Logement décent : les critères à respecter

En bref

• Un logement loué comme résidence principale, vide ou meublé, doit être décent. C'est une obligation du bailleur fixée par l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 et précisée par le décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002.
• Cinq critères cumulatifs s'appliquent : la surface (une pièce principale d'au moins 9 m² sous 2,20 m de plafond, ou 20 m³), la performance énergétique, la sécurité et la santé, l'absence de nuisibles et les équipements.
• En France métropolitaine, depuis le 1er janvier 2025, un logement classé G au DPE n'est plus décent pour tout nouveau bail, renouvellement ou reconduction. La classe F suivra en 2028, la classe E en 2034.
• Si le logement n'est pas décent, le locataire peut saisir le juge, éventuellement après la commission départementale de conciliation. Le juge peut ordonner des travaux, réduire le loyer ou en suspendre le paiement. De son côté, la CAF peut conserver l'aide au logement.
• La décence (juge civil) ne se confond ni avec l'insalubrité (arrêté du préfet ou du maire), ni avec le permis de louer (autorisation de la commune).

Qu'est-ce qu'un logement décent ?

Un logement décent ne présente pas de risque manifeste pour la sécurité ou la santé de ses occupants. Il est exempt de nuisibles, atteint un niveau minimal de performance énergétique et dispose des équipements qui le rendent conforme à l'usage d'habitation. Le propriétaire doit remettre un logement décent au locataire et le maintenir dans cet état pendant toute la location.

La définition vient de l'article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989. Le décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002, consultable sur Légifrance, en détaille le contenu, critère par critère. L'administration en propose une synthèse dans la fiche sur service-public.fr consacrée au logement décent. On parle indifféremment de logement « non décent » ou « indécent » : les deux expressions désignent la même situation juridique.

L'obligation de décence concerne tous les bailleurs : particulier, SCI ou investisseur institutionnel. Elle s'applique dès que le logement est la résidence principale du locataire, que la location soit nue, meublée ou consentie en bail mobilité. Les locations saisonnières et les résidences secondaires n'entrent pas dans ce cadre.

Aucune clause du bail ne peut dispenser le bailleur de cette obligation, même si le locataire l'accepte. La décence n'est d'ailleurs qu'une partie des obligations du propriétaire : l'ensemble des règles applicables au propriétaire bailleur (entretien, charges, dépôt de garantie) fait l'objet d'un guide à part.

Quels sont les critères d'un logement décent ?

Les critères de décence sont au nombre de cinq et ils sont cumulatifs :

• Une surface minimale,
• Un niveau de performance énergétique,
• L'absence de risque pour la sécurité et la santé,
• L'absence d'infestation de nuisibles,
• Une liste d'équipements obligatoires.

Bon à savoir : il suffit qu'un seul critère manque pour que le logement soit non décent.

Le tableau ci-dessous réunit, pour chaque critère, le texte de référence et la façon la plus simple de le vérifier avant une mise en location.

Quelle est la surface minimum d'un logement décent ?

Selon l'article 4 du décret n° 2002-120, un logement décent comporte au moins une pièce principale de 9 m² de surface habitable avec une hauteur sous plafond d'au moins 2,20 m, ou, à défaut, un volume habitable d'au moins 20 m³. L'exigence porte sur une pièce principale et non sur la surface totale du logement.

La surface habitable se calcule au sens du Code de la construction et de l'habitation. On exclut notamment les murs, les cloisons, les embrasures, les escaliers et les parties dont la hauteur est inférieure à 1,80 m. C'est souvent là que les mansardes et les combles aménagés posent problème.

Le critère du volume peut sauver une petite pièce haute de plafond. En effet, une pièce de 8 m² sous 2,60 m de plafond représente 20,8 m³. Elle respecte donc le critère de surface, alors qu'elle n'atteint pas les 9 m². Le règlement sanitaire départemental peut prévoir des exigences complémentaires, à vérifier selon chaque département.

Quelle performance énergétique minimale pour qu'un logement soit décent ?

En France métropolitaine, depuis le 1er janvier 2025, un logement classé G au diagnostic de performance énergétique (DPE) n'est plus décent au sens de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 pour un nouveau bail, un renouvellement ou une reconduction tacite. La classe F sera exclue à partir du 1er janvier 2028, puis la classe E en 2034.

Une étape intermédiaire s'appliquait depuis le 1er janvier 2023. Un logement consommant plus de 450 kWh/m²/an en énergie finale n'était déjà plus décent. Ces logements font tous partie de la classe G, exclue depuis 2025.

Depuis le 1er juillet 2021, le DPE est opposable. Le locataire peut s'appuyer sur la classe qui y figure pour invoquer la non-décence. Il existe une exception pour les logements en copropriété. Le juge ne peut pas imposer de mise à niveau énergétique si le copropriétaire prouve qu'il a fait inscrire les travaux nécessaires à l'ordre du jour de l'assemblée générale sans obtenir leur vote. Une exception comparable existe en cas de contraintes architecturales ou patrimoniales.

Pour aller plus loin, trois guides complètent ce critère :

• Les règles applicables au diagnostic de performance énergétique,
• Le calendrier d'interdiction progressive de location des logements les plus énergivores,
• Les travaux permettant d'améliorer la performance énergétique d'un logement.

Quelles normes de sécurité et de santé un logement décent doit-il respecter ?

Un logement décent doit protéger ses occupants. Il doit être clos, couvert et protégé des infiltrations d'eau, mais aussi avoir des garde-corps en bon état. Ses réseaux d'électricité et de gaz doivent être conformes, ses matériaux sans risque manifeste (plomb, amiante). Enfin, il doit être correctement aéré et chaque pièce principale doit recevoir un éclairage naturel suffisant.

Le décret n° 2002-120 apporte plusieurs précisions :

• Gros œuvre et accès : les murs, la toiture, les planchers et les escaliers doivent être en bon état d'entretien et de solidité.
• Garde-corps : les fenêtres, escaliers, loggias et balcons doivent être sécurisés.
• Réseaux : les branchements d'électricité, de gaz, de chauffage et de production d'eau chaude doivent respecter les normes de sécurité et rester en bon état d'usage.
• Aération : des dispositifs d'ouverture et de ventilation doivent assurer un renouvellement de l'air adapté à un usage normal du logement.
• Lumière : chaque pièce principale doit disposer d'un ouvrant qui donne à l'air libre ou sur un volume vitré.

Une installation électrique vétuste ou dangereuse relève de la décence. Pour savoir comment la remettre en état, consultez le guide sur la mise en conformité d’une installation électrique. L'électricité, le gaz, le plomb et l'amiante figurent parmi les diagnostics à réaliser avant une mise en location.

Un logement infesté de nuisibles est-il non décent ?

Oui. Depuis la loi ELAN du 23 novembre 2018, l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 exige que le logement soit exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et de parasites. Punaises de lit, cafards ou rongeurs présents à l'entrée dans les lieux rendent donc le logement non décent, même s'il est par ailleurs en bon état.

À l'entrée dans les lieux, la responsabilité du bailleur est entière. En cours de bail, tout dépend de l'origine de l'infestation : un défaut d'hygiène ou d'entretien courant du locataire ne se traite pas comme une infestation venue des gaines, des parties communes ou de l'immeuble entier. Pour trancher, voir la question de la prise en charge d'une infestation de nuisibles.

Réflexe utile : noter dans l'état des lieux d'entrée qu'aucun nuisible n'a été constaté, et conserver les factures de désinsectisation ou de dératisation réalisées avant la location.

Quels équipements sont obligatoires dans un logement décent ?

Selon l'article 3 du décret n° 2002-120, un logement décent doit offrir un chauffage, de l'eau potable à pression et débit suffisants, une évacuation des eaux usées, un coin cuisine avec évier alimenté en eau chaude et froide, un WC séparé de la cuisine et de la pièce des repas, une douche ou une baignoire, et une installation électrique suffisante.

Le décret apporte des précisions pour plusieurs de ces équipements :

• Chauffage : l'installation doit permettre un chauffage « normal » et comporter l'alimentation en énergie ainsi que l'évacuation des produits de combustion.
• Évacuations : les eaux ménagères et les eaux-vannes doivent être évacuées sans refoulement ni remontée d'odeurs, grâce à des siphons.
• Coin cuisine : il doit pouvoir recevoir un appareil de cuisson. L'évier doit être raccordé à l'eau chaude, à l'eau froide et à l'évacuation.
• Toilette : l'installation doit garantir l'intimité et être alimentée en eau chaude et froide.
• WC : un logement d'une seule pièce peut avoir un WC extérieur, à condition qu'il se trouve dans le même bâtiment et soit facilement accessible.
• Électricité : le réseau doit permettre d'éclairer suffisamment toutes les pièces et les accès, et de faire fonctionner les appareils ménagers courants.

Une panne d'eau chaude qui dure fait basculer une question d'entretien vers une question de décence. Pour savoir où se situe la limite, voir les délais et les obligations en cas de panne d'eau chaude.

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Comment vérifier la décence d'un logement avant de le mettre en location ?

Avant chaque mise en location ou relocation, le bailleur a intérêt à contrôler le logement pièce par pièce, à réunir des diagnostics à jour et à dater ses constats. Le bon moment se situe avant la publication de l'annonce. Un défaut se corrige alors sans locataire en place et sans risque de litige.

Voici une méthode en six étapes :

• Deux à trois mois avant la relocation : relire la classe et la date du DPE. Un logement classé G doit faire l'objet de travaux avant tout nouveau bail. Un logement classé F peut encore être loué, mais il devra atteindre la classe E avant la première reconduction du bail qui interviendra à partir de 2028.
• Pendant la visite technique : mesurer la pièce principale, faire fonctionner le chauffage, l'eau chaude, la ventilation, les prises et le tableau électrique, et ouvrir chaque fenêtre.
• Côté santé : chercher les traces d'humidité, de moisissures et de nuisibles, en particulier dans les placards, sous l'évier et derrière les meubles.
• Côté commune : demander à la mairie si l'adresse est soumise à une déclaration ou à une autorisation préalable de mise en location.
• Côté dossier : rassembler les diagnostics, les factures de travaux et d'entretien (chaudière, ramonage), et prendre des photos datées.
• Le jour de l'entrée : rédiger un état des lieux précis, qui décrit l'état et le fonctionnement de chaque équipement.

Ces vérifications s'insèrent dans les étapes clés pour mettre un logement en location. Si vous préférez les confier à un professionnel, vous bénéficierez d’ un accompagnement pour sécuriser votre mise en location.

Que doit faire un propriétaire d'un T2 classé G avant de relouer ? Le cas de Claire à Rouen

Claire possède un T2 de 45 m² dans un immeuble des années 1960. Son locataire donne congé en mars et part fin avril. Son DPE, établi en 2022, classe le logement en G, à cause de convecteurs électriques anciens, de fenêtres en simple vitrage et de murs non isolés.

Claire ne peut pas relouer en l'état son T2 rouennais classé G. En effet, depuis 2025, il n'est plus décent. Elle doit faire des travaux pour atteindre au moins la classe F, idéalement la classe E pour être tranquille jusqu'en 2034, puis faire établir un nouveau DPE avant de signer un nouveau bail.

Voici son plan :

• Mars : comme le logement est chauffé à l'électricité, elle commence par mettre à jour gratuitement son DPE sur le site de l'Observatoire DPE de l'Ademe. Depuis le 1er janvier 2026, le nouveau coefficient de l'électricité (1,9 au lieu de 2,3) peut faire gagner une classe sans travaux. Ici, le logement reste en G. Elle demande alors à un professionnel quels travaux font gagner le plus de classes et fait établir trois devis.
• Avril : elle retient le remplacement des fenêtres, l'isolation des murs par l'intérieur et des radiateurs à inertie, pour 14 000 €. Elle vérifie si elle peut bénéficier d'aides à la rénovation énergétique.
• Mai et juin : les travaux ont lieu pendant la vacance du logement. Ils restent dans les parties privatives. Claire vérifie seulement que les nouvelles fenêtres respectent l'aspect extérieur imposé par le règlement de copropriété.
• Juillet : le nouveau DPE classe le logement en E. Claire vérifie aussi auprès de la mairie si son quartier est soumis au permis de louer, puis elle publie son annonce.

Au-delà des travaux, le coût caché tient aux trois mois sans loyer, de mai à juillet. Lancer les devis dès la réception du préavis permet de raccourcir cette vacance.

Que faire quand un locataire signale que le logement n'est pas décent ?

Quand un locataire signale un défaut, le bailleur doit répondre par écrit, vérifier sur place la réalité du problème et lancer les travaux nécessaires dans un délai raisonnable. Réagir vite et garder une trace de chaque étape profite aux deux parties. Le locataire retrouve un logement conforme, le bailleur évite une procédure.

Voici la marche à suivre, étape par étape :

• Accuser réception : répondre par écrit (courriel ou courrier) en datant la réponse et en proposant une visite.
• Qualifier le défaut : un joint de douche usé relève de l'entretien courant, une absence de ventilation relève de la décence. Pour faire le tri, consultez le guide sur la répartition des travaux entre locataire et propriétaire.
• Cas de l'humidité : c'est le motif de signalement le plus fréquent. Voir la marche à suivre quand un locataire signale un problème d'humidité, puis les solutions à mettre en place face à un problème récurrent d'humidité.
• Planifier les travaux : informer le locataire de leur nature et de leur calendrier. Le locataire doit laisser les travaux se faire, mais ils sont encadrés : procédure à suivre pour engager des travaux en cours de bail.
• Conserver les preuves : devis, factures, photos avant et après, échanges écrits. En cas de litige, ce dossier montre votre bonne foi.
• En cas de désaccord persistant : le bailleur peut lui aussi saisir la commission départementale de conciliation, sans attendre que le locataire le fasse.

L'expérience de Mathieu, propriétaire d’un T3 à Toulouse :

“Lorsque mon locataire m’a signalé des traces d’humidité, je ne savais pas quelle intervention prévoir. Mon gestionnaire Manda lui a répondu par écrit et a organisé une visite pour constater le problème. Après vérification, il m’a accompagné dans l’organisation des travaux nécessaires et a tenu le locataire informé du calendrier. J’ai apprécié ce suivi car le signalement a été pris en charge rapidement et je savais où en était le dossier à chaque étape.” (Source : avis client Manda).

Quels sont les recours du locataire face à un logement non décent ?

Le locataire doit d'abord demander par écrit au bailleur de mettre le logement en conformité. Sans réponse ou sans accord dans les deux mois, il peut saisir le juge des contentieux de la protection, après être passé, s'il le souhaite, par la commission départementale de conciliation. Le juge peut imposer des travaux, réduire le loyer ou en suspendre le paiement.

Deux règles protègent l'équilibre de la relation :

• Le locataire ne doit pas cesser de payer son loyer de lui-même, sauf si le logement est totalement inhabitable. Seul le juge peut suspendre le paiement, avec ou sans consignation des sommes, jusqu'à la fin des travaux.
• Un signalement de la CAF ou de la MSA au bailleur vaut demande de mise en conformité de la part du locataire.

Le locataire peut se faire conseiller gratuitement par l'ADIL de son département. Sachez que les actions liées au bail se prescrivent en principe sur trois ans.

Quels sont les risques financiers pour un propriétaire qui loue un logement non décent ?

Louer un logement non décent expose le bailleur à trois pertes :

• La conservation de l'aide au logement par la CAF ou la MSA,
• Une réduction ou une suspension du loyer décidée par le juge,
• Des travaux imposés dans un délai fixé, parfois sous astreinte.

Des dommages et intérêts peuvent s'y ajouter si le locataire a subi un préjudice.

La CAF peut-elle suspendre l'aide au logement si le logement n'est pas décent ?

Oui. Quand le logement est reconnu non décent, la CAF ou la MSA conserve l'aide au logement au lieu de la verser au bailleur, pendant 18 mois au maximum. Le locataire ne paie que le loyer et les charges diminués du montant de l'aide : il n'est pas en situation d'impayé, et le bailleur ne peut pas lui réclamer la différence.

Si le logement est mis en conformité dans ce délai, l'organisme verse au bailleur les sommes conservées. À défaut, le bailleur les perd. Le contrôle peut être confié par la CAF à un opérateur spécialisé qui visite le logement. Voir le fonctionnement de l'aide au logement du côté du propriétaire.

Combien peut coûter un logement non décent au bailleur ? Un exemple chiffré

Prenons l’exemple d’un loyer de 680 € charges comprises, dont 230 € d'aide au logement versée directement au bailleur. Si la CAF conserve l'aide pendant neuf mois et que le juge réduit le loyer de 20 % pendant quatre mois, le bailleur perd plus de 2 600 € de trésorerie, sans compter le coût des travaux.

Le détail du calcul :

• Aide au logement conservée par la CAF : 230 € x 9 mois = 2 070 €. Cette somme n'est récupérable que si les travaux sont achevés dans le délai légal.
• Réduction de loyer ordonnée : 680 € x 20 % = 136 € par mois, soit 136 € x 4 mois = 544 €, perdus définitivement.
• Total : 2 614 €, sans compter les travaux, qui restent dus de toute façon, ni les frais de procédure.

Faire les mêmes travaux dès le premier signalement aurait évité l'essentiel de cette somme. Pour connaître les critères qu'applique le juge, voir la possibilité d'une réduction de loyer en cas de travaux non réalisés.

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Logement non décent, insalubre ou soumis au permis de louer : quelle différence ?

Ce sont trois régimes distincts :

• La décence relève de la relation entre bailleur et locataire, et c'est le juge civil qui tranche.
• L'insalubrité et la mise en sécurité relèvent de la police administrative : le préfet ou le maire agit par arrêté.
• Le permis de louer est une autorisation préalable que certaines communes exigent avant toute mise en location.

Un logement peut être non décent sans être insalubre (un WC absent ou une pièce trop petite ne justifie pas toujours un arrêté d’insalubrité). L'insalubrité suppose en effet un danger plus grave et déclenche des obligations lourdes pour le propriétaire. Découvrez la procédure applicable à un logement jugé insalubre.

Le permis de louer ne remplace pas l'obligation de décence. Il s'y ajoute, et une commune peut refuser l'autorisation si le logement présente des risques pour les occupants. Pour savoir quelles démarches accomplir, voir le guide sur le fonctionnement de l'autorisation préalable de mise en location.

Questions fréquentes sur le logement décent

Le critère énergétique s'applique-t-il aux baux en cours ?

Oui, à la prochaine échéance. Un bail signé avant 2025 pour un logement classé G devient concerné dès son renouvellement ou sa reconduction tacite. En location vide, cela peut prendre jusqu'à trois ans. En meublé, le bail d'un an se reconduit chaque année : un logement G loué meublé est donc déjà concerné. Une fois le bail reconduit, le locataire peut demander les travaux sans que le contrat soit remis en cause.

Le calendrier DPE est-il le même en outre-mer ?

Non. En Guadeloupe, en Martinique, en Guyane, à La Réunion et à Mayotte, le calendrier est décalé. L'exclusion de la classe G est prévue en 2028, celle de la classe F en 2031 et celle de la classe E en 2034. Le DPE y est en outre adapté aux conditions climatiques locales. Un bailleur ultramarin doit vérifier les règles propres à son territoire.

Un logement chauffé par un simple radiateur d'appoint est-il décent ?

Le décret exige une installation qui permette un chauffage normal, pas un chauffage central. Des radiateurs électriques fixes en bon état suffisent donc. En revanche, certaines décisions de justice ont jugé insuffisant un unique appareil mobile d'appoint, en particulier lorsqu'il ne chauffe qu'une pièce. Le juge apprécie au cas par cas, selon la taille du logement.

Peut-on louer un logement non décent en confiant les travaux au locataire ?

Non. La loi permet de convenir que le locataire fera certains travaux en échange d'une baisse de loyer, mais cette clause ne vaut que pour un logement déjà décent. Un bail qui transfère au locataire la mise en conformité d'un logement non décent ne protège pas le bailleur car l'obligation de décence reste la sienne.

Qui peut constater qu'un logement n'est pas décent ?

Il n'existe pas de certificat officiel de décence. C'est en principe au locataire qui invoque la non-décence d'en apporter la preuve, par tout moyen : photos datées, constat d'un commissaire de justice, rapport d'un opérateur mandaté par la CAF, avis de la commission de conciliation. En cas de procès, le juge peut aussi désigner un expert.

Un logement meublé doit-il avoir une cuisine équipée pour être décent ?

Pour la décence, un coin cuisine suffit, que la location soit vide ou meublée. La cuisine équipée découle d'une autre obligation, propre au meublé : le décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015 impose une liste minimale de mobilier, dont des plaques de cuisson, un four ou un micro-ondes, un réfrigérateur, de la vaisselle et des ustensiles de cuisine.

Un logement décent doit-il être accessible aux personnes à mobilité réduite ?

Non. Les critères de décence ne comportent aucune exigence d'accessibilité. Par exemple, un appartement au quatrième étage sans ascenseur peut être parfaitement décent. Les normes d'accessibilité relèvent d'autres textes, qui visent surtout les constructions neuves et les établissements recevant du public. Un locataire âgé ou en situation de handicap peut toutefois demander à faire, à ses frais, des travaux d'adaptation. Sans réponse du bailleur dans les deux mois, ils sont réputés acceptés.