Loyer de référence majoré en 2026 : calcul, plafonds et sanctions

En bref

Le loyer de référence majoré est le plafond légal de loyer applicable dans les zones soumises à l'encadrement. Il correspond au loyer de référence médian, fixé par arrêté préfectoral, augmenté de 20 %. Un bailleur ne peut pas fixer un loyer au-dessus de ce seuil, sauf complément de loyer justifié par des caractéristiques exceptionnelles du logement.

En 2026, ce mécanisme concerne de plus en plus de villes, avec l’arrivée récente du Pays Basque et de Grenoble-Alpes Métropole. Il intéresse autant les propriétaires bailleurs, qui veulent fixer un loyer conforme, que les locataires qui souhaitent vérifier la légalité du montant inscrit dans leur bail. Voici comment comprendre, calculer et contrôler le loyer de référence majoré.

Qu'est-ce que le loyer de référence majoré ?

Le loyer de référence majoré correspond au loyer maximum autorisé, hors charges et hors éventuel complément de loyer, dans les communes où l’encadrement des loyers est en vigueur.

Ce dispositif trouve son origine dans la loi ALUR, puis a été réintroduit sous forme expérimentale par la loi ELAN du 23/11/2018. Il vise à limiter les loyers excessifs dans les marchés locatifs les plus tendus, tout en laissant une marge d’appréciation selon les caractéristiques du logement.

Chaque année, un arrêté préfectoral fixe trois valeurs exprimées en euros par mètre carré de surface habitable :

• Le loyer de référence, qui correspond au loyer médian observé,
• Le loyer de référence majoré, égal au loyer de référence augmenté de 20 %,
• Le loyer de référence minoré, égal au loyer de référence diminué de 30 %.

Ces valeurs varient selon quatre critères :

• La zone géographique du logement,
• Le type de location, nue ou meublée,
• Le nombre de pièces,
• L’époque de construction de l’immeuble.

Deux logements situés dans la même ville peuvent avoir des plafonds différents selon leur quartier, leur date de construction ou leur mode de location.

Quelles sont les villes concernées en 2026 par le loyer de référence majoré ?

En 2026, l’encadrement des loyers avec plafond s’applique dans plusieurs grandes villes et intercommunalités où la tension locative est élevée.

D’autres territoires sont candidats ou en cours d’arrivée, notamment Marseille, Annemasse Agglo, Grand-Orly Seine Bièvre, Cergy ou Clermont-Ferrand. La liste reste évolutive, avant toute mise en location, il est préférable de vérifier la situation du logement avec le simulateur officiel ou l’outil Manda d’encadrement des loyers.

Pour connaître les règles propres à chaque territoire, vous pouvez consulter nos guides :

• Encadrement des loyers à Paris
• Encadrement des loyers à Lyon
• Encadrement des loyers à Bordeaux
• Encadrement des loyers à Lille
• Encadrement des loyers à Montpellier

Bon à savoir : ce dispositif expérimental issu de la loi ELAN arrive à une étape décisive en novembre 2026. Selon les arbitrages publics, il pourrait être prolongé, pérennisé ou réformé.

Comment calculer le loyer de référence majoré ?

Le calcul du loyer de référence majoré consiste à identifier le plafond au m² applicable au logement, puis à le multiplier par sa surface habitable.

La méthode en 5 étapes

1. Identifier la catégorie du logement
   Il faut préciser si le bien est loué vide ou meublé, son nombre de pièces et son époque de construction.
2. Localiser précisément le logement
   Le plafond varie selon la ville, l’arrondissement, le quartier ou la zone retenue par l’arrêté préfectoral.
3. Consulter l’arrêté ou le simulateur officiel
   Les montants doivent être relevés dans le simulateur officiel de la ville, de la préfecture, de l’ANIL ou de Service-Public.
4. Relever les trois valeurs au m²
   Le simulateur indique le loyer de référence, le loyer de référence minoré et le loyer de référence majoré.
5. Multiplier le loyer majoré par la surface habitable
   La formule est : loyer maximum hors charges = loyer de référence majoré au m² x surface habitable.

Exemple de calcul

Prenons le cas d'un appartement de 42 m², loué vide, situé dans une commune où l'encadrement des loyers est applicable. Après avoir renseigné les caractéristiques du logement dans le simulateur officiel, celui-ci indique un loyer de référence majoré de 27 €/m² (valeur donnée à titre d'exemple ; elle doit toujours être vérifiée à la date de signature du bail).

Le calcul est le suivant :

27 € x 42 m² = 1 134 €

Le propriétaire peut donc fixer un loyer de base maximal de 1 134 € hors charges.

S'il souhaite demander un montant supérieur, il devra pouvoir justifier un complément de loyer conforme aux critères prévus par la loi.

⇨ Pour éviter les erreurs, Manda met à disposition un calculateur permettant de vérifier l’encadrement de votre loyer. Cet outil est particulièrement utile pour les bailleurs qui préparent une mise en location, mais aussi pour les locataires qui souhaitent contrôler leur bail.

Bon à savoir : le loyer de référence minoré sert surtout en cas de renouvellement de bail. Si le loyer en place est inférieur à ce seuil, le bailleur peut, sous conditions, demander une réévaluation.

Quel est le montant du loyer de référence majoré au m² ?

Le montant du loyer de référence majoré au m² varie selon la ville, le quartier et les caractéristiques du logement. Il n’existe donc pas de plafond unique à Paris, Lyon, Bordeaux, Lille ou Montpellier. Un studio meublé construit après 1990 n’a pas le même loyer de référence majoré qu’un trois-pièces vide situé dans un immeuble ancien.

Où consulter le montant officiel ?

Les loyers de référence majorés sont publiés par les préfectures et peuvent être consultés via les simulateurs officiels.

Avant de fixer un loyer, vous pouvez notamment utiliser :

• Le simulateur de Service-Public,
• Les outils proposés par la DRIHL pour Paris et l’Île-de-France,
• Les simulateurs des collectivités concernées,
• Ou estimer votre loyer avec les outils de Manda afin de comparer votre projet locatif aux références du marché.

Exemples

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Location nue ou meublée : quelles différences ?

Le loyer de référence majoré s’applique aux locations nues comme aux locations meublées, mais les valeurs de référence ne sont pas les mêmes.

En pratique, les loyers de référence des meublés sont souvent supérieurs à ceux des logements vides, car le mobilier et les équipements sont pris en compte. Cela ne permet toutefois pas de fixer librement le loyer. Le plafond majoré reste obligatoire dès lors que le logement se situe dans une zone concernée.

“Loyer soumis au loyer de référence majoré fixé par arrêté préfectoral” : que signifie cette mention dans votre bail ?

Cette mention indique que le logement est situé dans une zone où le loyer de base ne peut pas dépasser le plafond fixé par arrêté préfectoral.

Le bail doit permettre au locataire de vérifier la conformité du montant demandé. Il doit notamment mentionner :

• Le loyer de base hors charges,
• Le loyer de référence applicable,
• Le loyer de référence majoré,
• Le loyer de référence minoré lorsque cela est nécessaire,
• Le montant du loyer payé par le précédent locataire si le logement a été loué dans les 18 derniers mois,
• Le montant et la justification du complément de loyer, s’il existe.

Si le bail ne mentionne pas le loyer de référence majoré, le locataire dispose d'un délai d'un mois après la signature du bail pour demander au bailleur l'ajout des mentions obligatoires lorsqu'elles sont absentes. En cas d’absence de réponse ou de refus, le locataire peut engager les démarches nécessaires pour faire compléter le bail et, le cas échéant, demander une diminution du loyer.

⇨ Pour aller plus loin : “Les clauses essentielles d'un bail de location”.

Le complément de loyer permet-il de dépasser légalement le plafond ?

Le complément de loyer permet de dépasser le loyer de référence majoré uniquement si le logement présente des caractéristiques exceptionnelles de localisation ou de confort.

Ce complément de loyer ne peut pas être utilisé pour contourner l’encadrement. Il doit être justifié, chiffré et inscrit dans le bail. Le propriétaire doit pouvoir démontrer que le logement dispose d’un avantage rare par rapport aux biens comparables du même secteur.

Bon à savoir : le locataire dispose d’un délai de trois mois après la signature du bail pour contester le complément de loyer. La Commission départementale de conciliation peut alors être saisie. Le bailleur doit prouver que le complément est justifié.

Quelles sanctions en cas de dépassement du loyer de référence majoré ?

Un dépassement du loyer de référence majoré peut entraîner une mise en conformité du bail, un remboursement du trop-perçu et une amende administrative.

Les principales conséquences pour le bailleur sont :

• Mise en demeure du bailleur par le préfet,
• Obligation de réduire le loyer au niveau légal,
• Remboursement rétroactif des sommes trop perçues,
• Action en diminution de loyer engagée par le locataire,
• Amende pouvant atteindre 5 000 € pour une personne physique ou 15 000 € pour une personne morale, par exemple une SCI.

Le locataire dispose de trois ans à compter de la signature du bail pour contester un loyer supérieur au plafond. Pour un complément de loyer, le délai est de trois mois.

La procédure suit généralement trois étapes :

1. Le locataire contacte le bailleur pour demander la mise en conformité.
2. En l’absence d’accord, il saisit la Commission départementale de conciliation.
3. Si le désaccord persiste, le litige peut être porté devant le tribunal judiciaire.

La CDC est gratuite et constitue un passage important dans la résolution du litige. Elle permet souvent de trouver un accord sans procédure judiciaire longue.

Quels logements ne sont pas concernés par l'encadrement des loyers ?

Certains logements échappent au dispositif d’encadrement des loyers, même lorsqu’ils se situent dans une commune concernée.

Ne sont notamment pas soumis au loyer de référence majoré :

• Les logements sociaux ou HLM,
• Les logements soumis à la loi de 1948,
• Les logements conventionnés ANAH, hors cas particuliers,
• Les meublés de tourisme et les locations saisonnières,
• Les sous-locations,
• Certains logements de fonction.

À l’inverse, les locations nues, les locations meublées, les colocations et les baux mobilité peuvent être concernés lorsqu’ils portent sur la résidence principale du locataire.

Comment réviser le loyer en cours de bail avec l'IRL ?

La révision annuelle du loyer reste possible si le bail contient une clause de révision, mais elle ne permet pas de dépasser le loyer de référence majoré. L’Indice de Référence des Loyers (IRL), publié chaque trimestre par l’INSEE, sert à calculer cette révision. La formule est la suivante :

Nouveau loyer = loyer actuel x IRL du trimestre de référence / IRL du même trimestre l’année précédente

Par exemple, si le loyer actuel est de 900 €, que l’IRL de référence est de 145 et que l’IRL de l’année précédente était de 140, le nouveau loyer théorique est de 932,14 € (900 x 145 / 140). Toutefois, si ce montant dépasse le loyer de référence majoré applicable, le bailleur doit s’arrêter au plafond légal.

⇨ Manda propose également un outil pour réviser votre loyer avec l’IRL et sécuriser cette démarche.

Quels sont les avantages et inconvénients du loyer de référence majoré pour un bailleur ?

Le loyer de référence majoré apporte un cadre légal, mais il limite aussi la marge de fixation du loyer.

Pour un investisseur, le but n’est donc pas seulement de maximiser le loyer. Il s’agit surtout de fixer un montant conforme, durable et cohérent avec le marché local. Une offre de gestion locative professionnelle comme celle proposée par Manda permet de limiter les erreurs, notamment dans les villes où les règles changent régulièrement.

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Comment vérifier la conformité de votre loyer ?

Pour vérifier la conformité de votre loyer, il faut comparer le loyer de base hors charges au loyer de référence majoré applicable au logement.

La vérification peut se faire en quelques étapes :

• Confirmer que la ville ou l’intercommunalité est concernée,
• Identifier la catégorie exacte du logement,
• Consulter le simulateur officiel ou l’arrêté préfectoral,
• Relever le loyer de référence majoré au m²,
• Multiplier ce montant par la surface habitable,
• Comparer le résultat avec le loyer hors charges inscrit dans le bail,
• Vérifier l’existence et la justification d’un éventuel complément,
• Contrôler les mentions obligatoires du bail.

Les sources utiles sont Service-Public, l’ANIL, les préfectures, les observatoires locaux des loyers, la DRIHL pour Paris et les simulateurs locaux. L’outil Manda d’encadrement des loyers permet aussi de gagner du temps et d’éviter les erreurs de calcul.

Checklist : votre loyer est-il conforme ?

Avant de publier une annonce ou de signer un bail, prenez quelques minutes pour vérifier que votre loyer respecte bien les règles de l'encadrement des loyers. Vous pouvez cocher chaque étape avant de finaliser votre location.

☐ Le logement est situé dans une commune où l'encadrement des loyers est applicable.

☐ Les caractéristiques du bien (location vide ou meublée, nombre de pièces, époque de construction et surface habitable) ont été correctement identifiées.

☐ Le loyer de référence majoré a été consulté à partir d'un simulateur officiel ou d'un arrêté préfectoral récent.

☐ Le loyer de base hors charges ne dépasse pas le plafond réglementaire.

☐ Un éventuel complément de loyer est objectivement justifié et clairement mentionné dans le bail.

☐ Les mentions obligatoires (loyer de référence, loyer de référence majoré, complément de loyer...) figurent bien dans le contrat de location.

☐ La révision du loyer, si elle est prévue, respecte les règles applicables à l'Indice de Référence des Loyers (IRL).

☐ Le logement remplit les conditions permettant, le cas échéant, l'application d'un complément de loyer.

☐ Les justificatifs ayant servi au calcul du loyer ont été conservés afin de pouvoir répondre à une éventuelle contestation.

Loyer de référence majoré en 2026 : ce qu’il faut retenir

Le loyer de référence majoré est devenu un repère incontournable dans les villes soumises à l’encadrement des loyers. Il protège les locataires contre les loyers excessifs et aide les bailleurs à fixer un montant juridiquement valable. Pour éviter une erreur de calcul, un bail incomplet ou un complément contestable, il est recommandé de vérifier chaque donnée avant la signature. 

Avec ses outils d’estimation, d’encadrement et son expertise en gestion locative, Manda accompagne les propriétaires pour louer au bon prix, dans le respect des règles en vigueur.

FAQ sur le loyer de référence majoré

Quelle différence entre loyer de référence minoré et majoré ?

Le loyer de référence majoré correspond au plafond légal, soit le loyer médian augmenté de 20 %. Le loyer de référence minoré correspond au loyer médian diminué de 30 %. Il sert surtout à apprécier une éventuelle sous-évaluation du loyer lors du renouvellement du bail.

Le loyer de référence majoré s’applique-t-il au meublé ?

Oui, il s’applique aux locations meublées lorsque le logement est situé dans une zone soumise à l’encadrement des loyers. Les grilles applicables aux meublés sont toutefois distinctes de celles des locations nues.

Peut-on dépasser le loyer de référence majoré ?

Oui, mais uniquement avec un complément de loyer justifié par des caractéristiques exceptionnelles de localisation ou de confort. Ce complément doit être mentionné dans le bail.

Que faire si mon bail ne mentionne pas le loyer majoré ?

Le locataire peut demander au bailleur de compléter le bail. Si le bailleur refuse ou ne répond pas, une démarche de contestation peut être engagée, notamment devant la Commission départementale de conciliation.

Quel délai pour contester un loyer trop élevé ?

Le locataire dispose en principe de trois ans à compter de la signature du bail pour contester un loyer supérieur au loyer de référence majoré. Pour contester un complément de loyer, le délai est de trois mois.

L’encadrement des loyers concerne-t-il les locations Airbnb ?

Non. Les meublés de tourisme et les locations saisonnières ne relèvent pas du même régime que les baux d’habitation en résidence principale.

L’encadrement des loyers va-t-il continuer après 2026 ?

Le dispositif arrive à une étape importante en novembre 2026. Son avenir dépend des décisions publiques à venir : prolongation, pérennisation ou réforme.

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