Nouveau contrat de location 2026 : ce qui change au 1er octobre

En bref

• Le décret n° 2026-596 du 6 juillet 2026 met à jour les contrats types de location de résidence principale : logement vide, logement meublé et colocation à bail unique.
• Il s'applique aux baux conclus ou renouvelés à compter du 1er octobre 2026. Les baux en cours ne sont pas modifiés.
• La clause résolutoire pour impayés entre dans le modèle officiel. Le bail est résilié de plein droit six semaines après un commandement de payer resté sans effet, comme le prévoit la loi Kasbarian-Bergé de 2023.
• Une nouvelle clause résolutoire facultative vise le non-respect de la servitude de résidence principale, une notion créée par la loi Le Meur de 2024.
• Le numéro de téléphone portable des parties peut figurer dans le bail, sans obligation.
• La référence aux aides au logement passe de l'article L. 351-2 à l'article L. 831-1 du Code de la construction et de l'habitation.
• Le préavis, le dépôt de garantie, la durée du bail et l'encadrement des loyers ne changent pas.

{{cta-gl}}

Que change le décret n° 2026-596 dans le contrat de location ?

Le décret n° 2026-596 du 6 juillet 2026 apporte quatre changements principaux aux contrats types de location de résidence principale. La clause résolutoire pour impayés entre dans le modèle officiel. Une clause facultative vise la servitude de résidence principale. Le numéro de portable devient une mention facultative et la référence aux aides au logement est corrigée.

Ce décret ne crée pas un nouveau bail de toutes pièces. Il modifie le décret n° 2015-587 du 29 mai 2015, qui fixe les modèles que tout bailleur doit suivre pour louer un logement à titre de résidence principale. Les changements portent sur l'article 1er du décret, publié au Journal officiel le 7 juillet 2026 et consultable sur Légifrance.

Les trois modèles sont concernés de la même façon : logement vide, logement meublé et colocation à bail unique. Si vous louez un logement nu, les grands principes restent ceux sur les règles applicables à un logement loué sans mobilier. Si vous louez meublé, les spécificités propres à la location meublée s'appliquent toujours. Le décret ajuste seulement quelques clauses du modèle.

À partir de quand le nouveau contrat type de location s'applique-t-il ?

Le nouveau contrat type s'applique aux baux conclus ou renouvelés à compter du 1er octobre 2026. Un bail signé jusqu'au 30 septembre 2026 inclus relève encore de l'ancien modèle.

Le décret a été pris le 6 juillet 2026. Les bailleurs et les professionnels ont donc eu un peu moins de trois mois pour mettre à jour leurs documents. Le calendrier complet tient en quatre dates :

Que prévoit l'échéance du 1er janvier 2027 pour les bailleurs ?

L'échéance du 1er janvier 2027 ne concerne pas le contrat de location. L'article 2 du décret n° 2026-596 corrige des dispositions techniques du livre VIII du Code de la construction et de l'habitation. Elles portent sur les aides personnelles au logement et sur leur application à Saint-Barthélemy, Saint-Martin et Saint-Pierre-et-Miquelon. Aucun bail n'est à modifier à cette date.

À retenir : pour un propriétaire bailleur, une seule date compte, le 1er octobre 2026.

Mon bail en cours est-il concerné par le nouveau bail 2026 ?

Non, un bail en cours n'est pas modifié par le décret n° 2026-596. Le nouveau modèle ne vise que les contrats conclus ou renouvelés à compter du 1er octobre 2026. Vous n'avez donc pas à faire signer un nouveau document à vos locataires actuels.

Exemple : un bail de location vide signé le 30 septembre 2026 relève de l'ancien contrat type pendant toute sa durée de trois ans. Le même logement loué à un autre locataire le 2 octobre 2026 devra suivre le nouveau modèle.

Un bail renouvelé après le 1er octobre 2026 doit-il suivre le nouveau modèle ?

Oui, le décret vise expressément les contrats « conclus ou renouvelés » à compter du 1er octobre 2026. Un renouvellement au sens juridique, c'est-à-dire un nouveau contrat proposé et accepté à l'échéance du bail, doit donc suivre le nouveau contrat type. C'est notamment le cas lorsqu'une offre de renouvellement avec un nouveau loyer est formulée par le bailleur.

Pour bien distinguer les situations, vous pouvez consulter les règles de reconduction d'un contrat déjà en cours. Elles précisent quand on parle de renouvellement et quand on parle de reconduction.

La tacite reconduction déclenche-t-elle le nouveau contrat type ?

La question reste débattue. Le décret n° 2026-596 vise les baux « conclus ou renouvelés » à compter du 1er octobre 2026, sans mentionner la tacite reconduction. Or, juridiquement, la reconduction automatique d'un bail arrivé à son terme n'est pas toujours assimilée à un renouvellement. Faute de position officielle publiée, ce point s'examine au cas par cas.

Deux lectures coexistent chez les juristes :

• Selon la première, la tacite reconduction prolonge le contrat existant à l'identique, donc l'ancien modèle continue de s'appliquer.
• Selon la seconde, elle fait naître un nouveau contrat et devrait donc suivre le nouveau modèle.

En pratique, beaucoup de bailleurs choisissent la prudence : à l'occasion d'une reconduction après le 1er octobre 2026, ils proposent au locataire un avenant ou un nouveau bail conforme, signé d'un commun accord. Aucune modification ne peut toutefois être imposée au locataire sans son accord.

Que change le nouveau contrat type pour la clause résolutoire ?

La clause résolutoire pour impayés est obligatoire depuis la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, dite Kasbarian-Bergé, qui l'a inscrite à l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Le décret n° 2026-596 ne crée pas d'obligation nouvelle : il intègre cette clause au modèle officiel, avec le délai légal de six semaines, pour les baux signés dès le 1er octobre 2026.

Concrètement, le nouveau modèle prévoit la résiliation de plein droit du bail dans trois cas :

• Le défaut de paiement du loyer aux termes convenus,
• Le défaut de paiement des charges aux termes convenus,
• Le non-versement du dépôt de garantie, c'est-à-dire les sommes versées par le locataire à l'entrée dans le logement.

La résiliation intervient six semaines après le document formel qui déclenche ce délai, s'il est resté sans effet. Ce délai remplace l'ancien délai de deux mois. Le mécanisme lui-même, son déroulé, le rôle du juge et la question des baux signés avant juillet 2023 ne sont pas modifiés par le décret : ils sont détaillés dans l'analyse juridique complète de ce mécanisme de résiliation.

Qu'est-ce que la servitude de résidence principale dans le bail ?

La servitude de résidence principale permet à une commune d'imposer, dans son plan local d'urbanisme, que certains logements soient occupés comme résidence principale. Créée par la loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024, dite loi Le Meur, elle figure à l'article L. 151-14-1 du Code de l'urbanisme. Le nouveau contrat type ajoute une clause résolutoire facultative en cas de non-respect.

La loi Le Meur vise à mieux réguler les meublés de tourisme, qui réduisent l'offre de logements pour les habitants à l'année dans certains secteurs. La servitude oblige à occuper les logements concernés comme résidence principale. Une location saisonnière ou une résidence secondaire n'est alors pas possible.

La nouvelle clause permet au bailleur de prévoir, dans le bail, la résiliation de plein droit si le locataire ne respecte pas cette obligation d'occupation. Elle est facultative : vous pouvez l'insérer, sans obligation. Elle n'a de sens que si votre logement est effectivement soumis à cette servitude.

Pour aller plus loin, consultez les différences de régime entre location longue durée et courte durée.

Quels logements sont concernés par la servitude de résidence principale ?

Sont concernés les logements situés dans les secteurs où le règlement du plan local d'urbanisme a instauré une servitude de résidence principale, au titre de l'article L. 151-14-1 du Code de l'urbanisme. Ce dispositif ne s'applique pas partout en France. Il dépend d'une décision locale, dans des communes où la pression des meublés de tourisme sur le logement est forte.

Pour savoir si votre bien est concerné, le plus simple est de vous renseigner auprès du service d’urbanisme de la mairie.

Le numéro de téléphone portable devient-il obligatoire dans le bail ?

Non. Le décret n° 2026-596 ajoute la possibilité de mentionner le numéro de portable du bailleur et du locataire dans la désignation des parties, sans l'imposer. Cette mention reste facultative. Son absence n'affecte pas la conformité d'un bail signé à partir du 1er octobre 2026 au nouveau contrat type, ni les droits de l'une ou l'autre partie.

Cette mention a surtout un intérêt pratique : elle facilite les échanges du quotidien, par exemple pour organiser une intervention dans le logement. Si vous l'utilisez, indiquez le numéro que chaque partie accepte de communiquer, sans en faire une condition de la location.

Pourquoi la référence aux aides au logement change-t-elle ?

Le nouveau contrat type remplace la référence à l'article L. 351-2 par l'article L. 831-1 du Code de la construction et de l'habitation, dans la clause relative aux aides personnelles au logement. Il s'agit d'une mise à jour technique de renvoi, actée par l'ordonnance n° 2019-770 du 17 juillet 2019. Ces aides relèvent désormais du livre VIII du CCH. Elle ne change ni les droits des parties, ni le montant des aides.

À retenir : pour vous, ce changement se limite à vérifier que votre modèle de bail cite le bon article. Un modèle qui mentionne encore L. 351-2 est un signe qu'il n'a pas été mis à jour.

Qu'est-ce que le décret 2026-596 ne change pas ?

Le décret n° 2026-596 ne modifie ni les délais de préavis, ni les règles du dépôt de garantie, ni la durée légale du bail, ni l'encadrement des loyers. Ces éléments restent régis par la loi du 6 juillet 1989 et les textes déjà en vigueur. Seules les quatre modifications de l'article 1er touchent le contrat type de location.

Pour rappel, ces règles restent donc identiques après le 1er octobre 2026 :

• Durée du bail : trois ans minimum pour un logement vide loué par un bailleur personne physique (six ans pour une personne morale), un an pour un meublé (neuf mois pour un étudiant, sans reconduction).
• Dépôt de garantie : un mois de loyer hors charges au maximum en location vide, deux mois en meublé.
• Préavis : ses règles et ses délais ne sont pas touchés par le décret, qu'il s'agisse du congé donné par le locataire ou par le bailleur.
• Encadrement et plafonnement des loyers : les règles applicables en zone tendue et dans les villes pratiquant l'encadrement restent les mêmes.

Autrement dit, le nouveau contrat de location 2026 n'est pas une refonte du bail. C'est une mise à jour ciblée, et plutôt une bonne nouvelle pour les bailleurs, car l'essentiel de ce que vous savez déjà reste valable.

Que risque un bailleur qui signe avec l'ancien modèle après le 1er octobre 2026 ?

Le décret n° 2026-596 ne prévoit aucune sanction spécifique en cas d'utilisation de l'ancien modèle. L'article 3 de la loi du 6 juillet 1989 impose cependant que le bail respecte le contrat type en vigueur. Rien ne permet d'affirmer qu'un bail non conforme serait nul. Les conséquences exactes relèvent de l'appréciation d'un professionnel du droit, selon chaque situation.

Le vrai risque est surtout pratique. Un bail qui ne reprend pas correctement la clause résolutoire, ou qui cite encore l'ancien délai de deux mois, peut créer des difficultés le jour où par exemple le locataire ne paie plus. Utiliser le bon modèle dès la signature reste la solution la plus sûre et la plus simple.

Que doit faire un propriétaire bailleur avant de signer un bail après le 1er octobre 2026 ?

Pour tout bail conclu ou renouvelé à partir du 1er octobre 2026, le bailleur doit utiliser le contrat type mis à jour. Celui-ci intègre la clause résolutoire avec le délai de six semaines, la référence à l'article L. 831-1 du CCH et, si le logement est concerné, la clause liée à la servitude de résidence principale. Les baux en cours n'ont pas à être refaits.

Pas de panique : quelques vérifications suffisent. Voici la checklist à suivre avant chaque signature :

• Repérer les baux concernés : nouvelles locations, renouvellements et, par prudence, reconductions intervenant à partir du 1er octobre 2026.
• Choisir le bon modèle : location vide, meublée ou colocation à bail unique, dans sa version modifiée par le décret n° 2026-596.
• Contrôler la clause résolutoire : elle doit viser le défaut de paiement du loyer, des charges et le non-versement du dépôt de garantie, avec un délai de six semaines après commandement de payer.
• Vérifier la servitude de résidence principale : consultez le plan local d'urbanisme ou la mairie, puis décidez d'ajouter ou non la clause facultative.
• Décider pour le portable : mentionnez-le seulement si chaque partie accepte de le communiquer.
• Relire la clause sur les aides au logement : elle doit citer l'article L. 831-1 du CCH.
• Ne pas toucher aux baux en cours sans accord : toute modification passe par un avenant signé par les deux parties.
• Compléter le reste du dossier comme d'habitude : pour vérifier le contenu global, reportez-vous à l'ensemble des clauses qui composent un contrat de location.
• Penser à la protection financière : la clause résolutoire ne remplace pas les dispositifs permettant de se protéger financièrement en cas d'impayé.

Où trouver le texte officiel du nouveau contrat type de location ?

Le texte officiel du décret n° 2026-596 du 6 juillet 2026 est publié sur Légifrance sous la référence JORFTEXT000054393114. Les contrats types eux-mêmes figurent en annexe du décret n° 2015-587 du 29 mai 2015, dans sa version modifiée. Service-public.fr et l'ANIL proposent des informations pratiques pour les bailleurs et les locataires.

Le modèle officiel est gratuit : c'est un texte réglementaire. Il faut simplement veiller à consulter la version en vigueur, et non une copie ancienne. Si votre bien est confié à un gestionnaire locatif, c'est à lui d'intégrer ce modèle à jour dans les baux qu'il prépare pour vous. C'est ce que fait Manda pour les propriétaires bailleurs, pour que vous puissiez louer l'esprit tranquille.

{{cta-gl}}

FAQ sur le nouveau contrat de location 2026

Le nouveau bail 2026 est-il obligatoire pour tous les locataires ?

Le nouveau contrat type est obligatoire pour les baux de résidence principale conclus ou renouvelés à compter du 1er octobre 2026, en location vide, meublée ou en colocation à bail unique. Les locataires dont le bail a été signé avant cette date gardent leur contrat actuel, sans avoir à signer un nouveau document.

Faut-il refaire son bail en cours avec le nouveau contrat type ?

Non, le décret n° 2026-596 ne s'applique pas aux baux en cours. Vous n'avez pas à les refaire. Un avenant reste possible s'il est signé par le bailleur et le locataire, mais rien ne l'impose. La question se pose surtout au moment d'une reconduction tacite, un point encore débattu.

Le décret 2026-596 s'applique-t-il aux locations meublées et à la colocation ?

Oui. Le décret n° 2026-596 modifie les trois contrats types prévus par le décret n° 2015-587 du 29 mai 2015 : location vide, location meublée et colocation à bail unique. Les mêmes changements s'appliquent aux trois modèles, pour tous les baux de résidence principale conclus ou renouvelés à partir du 1er octobre 2026.

Quel est le lien entre la loi Kasbarian-Bergé et le nouveau bail 2026 ?

La loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, dite Kasbarian-Bergé, a rendu la clause résolutoire obligatoire et réduit à six semaines le délai après commandement de payer. Le décret n° 2026-596 reporte ces règles dans le contrat type officiel, qui n'avait pas encore été mis à jour, pour les baux signés à partir du 1er octobre 2026.

La servitude de résidence principale s'applique-t-elle partout en France ?

Non. La servitude de résidence principale n'existe que dans les secteurs où le plan local d'urbanisme l'a instaurée, en application de l'article L. 151-14-1 du Code de l'urbanisme, issu de la loi Le Meur du 19 novembre 2024. Il s'agit d'un choix local. Renseignez-vous auprès de votre mairie pour savoir si votre logement est concerné.

Un bailleur peut-il ajouter la clause « résidence principale » hors secteur concerné ?

Le nouveau contrat type prévoit cette clause pour le non-respect d'une servitude de résidence principale instaurée au titre du Code de l'urbanisme. Si le logement n'est soumis à aucune servitude de ce type, la clause n'a pas d'objet. Le bail d'une résidence principale suppose de toute façon que le locataire y vive à titre principal.

Le nouveau contrat type de location est-il payant ?

Non. Le contrat type est un texte réglementaire publié gratuitement sur Légifrance, en annexe du décret n° 2015-587 modifié par le décret n° 2026-596. Vous pouvez le consulter librement. Seuls les services d'accompagnement, comme la rédaction du bail par un professionnel ou une gestion locative complète, sont facturés.

Où obtenir des explications pratiques sur le nouveau contrat type ?

Service-public.fr publie des fiches pratiques sur le bail d'habitation, et l'ANIL (Agence nationale pour l'information sur le logement) répond gratuitement aux questions des bailleurs et des locataires, notamment via ses agences départementales. Le texte de référence reste le décret n° 2026-596, publié sur Légifrance.

Quelles sont les sources officielles de cet article ?

Les informations de cet article s'appuient sur les textes officiels publiés sur Légifrance et sur les ressources d'information publiques destinées aux bailleurs et aux locataires. Chaque texte cité ci-dessous peut être consulté gratuitement dans sa version en vigueur, pour vérifier une règle ou approfondir un point précis avant la signature d'un bail :

• Décret n° 2026-596 du 6 juillet 2026 (Légifrance).
• Décret n° 2015-587 du 29 mai 2015 relatif aux contrats types de location de logement à usage de résidence principale.
• Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, articles 3 et 24.
• Loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, dite loi Kasbarian-Bergé.
• Loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024, dite loi Le Meur, et article L. 151-14-1 du Code de l'urbanisme.
• Code de la construction et de l'habitation, article L. 831-1 et livre VIII.
• Service-public.fr
• ANIL (Agence nationale pour l'information sur le logement).