour ce faire, il leur faudra présenter l’ensemble des pièces que comporte votre dossier. Ce dossier comportera des copies du bail, devis et factures si les travaux ont déjà été effectués. Si aucun compromis n’est trouvé, ou que l’une des deux parties le décide, l’affaire est portée en justice. Les litiges dont des sommes en jeu sont supérieures à 4000€ sont portés au tribunal d’instance. Pour des sommes moins élevées, les affaires pourront être traitées par le juge de proximité. Pour saisir le tribunal, il faut passer par une assignation et donc par un huissier. C’est ensuite au tour du juge de statuer et de départager les deux parties. Attention, si l’une des deux parties manque à ses obligations, l’autre partie a de fortes chances d’obtenir raison et le bail pourrait alors être rompu. L’action en justice est le recours ultime. Dans de nombreux cas, le recours à l’amiable règle les litiges. Vous l’aurez compris il est tout à fait possible de lancer certains travaux dans un logement en location. En respectant des règles précises, vous pourrez éviter les litiges et permettre d’améliorer ou de rénover votre bien en toute simplicité.
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