Frais d'huissier en cas de loyer impayé : comment s'en sortir sans perdre d'argent ?

Les loyers impayés font partie des principales craintes des propriétaires bailleurs. Quelle est la procédure à suivre pendant ce type de litige ? Qui doit payer les frais de justice en cas de loyer impayé et à combien s’élèvent les montants ? Quelle est la procédure à suivre et existe-t-il des alternatives ? Nous répondons à toutes ces questions dans cet article.

Huissier de justice ou commissaire de justice, qu’est-ce que c’est?

Depuis juillet 2022, les métiers d’huissier de justice et de commissaire-priseur judiciaire ont fusionné en une seule profession que l’on nomme commissaire de justice.

Le commissaire de justice est un auxiliaire de justice qui remplit une grande diversité de fonctions. Il s’occupe notamment de faire exécuter les décisions de justice ainsi que les titres exécutoires. On peut citer par exemple les saisies (mobilières, immobilières, salaires, comptes bancaires…), les expulsions, ou encore les expertises et ventes aux enchères judiciaires.

Le commissaire de justice joue également un rôle d’intermédiaire, car il signifie et notifie d’actes judiciaires et non judiciaires. C’est par exemple lui qui informe les différentes parties de la décision du tribunal lors d’un litige entre locataire et propriétaire.

Il peut aussi prendre en charge les constats d’état des lieux, les procédures de recouvrement, les mesures conservatoires lors d’une succession, ou bien assister le greffier dans certaines tâches.

BON À SAVOIR : Le champ d’action du commissaire de justice est extrêmement varié. Cependant, il n’est pas autorisé à pratiquer une activité commerciale.

Les honoraires de l'huissier de justice

Des textes de loi encadrent la plupart des frais qui sont engendrés par l’intervention d’un huissier de justice dans le cadre d’un litige locatif.

Préavis et renouvellement de bail

Si vous faites appel à un huissier de justice pour délivrer le renouvellement du bail ou le préavis de congé à votre locataire, les honoraires sont libres. Cela signifie que le professionnel pourra appliquer le tarif de son choix. Généralement, il faudra ajouter des frais de déplacement ou bien des frais d’exécution par email.

Avant de faire appel à un commissaire de justice, vous pouvez consulter le site du tribunal dont celui-ci dépend, afin de connaître les tarifs.

Constat locatif pendant l’état des lieux

Si vous constatez des dégradations lors de l’état des lieux de sortie, vous pouvez contacter un commissaire de justice afin de réaliser un état des lieux litigieux. Les frais varient alors en fonction de la taille de votre logement.

BON À SAVOIR : La lettre de convocation des parties coûte 17,88€ qu’il faudra ajouter au tarif du tableau ci-dessus.

Les frais d’huissier pour loyer impayé

Les honoraires du commissaire de justice varient cette fois-ci en fonction du montant des créances.

Ils comportent plusieurs formalités, tels que la sommation de payer, la mise en demeure, le commandement de payer, le signalement à la commission départementale de coordination d’actions de prévention des expulsions locatives du commandement de payer délivré, ainsi que l’injonction à payer.

Les prix des différentes formalités dépendent de trois paliers :

• Les créances inférieures ou égales à 128€
• Entre 128€ et 1280€
• Supérieures à 1280€

Voici un tableau récapitulatif des tarifs de chaque formalité en fonction des paliers :

L’injonction de faire

Le commissaire de justice applique des honoraires s’il doit  entamer une procédure d’injonction de faire, afin d’obliger l’une des parties à exécuter les actions qui lui sont demandées. Il peut s’agir de la réalisation de travaux obligatoires, de l’envoi de certaines quittances ou factures par exemple.

Le prix de ce type d’intervention est de 25,54€. Là encore, il est possible de majorer le tarif si des frais de déplacement sont inclus. 

L’expulsion du locataire

L’intervention d’un commissaire de justice est obligatoire dans le cadre d’une procédure d’expulsion. Celui-ci effectuera cinq actions principales, qui sont :

• Informer le locataire qu’un procès a été demandé pour lancer une procédure d’expulsion
• Transmettre le commandement de quitter les lieux
• Informer le préfet du commandement de quitter les lieux
• Dresser les procès-verbaux (expulsion, inventaire, consignation, destruction, reprise)
• Notifier les parties par des procès-verbaux supplémentaires (PV d’expulsion pour le locataire et le percepteur, consignation, documents personnels du locataire sous enveloppe scellée)

Il est également important de noter que des frais annexes peuvent être engagés. C’est notamment le cas si un témoin est présent à l’ouverture de la porte du logement ainsi que des éventuels meubles fermés à clé. Celui-ci est indemnisé à hauteur de 7,92€ si c’est un particulier et 23,76€ si c’est un policier.

Si le témoin participe à l’exécution de la mesure d’expulsion à l’encontre du locataire, il reçoit 13,20€ (particulier) ou bien 39,60€ (policier).

En outre, des frais libres peuvent s’ajouter pour l’intervention d’un serrurier, de déménageurs ou encore pour la location d’un garde-meuble.

Récupérer un logement abandonné

Le dernier type d’intervention payante est la reprise d’un logement abandonné par le locataire. Le commissaire de justice effectue alors plusieurs actes :

• Il met en demeure le locataire de justifier qu’il occupe bien le logement : 63,84€ pour un acte séparé et 25,54€ si le contenu est dans un commandement.
• Il constate l’abandon du logement et fait l’inventaire des meubles présents : 67,67€.

Qui doit payer les frais d'huissier en cas de loyer impayé ?

Les frais d’huissier en cas de loyer impayé peuvent être à la charge du propriétaire ou du locataire. Cela dépend de la situation. On distingue deux cas de figure différents.

Dans le premier cas, le propriétaire trouve un accord à l’amiable avec son locataire. La lettre de mise en demeure de payer fonctionne, et le locataire règle sa dette dans le délai imposé de deux mois. Le litige est donc réglé et le propriétaire n’a pas besoin de saisir le tribunal. Les frais d’huissier de cette procédure restent alors à la charge du propriétaire.

Dans le second cas, le propriétaire et le locataire ne parviennent pas à trouver un accord. C’est donc au bailleur d’engager une procédure judiciaire pour demander l’expulsion de son locataire pour loyer impayé. Là encore, des frais d’huissier seront engagés pour constater la créance et faire appliquer la décision du juge. Si ce dernier se prononce en faveur de l’expulsion, ce sera au locataire de payer les frais d’huissier. Cependant, ces frais devront être réglés en amont de la procédure, c’est donc au propriétaire d’avancer la somme.

Comment éviter de payer les frais d’huissier pour loyer impayé ?

Régler le litige à l’amiable

Comme nous venons de le voir, régler le litige à l’amiable permet au propriétaire de ne pas avancer les frais d’huissier pour loyer impayé dans le cadre d’une procédure judiciaire.

Il devra s’acquitter des honoraires pour l’envoi de la mise en demeure de payer, mais c’est un moindre mal si cela permet d’éviter de porter le litige devant un tribunal. La procédure d’expulsion peut en effet s’avérer longue et fastidieuse, et les frais à avancer seront plus importants.

Prendre une assurance loyer impayé

Souscrire une assurance loyer impayé est la seule option qui permet de ne payer aucuns frais d’huissier. En effet, ce type de garantie couvre généralement les frais de procédure, de la mise en demeure jusqu’à l'expulsion. Le propriétaire n’a donc rien à débourser si le locataire ne paye plus son loyer.

Notons cependant que les assurances pour loyer impayé appliquent des plafonds qui sont détaillés dans le contrat qui sera signé par le bailleur. Celui-ci sera couvert jusqu’à une certaine limite, qui varie en fonction des compagnies d’assurances et des agences de gestion locatives.

Existe-t-il des alternatives aux frais d’huissier en cas de loyer impayé ?

Contacter la caution du locataire

La caution n’est pas une clause obligatoire dans un contrat de bail. Cependant, la quasi-totalité des bailleurs en demande une, car elle leur permet de sécuriser leurs revenus. Si le locataire est dans l’incapacité de payer son loyer et ses charges, le propriétaire peut se retourner contre la caution avant d’envisager de faire appel à un commissaire de justice. Si la caution (physique ou professionnelle) règle la dette du locataire, le propriétaire n’aura pas à engager des frais d’huissier ni à avancer ceux de la procédure judiciaire pour loyer impayé.

Contacter la CAF ou la MSA

Si le locataire qui ne paye plus son loyer bénéficie des aides aux logements, le propriétaire peut envoyer une lettre recommandée avec accusé de réception à la CAF ou la MSA. Ce courrier a pour objectif de signaler la situation d’impayé, afin d’enclencher une procédure de recouvrement. Un bailleur peut se déclarer auprès de ces organismes à partir du deuxième mois de loyer impayé. Cette procédure vise à rembourser le propriétaire afin d’éviter que le litige s’aggrave et ne débouche sur une expulsion.

Les étapes à suivre pour faire appel à un huissier de justice

Si les alternatives que nous venons de citer se révèlent inefficaces et qu’aucune solution à l’amiable ne peut aboutir, le propriétaire devra faire appel à un huissier de justice.

La procédure commence par la mise en demeure de payer, qui laisse deux mois au locataire pour régler sa dette. Une fois que cette période est passée, le propriétaire doit contacter un huissier de justice afin qu’il adresse un commandement de payer au locataire. Cette étape est indispensable pour pouvoir légalement enchaîner sur une procédure d’expulsion. Dans le cas contraire, le propriétaire ne pourra pas porter son affaire devant le tribunal. Le site commissaire-justice.fr vous donne accès à un annuaire qui vous permettra de contacter un commissaire de justice près de chez vous.

L’absence de paiement dans les deux mois qui suivent le commandement de payer donne le droit au propriétaire de saisir le tribunal d’instance. L’assignation du locataire se fait en remplissant un formulaire. Le but étant de faire valoir la clause résolutoire du contrat de bail qui permet au bailleur d’expulser son locataire. Généralement, le délai entre l’assignation et le jugement est de 2 à 6 mois.

Si le juge se prononce en faveur du bailleur, il ordonne l’expulsion du locataire et le condamne au paiement des loyers. Là encore, le délai entre le procès et l’expulsion peut s’étendre de 2 à 6 mois.

BON À SAVOIR : L’huissier de justice procède à l’expulsion du locataire sous ordre du juge. Si le locataire est absent, l’huissier ne peut entrer dans le logement qu’avec un policier et un serrurier. Si le locataire refuse d’ouvrir la porte, l’huissier ne peut pas entrer de force, il devra rédiger un procès-verbal pour tentative d’expulsion infructueuse et contacter un officier de police. 

Que retenir des frais d’huissier pour loyer impayé ?

Un propriétaire bailleur qui engage une procédure d’expulsion contre son locataire pour des loyers impayés peut théoriquement se faire rembourser les frais d’huissier. Cela implique que le juge ordonne l’expulsion et condamne le locataire à s’acquitter de sa dette ainsi que de ces frais. Cependant, ces actions judiciaires sont longues et pénibles. Les propriétaires ont tout intérêt à privilégier les solutions à l’amiable, ainsi qu’à prendre des garanties pour se prémunir de tout litige lié au paiement du loyer. Pour cela, il est indispensable de souscrire une assurance loyer impayé, de bien étudier la solvabilité du locataire et de sa caution, ainsi que d’entretenir une comme communication.

FAQ

Le bailleur peut-il contester certains frais d’huissier ?

Un propriétaire est en droit de contester l’utilité de certains actes d’huissier s’ils sont facturés à sa charge. Pour cela, il doit saisir le juge chargé du litige dans un délai d’un mois.

Le bailleur peut-il expulser son locataire lui-même en cas de loyer impayé ?

Non, seul le commissaire de justice peut mettre en œuvre la procédure d’expulsion après avoir été mandaté par le juge. Un propriétaire risque une peine de 3 ans d’emprisonnement et 30 000 euros d’amende s’il expulse lui-même le locataire.

Le propriétaire peut-il se faire rembourser les frais d’huissier en cas de loyer impayé ?

Le propriétaire peut se faire rembourser les frais d’huissier dans plusieurs cas :

• S’il avance les frais jusqu’au procès, le juge peut condamner le locataire à payer les loyers ainsi que les frais d’huissier.
• S’il dispose d’une assurance loyer impayé, la garantie peut rembourser les frais d’huissier