Commandement de payer un loyer : définition, délai et nullité en 2026

‍L'essentiel

• Le commandement de payer est un acte officiel délivré uniquement par un commissaire de justice.
• Son contenu est encadré par la loi : une mention obligatoire oubliée peut entraîner sa nullité.
• Le locataire dispose de 6 semaines ou de 2 mois, selon la date de signature du bail, pour régulariser sa dette.
• En cas de paiement intégral dans le délai, la clause résolutoire est neutralisée et le bail se poursuit.
• À défaut de régularisation, le bailleur doit encore saisir le juge avant toute expulsion.

Lorsqu'un locataire cesse de payer son loyer, le bailleur ne peut pas engager immédiatement une procédure d'expulsion. La loi impose plusieurs étapes, dont l'une des plus importantes est le commandement de payer. Cet acte, délivré exclusivement par un commissaire de justice, constitue le point de départ de la procédure prévue par la clause résolutoire du bail. Il ouvre un délai pendant lequel le locataire peut régulariser sa situation, solliciter des aides ou contester l'acte si celui-ci présente une irrégularité.

En 2026, les règles applicables dépendent notamment de la date de signature du bail. Depuis la loi du 27/07/ 2023, le délai laissé au locataire a été réduit pour les nouveaux contrats, tandis que les baux plus anciens continuent de bénéficier d'un régime différent confirmé par la Cour de cassation.

⇨ Pour découvrir en détail l'ensemble des étapes en cas d'impayé, consultez notre guide consacré à la procédure en cas de loyer impayé.

Qu'est-ce qu'un commandement de payer ?

Le commandement de payer est souvent présenté comme la première véritable étape d'une procédure d'expulsion. Pourtant, il ne met pas immédiatement fin au bail et ne signifie pas que le locataire devra quitter son logement sans délai. Son objectif est avant tout de donner au locataire une dernière possibilité de régulariser sa situation tout en protégeant les droits du bailleur.

Un acte de commissaire de justice, pas une lettre de relance

Le commandement de payer est un acte de signification délivré par un commissaire de justice (anciennement huissier de justice). Contrairement à une lettre de relance ou à une mise en demeure envoyée par courrier recommandé, il possède une véritable portée juridique. Sa signification fait courir le délai prévu par la clause résolutoire du bail, c'est-à-dire la clause permettant au bailleur de demander la résiliation automatique du contrat en cas d'impayés.

Le propriétaire ne peut donc pas :

• Rédiger lui-même un commandement de payer,
• Télécharger un modèle gratuit et le remettre au locataire,
• Demander à une agence ou à un avocat de s’en occuper.

Seul un commissaire de justice est habilité à délivrer cet acte. En pratique, le bailleur fait généralement appel à un commissaire de justice après plusieurs relances amiables restées sans effet. 

Mise en demeure, commandement de payer et injonction de payer : quelles différences ?

Ces trois notions répondent à des objectifs différents.

⇨ Consultez notre guide pour approfondir le fonctionnement de la clause résolutoire.

Quelles sont les mentions obligatoires d'un commandement de payer ?

Le contenu du commandement de payer est strictement encadré par la loi. L'oubli d'une seule mention obligatoire peut entraîner sa nullité.

Les mentions imposées à peine de nullité

Le commandement de payer doit notamment préciser :

• L'identité complète du bailleur et du locataire,
• L'adresse du logement concerné,
• Le décompte précis des sommes réclamées (loyers, charges, éventuelles régularisations),
• Les paiements déjà enregistrés,
• Le visa de la clause résolutoire figurant dans le bail,
• Le délai légal laissé au locataire pour régulariser,
• Les informations relatives au Fonds de solidarité pour le logement (FSL),
• Les coordonnées de la CCAPEX (Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives).

Le commandement doit-il être remis en main propre ?

Le commissaire de justice suit une procédure de signification prévue par le Code de procédure civile. Plusieurs situations peuvent se présenter :

• Le locataire reçoit directement l'acte,
• L'acte est remis à une personne présente au domicile lorsque les conditions légales sont réunies,
• À défaut, le commissaire de justice dépose l'acte à son étude et laisse un avis de passage invitant le destinataire à le récupérer.

Bon à savoir : même si le locataire refuse d'ouvrir sa porte ou ne retire jamais le document, le commandement peut rester parfaitement valable dès lors que les formalités de signification ont été respectées. Autrement dit, il n'est pas possible d'échapper à la procédure en évitant simplement de recevoir le commissaire de justice.

Quel est le délai après un commandement de payer ?

La durée laissée au locataire pour régulariser dépend désormais de la date de signature du bail. Cette distinction est essentielle, car deux régimes juridiques coexistent encore en 2026.

6 semaines pour les baux signés après le 29 juillet 2023

Depuis l'entrée en vigueur de la loi du 27/07/2023 visant à protéger les logements contre l'occupation illicite (souvent appelée loi anti-squat), le délai prévu par la clause résolutoire a été réduit.

Pour les baux conclus à partir du 29 juillet 2023, le locataire dispose de 6 semaines à compter de la signification du commandement de payer pour régulariser sa dette.

Durant cette période, plusieurs solutions restent possibles :

• Payer intégralement les loyers et charges dus,
• Négocier un échéancier avec le bailleur,
• Solliciter le Fonds de solidarité pour le logement,
• Saisir les organismes d'accompagnement social,
• Demander un plan d'apurement auprès de la CAF lorsque cela est possible.

2 mois pour les baux signés avant le 29 juillet 2023

Les contrats plus anciens ne sont pas soumis à cette réduction de délai. Dans un avis rendu le 13 juin 2024 (n° 24-70.002), la Cour de cassation a confirmé que les baux conclus avant le 29 juillet 2023 continuent de relever du délai de 2 mois prévu par leur régime juridique.

Cette précision est importante, car de nombreux bailleurs pensaient que le nouveau délai de 6 semaines s'appliquait automatiquement à tous les contrats. Il convient donc de vérifier la date de signature du bail avant d'engager une procédure.

Que se passe-t-il si le locataire paie dans le délai ?

Le paiement effectué dans le délai peut mettre fin à la procédure, mais tout dépend de son montant.

Lorsque le locataire règle l'intégralité des sommes réclamées dans le délai légal, la clause résolutoire est neutralisée. Le bail continue alors normalement et le bailleur ne peut plus demander sa résiliation sur la base de ce commandement. En revanche, un paiement partiel ne suffit généralement pas à empêcher l'acquisition de la clause résolutoire.

Il est donc indispensable de conserver tous les justificatifs de paiement (virements, reçus, relevés bancaires), qui pourront être produits en justice si nécessaire.

Que se passe-t-il à l'expiration du délai sans paiement ?

Si le locataire ne règle pas sa dette dans le délai applicable et qu'aucun accord n'intervient, la clause résolutoire est réputée acquise. Pour autant, le bail n'est pas automatiquement résilié et le locataire n'est pas expulsé du jour au lendemain.

Le bailleur doit encore saisir le juge des contentieux de la protection, qui vérifiera notamment :

• La régularité du commandement de payer,
• Le respect des délais légaux,
• L'existence de la dette,
• Les éventuelles demandes de délais formulées par le locataire.

Ce n'est qu'après une décision judiciaire, puis le respect des étapes d'exécution prévues par la loi, qu'une expulsion pourra éventuellement être engagée. La suite de la procédure est détaillée dans notre guide consacré à l'expulsion d'un locataire pour loyers impayés.

J'ai reçu un commandement de payer : que faire ?

Recevoir un commandement de payer ne signifie pas qu'une expulsion est imminente. Cet acte ouvre un délai pendant lequel le locataire peut encore agir pour régulariser sa situation ou contester la procédure si elle comporte une irrégularité.

Vérifier le montant et les mentions de l'acte

La première étape consiste à examiner le commandement de payer. Le locataire doit notamment vérifier :

• Le montant exact des loyers impayés,
• Les provisions ou régularisations de charges,
• Les paiements déjà effectués,
• Les aides au logement (APL) qui auraient dû être déduites,
• Les éventuels frais réclamés.

Il est également indispensable de contrôler la présence de toutes les mentions obligatoires.

Une erreur de calcul, une dette prescrite ou une mention obligatoire oubliée peuvent justifier une contestation devant le juge. En cas de doute, il est conseillé de demander rapidement l'avis d'un professionnel du droit ou d'une association spécialisée dans l'accompagnement des locataires.

Payer dans le délai pour neutraliser la clause résolutoire

La solution la plus efficace reste le paiement intégral de la dette dans le délai prévu par le commandement. Lorsque toutes les sommes réclamées sont réglées dans les temps, la clause résolutoire ne produit plus ses effets et le bail se poursuit normalement.

Pour éviter toute contestation ultérieure, il est recommandé de privilégier un paiement traçable (virement bancaire, chèque), de conserver les justificatifs de paiement et d’informer le bailleur ou son représentant de la régularisation.

En revanche, un règlement effectué après l'expiration du délai ne met pas automatiquement fin à la procédure. Le juge appréciera alors la situation en fonction des circonstances, de la bonne foi du locataire et de ses capacités de remboursement.

Solliciter des aides si le paiement intégral est impossible

Lorsque la dette ne peut pas être réglée immédiatement, plusieurs dispositifs peuvent être mobilisés.

Le fonds de solidarité pour le logement (FSL) peut accorder une aide financière afin de régler tout ou partie des loyers impayés, sous conditions de ressources.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions (CCAPEX) intervient également pour coordonner les actions destinées à prévenir les expulsions et orienter les ménages vers les dispositifs adaptés.

Selon la situation, d'autres solutions peuvent être envisagées :

• Demander un plan d'apurement avec le bailleur,
• Solliciter un échéancier auprès de la CAF lorsque cela est possible,
• Déposer un dossier auprès de la commission de surendettement,
• Demander au juge des délais de paiement (également appelés délais de grâce).

Nullité et contestation d'un commandement de payer

Lorsqu'une irrégularité dans un commandement de payer est constatée, le locataire peut demander au juge d'en prononcer la nullité.

Les principaux cas de nullité

Plusieurs situations peuvent entraîner l'annulation d'un commandement de payer :

• Absence de mention relative au Fonds de solidarité pour le logement (FSL),
• Absence des coordonnées de la CCAPEX,
• Omission du visa de la clause résolutoire figurant dans le bail,
• Décompte erroné de la dette (erreur de calcul, paiements oubliés, APL non prises en compte),
• Irrégularité dans la signification de l'acte,
• Dette prescrite ou réclamation portant sur des sommes qui ne sont plus exigibles.

La nullité n'est toutefois jamais automatique. C'est au juge des contentieux de la protection d'apprécier si l'irrégularité est suffisamment importante pour justifier l'annulation de la procédure.

Comment et dans quel délai contester ?

La contestation s'effectue devant le juge des contentieux de la protection, généralement dans le cadre de la procédure engagée par le bailleur.

Le locataire peut notamment invoquer :

• Un vice de forme,
• Une erreur dans le calcul de la dette,
• Une prescription,
• L'absence d'une mention obligatoire,
• Une contestation sur le montant des loyers ou des charges.

Bon à savoir : une contestation ne suspend pas automatiquement l'obligation de payer les loyers courants. Même si le commandement est contesté, le locataire doit continuer à régler les loyers qui deviennent exigibles afin d'éviter que la dette ne continue de s'aggraver.

Combien coûte un commandement de payer ?

Le coût d'un commandement de payer est relativement limité au regard de l'ensemble d'une procédure d'impayés.

Tarifs du commissaire de justice en 2026

Le coût dépend principalement des tarifs réglementés applicables aux commissaires de justice, ainsi que des éventuels frais annexes.

À titre indicatif, il faut généralement prévoir :

Ces frais sont avancés par le bailleur. En revanche, si le juge condamne le locataire, tout ou partie de ces dépenses pourra être mis à sa charge selon les circonstances du dossier.

Pour connaître plus précisément les frais susceptibles d'être engagés au cours d'une procédure de recouvrement, consultez notre guide sur les frais d'huissier en cas de loyer impayé.

Par ailleurs, lorsque les impayés persistent malgré une décision de justice, le bailleur peut également engager d'autres mesures d'exécution, comme une saisie sur salaire lorsque les conditions légales sont réunies. Nous détaillons cette procédure dans notre article consacré au prélèvement sur salaire en cas de loyer impayé.

Ce qu’il faut retenir sur le commandement de payer

Un commandement de payer constitue souvent l'aboutissement de plusieurs semaines, voire plusieurs mois d'impayés. Pourtant, de nombreuses situations peuvent être anticipées. Chez Manda, nos équipes accompagnent les propriétaires à chaque étape de leur gestion locative, de la sélection des locataires à la gestion des impayés, en passant par la mise en œuvre des procédures lorsque cela devient nécessaire.

Pour renforcer encore votre protection, découvrez également notre guide consacré à la Garantie Loyers Impayés (GLI), ainsi que notre article sur la caution solidaire, qui explique dans quels cas cette garantie peut compléter ou remplacer une GLI.

FAQ : commandement de payer

Un propriétaire peut-il rédiger un commandement de payer lui-même ?

Non. Le commandement de payer est un acte réservé au commissaire de justice. Un propriétaire ne peut ni le rédiger ni utiliser un modèle gratuit pour engager cette procédure.

Le commandement de payer entraîne-t-il automatiquement l'expulsion ?

Non. Il ouvre uniquement un délai permettant au locataire de régulariser sa situation. Une décision du juge est ensuite indispensable avant qu'une expulsion puisse être prononcée.

Le délai est-il de 6 semaines ou de 2 mois ?

Les deux délais coexistent. Les baux conclus à compter du 29 juillet 2023 sont soumis à un délai de 6 semaines. Les baux signés avant cette date restent soumis au délai de 2 mois, conformément à l'avis de la Cour de cassation du 13 juin 2024.

Quelle est la durée de validité d'un commandement de payer ?

Le commandement doit être suivi, dans un délai raisonnable, d'une assignation devant le juge. En pratique, au-delà de deux ans sans action, son effet disparaît en raison des règles de prescription applicables aux actions locatives.

Qu'est-ce qu'un commandement de payer aux fins de saisie-vente ?

Il s'agit d'un acte totalement différent. Délivré après qu'un bailleur a obtenu un titre exécutoire, il laisse au débiteur 8 jours pour régler sa dette avant qu'une saisie de ses biens meubles puisse être engagée.

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