Fin ou prolongation de l'encadrement des loyers : où en est la loi ?

Au 6 novembre 2026 : l'encadrement des loyers n'est ni prolongé ni supprimé. Le Sénat a voté le 21 octobre une prolongation de deux ans et l'Assemblée nationale doit se prononcer le mercredi 18 novembre au soir. Sans adoption définitive à temps, l'expérimentation s'arrêtera fin novembre 2026 (le 23 novembre selon le Sénat). Nous mettrons cet article à jour dès le vote.

En bref

• Si l'Assemblée nationale adopte le texte du Sénat sans modification lors du vote prévu le 18 novembre, l'encadrement sera prolongé jusqu'en novembre 2028 dans les 9 mêmes territoires, une fois la loi promulguée.
• Si la prolongation n'est pas adoptée à temps, le plafond fixé par le loyer de référence majoré ne s'appliquerait plus, en principe, aux baux signés après l'échéance de fin novembre. Un bail déjà signé n'est pas remis en cause.
• Dans les deux cas, selon service-public, le loyer d'un logement qui change de locataire en zone tendue reste en principe limité par l'ancien loyer, sauf exceptions, jusqu'au 31 juillet 2027, et les loyers des logements classés F ou G restent gelés.
• D'ici le vote, les règles actuelles s'appliquent, délais de recours compris : notez la date de signature de votre bail et vérifiez le plafond de votre adresse avec nos repères sur les règles en vigueur et notre simulateur.

L'encadrement des loyers s'arrête-t-il fin novembre 2026 ?

Oui, à moins qu'une loi de prolongation soit adoptée définitivement et promulguée avant l'échéance de fin novembre 2026. Dans sa forme actuelle, l'encadrement du niveau des loyers est une expérimentation à durée limitée, créée par la loi Élan de 2018 puis prolongée en 2022.

Concrètement, la fin de l'encadrement des loyers ferait disparaître le plafond. Dans chaque territoire concerné, un arrêté préfectoral fixe chaque année un loyer de référence majoré par secteur et par type de logement. Le loyer hors charges fixé à la signature du bail ne peut pas le dépasser, sauf complément de loyer justifié. Si vous voulez savoir comment ce plafond se calcule, nous y consacrons un article complet.

Faut-il retenir le 23 ou le 24 novembre 2026 ?

Pour un bailleur, le plus sûr est de respecter le plafond pour tout bail signé jusqu'au 24 novembre 2026 inclus. Les deux dates sont officielles : le Sénat fixe le terme de l'expérimentation au 23 novembre ; la fiche F1314 de service-public vise les baux signés ou renouvelés jusqu'au 24 novembre, sauf à Lyon et Villeurbanne, où elle retient le 23.

Si la prolongation est adoptée et promulguée à temps, cet écart d'un jour n'aura aucune conséquence. Dans le cas contraire, un bail signé le 23 ou le 24 novembre se trouverait dans une zone grise.

Dans quelles villes les loyers sont-ils encadrés en 2026 ?

En 2026, l'encadrement des loyers s'applique dans 9 territoires, soit 70 communes selon le Sénat, en Île-de-France comme en province. Ils sont entrés dans le dispositif entre 2019 et 2025, et chacun a ses propres loyers de référence, consultables sur un outil officiel propre au territoire.

Sources : service-public.gouv.fr (fiche F1314) et arrêtés préfectoraux.

Fin ou prolongation de l'encadrement des loyers : qu'est-ce qui change selon votre situation ?

Tout dépend de la date de signature du bail et de la situation du logement. Pour un bail signé ou renouvelé après l'échéance de fin novembre 2026, la prolongation de deux ans votée par le Sénat maintiendrait le plafond ; sans elle, ce plafond disparaîtrait, mais d'autres limites demeurent, en particulier quand un logement change de locataire.

Ces effets découlent des règles en vigueur au 6 novembre 2026. Un renouvellement ne remet pas le loyer à zéro ; sans prolongation, certains cas, comme un renouvellement juste après l'échéance, pourraient toutefois appeler des précisions officielles.

Exemple : quel loyer maximum pour un T3, avant et après l'échéance ?

Prenons un T3 de 60 m² dont l'ancien locataire payait 1 100 €. Il ne pourrait pas, sauf exceptions, être reloué plus cher, avec ou sans prolongation. S'il était mis en location pour la première fois, ce même T3 serait plafonné à 1 200 € hors charges en cas de prolongation, et ne le serait plus, en principe, sans elle.

• Le plafond : 60 m² × 20 €, le loyer de référence majoré fictif du secteur, soit 1 200 € par mois hors charges, hors complément de loyer justifié.
• La limite de relocation : le dernier loyer appliqué à l'ancien locataire, soit 1 100 € (montant fictif), sauf exceptions.

Qu'est-ce qui reste en place si l'encadrement des loyers s'arrête ?

Même sans prolongation, les loyers ne deviendraient pas libres dans les 9 territoires. Selon service-public, la règle qui limite la hausse du loyer entre deux locataires en zone tendue reste applicable jusqu'au 31 juillet 2027, et le gel des loyers des logements classés F ou G reste en vigueur. Aucune de ces deux règles ne dépend de l'expérimentation.

Il faut distinguer deux mécanismes :

• L'encadrement du niveau des loyers, celui qui arrive à échéance, fixe un plafond.
• L'encadrement de l'évolution des loyers, prévu par le décret n° 2017-1198, ne fixe aucun montant : il limite la hausse quand un logement change de locataire, dans toutes les communes situées en zone tendue, encadrées ou non. Ce décret est temporaire : au-delà du 31 juillet 2027, son maintien supposerait un nouveau texte.

Les 9 territoires sont tous en zone tendue ; pour les autres communes, consultez la liste des villes en zone tendue.

À retenir : concrètement, à la relocation, le nouveau loyer ne peut en principe pas dépasser le dernier loyer appliqué à l'ancien locataire. Il existe des exceptions, par exemple une révision selon l'indice de référence des loyers (IRL) qui n'aurait pas été faite, des travaux d'amélioration importants ou un loyer manifestement sous-évalué. Elles sont détaillées dans notre article sur les règles à chaque changement de locataire.

Que contient la prolongation votée par le Sénat le 21 octobre 2026 ?

Le 21 octobre 2026, le Sénat a adopté en première lecture la proposition de loi « pour retrouver la confiance et l'équilibre dans les rapports locatifs », par 325 voix contre 17 lors du scrutin public n° 25. Au lieu de rendre l'encadrement permanent, comme l'avait voté l'Assemblée nationale en 2025, il le prolonge de deux ans à périmètre constant.

• Nouvelle échéance : novembre 2028, si le texte est adopté définitivement puis promulgué.
• Mêmes territoires : les candidatures ne sont pas rouvertes, aucune nouvelle ville ne pourrait donc entrer dans le dispositif.
• Sortie possible : les collectivités qui le souhaitent pourraient quitter le dispositif avant son terme.
• Recours des locataires : 1 an après la signature du bail pour contester un complément de loyer, au lieu de 3 mois aujourd'hui, et 1 an au lieu de 3 ans pour demander une baisse de loyer.
• Suivi : la base de données « Gérer mon bien immobilier » (GMBI) serait enrichie pour mesurer, au terme de l'expérimentation, les effets de l'encadrement, notamment sur l'offre locative privée.

Qu'est-ce que le Sénat a retiré du texte ?

Le Sénat a supprimé trois mesures qu'il jugeait trop rigides :

• Le doublement des amendes encourues par les bailleurs et les professionnels de l'immobilier qui ne transmettent pas de données fiables et complètes aux observatoires locaux des loyers,
• La baisse du loyer de référence majoré dans certaines zones,
• Le figement du montant du complément de loyer.

Si l'Assemblée adopte le texte du Sénat en l'état, ces trois règles resteront donc inchangées.

Quand l'Assemblée nationale votera-t-elle la prolongation de l'encadrement des loyers ?

Début novembre, la commission des affaires économiques de l'Assemblée a adopté le texte sans modification. Cette étape ne préjuge pas du vote en séance, où des amendements peuvent encore être déposés.

L'Assemblée nationale examinera le texte en séance publique le mercredi 18 novembre 2026 au soir, avec une suite possible le jeudi 19 au matin. Pour que la prolongation s'applique avant l'échéance de fin novembre, les députés doivent adopter le texte du Sénat sans aucune modification : c'est ce qu'on appelle un vote conforme.

Ce vote conforme conditionne tout le calendrier. Si un seul amendement était adopté, le texte repartirait au Sénat pour une nouvelle lecture, et il serait trop tard pour tenir l'échéance. En cas de vote conforme, l'adoption est définitive : la loi doit alors être promulguée par le président de la République, puis publiée au Journal officiel.

Un point reste à préciser : si le texte était adopté sans modification mais promulgué après le 23 ou le 24 novembre, le sort des baux signés entre l'échéance et la publication de la loi n'est pas tranché à ce jour. Nous le préciserons ici dès qu'une source officielle l'aura clarifié.

Quel est le délai pour contester un complément de loyer ?

Aujourd'hui, un locataire dispose de 3 mois après la signature du bail pour contester un complément de loyer devant la commission départementale de conciliation. Si le texte voté par le Sénat est adopté, ce délai passerait à 1 an. Tant que la loi n'est pas promulguée, seul le délai actuel s'applique.

Le complément de loyer permet au bailleur de dépasser le plafond lorsque le logement se distingue nettement des logements comparables du secteur, par sa localisation ou son confort. En cas de contestation, c'est à lui de prouver qu'il est justifié. La saisine de la commission est gratuite ; faute d'accord, le locataire peut ensuite saisir le juge des contentieux de la protection, c'est-à-dire le juge qui tranche les litiges de location au tribunal dont dépend le logement.

Exemple (date et montant fictifs) : Paul signe le 2 novembre 2026 un bail qui prévoit un complément de loyer de 80 € par mois, soit 960 € par an. Avec la règle actuelle, il peut le contester jusqu'au 2 février 2027. Si le délai d'un an voté par le Sénat s'appliquait à son bail, il aurait jusqu'au 2 novembre 2027. Par prudence, il a donc tout intérêt à agir avant le 2 février 2027.

Quel est le délai pour demander une baisse de loyer ?

Aujourd'hui, un locataire dont le loyer, hors complément, dépasse le loyer de référence majoré peut en demander la baisse devant la commission départementale de conciliation dans les 3 ans qui suivent la signature du bail. Le texte du Sénat ramènerait ce délai à 1 an, et la saisine de la commission le suspendrait.

Les juristes parlent d'« action en diminution de loyer » ; le locataire peut aussi réclamer le remboursement du trop-perçu. Concrètement, une fois ce délai d'un an écoulé, la demande ne serait plus possible, mais saisir la commission arrêterait le décompte le temps de la procédure. L'application de ces nouveaux délais aux baux déjà signés, pour la baisse comme pour le complément, n'est pas établie à ce stade.

Que risque un bailleur qui dépasse le plafond de loyer ?

Tant que l'encadrement s'applique, un bailleur qui fixe un loyer supérieur au loyer de référence majoré, sans complément justifié, s'expose à une amende administrative pouvant atteindre 5 000 € pour une personne physique et 15 000 € pour une personne morale, comme une société civile immobilière.

L'amende n'est pas automatique : elle est précédée d'une mise en demeure du bailleur, selon la procédure fixée par le décret n° 2019-437 du 13 mai 2019. Le locataire peut signaler le dépassement à la préfecture (ou à la ville de Paris pour un logement parisien), en plus de demander la baisse de son loyer.

Que faire d'ici le vote, que vous soyez bailleur ou locataire ?

Vous n'avez aucune démarche nouvelle à faire avant le vote, mais les règles actuelles s'appliquent toujours, délais de recours compris. Le plus utile est de réunir trois repères :

• La date de signature de votre bail,
• Le loyer de référence majoré de votre adresse,
• Si le bail prévoit un complément de loyer, la date limite pour le contester.

Vous êtes bailleur : que vérifier avant de signer ou de renouveler un bail ?

Jusqu'à l'échéance de fin novembre, signez et renouvelez vos baux comme aujourd'hui, en respectant le plafond de l'adresse du logement et, pour une relocation, l'ancien loyer. Évitez surtout de choisir la date d'une signature en pariant sur l'issue du vote : tant que la loi n'est pas promulguée, rien n'est acquis, ni dans un sens ni dans l'autre.

• Pour une relocation, retrouvez le dernier loyer appliqué à l'ancien locataire et la date de sa dernière révision.
• Si vous appliquez un complément de loyer, documentez dès la signature ce qui le justifie.
• Pour fixer un loyer cohérent avec le marché, vous pouvez vous servir de notre outil pour estimer le loyer de votre bien.

Si vous préférez déléguer ces tâches, c'est le rôle d'un professionnel de la gestion locative qui s'en charge pour vous : contrôle du loyer avant chaque signature et respect des règles de relocation.

L'expérience de Jean-Claude F., client de Manda en gestion locative à Paris :

“Professionnalisme, réactivité, confiance. J'ai confié la recherche de locataire et la gestion locative de notre appartement à Paris fin septembre.” (Source : avis client Manda publié le 27/12/2025).

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Vous êtes locataire : comment vérifier que votre loyer est conforme ?

Comparez le loyer hors charges de votre bail au loyer de référence majoré de l’adresse de votre logement en vigueur à la date de signature. S'il le dépasse sans complément de loyer prévu au bail, vous pouvez demander une baisse. Si un complément figure au bail et vous paraît injustifié, vous pouvez le contester dans le délai prévu.

En cas de désaccord, privilégiez d'abord l'échange avec votre bailleur, puis la commission départementale de conciliation.

FAQ sur la fin de l'encadrement des loyers

L'encadrement des loyers est-il déjà prolongé jusqu'en 2028 ?

Non, pas au 6 novembre 2026 : seul le Sénat a voté la prolongation, et elle ne sera certaine qu'une fois la loi publiée au Journal officiel. Pour vérifier une annonce lue ailleurs, le dossier législatif de l'Assemblée nationale indique à quelle étape se trouve le texte.

Mon loyer peut-il augmenter en cours de bail si l'encadrement s'arrête ?

Pas du seul fait de la fin de l'expérimentation. En cours de bail, le loyer ne peut être révisé qu'une fois par an, si une clause du bail le prévoit, en fonction de l'indice de référence des loyers (IRL), et jamais pour un logement classé F ou G. Cette règle reste la même, que l'encadrement soit prolongé ou non.

Ma ville n'est pas encadrée : suis-je concerné par la fin de l'expérimentation ?

Non, si votre commune ne fait partie d'aucun des 9 territoires sans plafond de loyer, l'échéance de fin novembre ne change rien pour vous. Vérifiez-le toutefois sur la fiche F1314 de service-public, qui liste toutes les communes concernées.

Les locations meublées sont-elles concernées ?

Oui. L'encadrement s'applique au logement qui sert de résidence principale au locataire, qu'il soit loué vide ou meublé, ainsi qu'aux logements loués avec un bail mobilité ; les loyers de référence diffèrent d'ailleurs selon le type de location. Les meublés de tourisme, les logements sociaux et les sous-locations relèvent d'autres règles.

Où trouver le loyer de référence majoré de mon adresse ?

La fiche F1314 de service-public rassemble les liens vers l'outil officiel de chaque territoire. Pour Paris, Est Ensemble et Plaine Commune, il s'agit du site de la direction régionale et interdépartementale de l'hébergement et du logement (DRIHL) d'Île-de-France ; pour les autres territoires, les liens mènent vers les pages officielles propres à chacun.

Sources officielles :

• Service-public.gouv.fr, fiche F1314 sur l'encadrement des loyers (vérifiée le 1er novembre 2026).
• Sénat, « La loi en clair » : proposition de loi pour retrouver la confiance et l'équilibre dans les rapports locatifs.
• Assemblée nationale, dossier législatif de la proposition de loi.