Indemnité d'occupation : le guide 2026

En bref

• L'indemnité d'occupation est la somme que doit une personne qui occupe un logement sans bail en cours, ou seule alors que le logement appartient à plusieurs personnes. Elle compense l'occupation et répare le préjudice subi par le propriétaire ou par les copropriétaires.
• Trois situations principales : le locataire qui reste après la fin du bail (on parle alors d'occupant sans droit ni titre), l'indivisaire qui occupe seul un bien indivis (article 815-9 du Code civil) et l'époux qui garde le logement familial pendant ou après un divorce (article 255 du Code civil).
• Son montant est fixé à partir de la valeur locative du bien. Après un bail, il correspond souvent au dernier loyer charges comprises et le juge peut le majorer. En indivision, les juges retiennent souvent un abattement de 15 à 30 % : c'est une pratique des tribunaux, pas une règle écrite dans la loi.
• Pendant la trêve hivernale, du 1er novembre au 31 mars, les expulsions sont suspendues, mais l'indemnité reste due.
• En indivision, on ne peut réclamer que les cinq dernières années d'indemnité (article 815-10 du Code civil).
• Côté impôts, les indemnités d'occupation perçues par un bailleur sont en principe imposables dans les revenus fonciers, comme des loyers.

Qu'est-ce qu'une indemnité d'occupation ?

Une indemnité d'occupation est une somme due par une personne qui occupe un logement sans bail en cours, ou qui en profite seule alors qu'il appartient à plusieurs personnes. Elle compense l'usage du bien et répare le préjudice de celui qui en est privé. Elle ne vient pas d'un contrat, c'est la loi ou le juge qui l'impose.

On dit souvent que cette indemnité a une nature « compensatoire et indemnitaire » :

• Compensatoire, parce qu'elle remplace les revenus que le bien aurait dû rapporter.
• Indemnitaire, parce qu'elle répare le tort causé au propriétaire qui ne peut ni habiter, ni louer, ni vendre son bien libre.

Pour bien distinguer ce régime des règles du contrat de location, il est utile de connaître ce que dit le Code civil sur le bail.

Qu'est-ce qu'un occupant sans droit ni titre ?

Un occupant sans droit ni titre est une personne qui vit dans un logement sans bail, sans autorisation du propriétaire et sans aucune base juridique pour y rester. Le cas le plus courant est l'ancien locataire qui reste après la fin de son bail. Il doit une indemnité d'occupation pour toute la durée pendant laquelle il occupe le logement.

La notion couvre plusieurs situations :

• Un locataire qui reste après un congé valable, après la fin du bail ou après sa résiliation,
• Un proche qui continue d'habiter le logement après le décès du locataire sans que le bail lui ait été transmis,
• Un squatteur est aussi un occupant sans droit ni titre, mais il relève en plus d'un régime pénal à part, qui n'est pas traité dans cet article.

Quelle différence entre un loyer et une indemnité d'occupation ?

Le loyer est le prix prévu par un bail en cours, encadré par la loi du 6 juillet 1989. L'indemnité d'occupation n'a pas de contrat. Elle compense une occupation sans titre. Son montant est souvent proche du loyer, mais le juge le fixe au cas par cas et peut le porter au-dessus.

Bon à savoir : pour éviter toute ambiguïté, il vaut mieux parler d'« indemnité d'occupation » sur les reçus et les échanges écrits, plutôt que de « loyer ».

Dans quelles situations une indemnité d'occupation est-elle due ?

Une indemnité d'occupation est due dans trois grandes situations :

• Le locataire qui reste dans le logement après la fin du bail,
• L'indivisaire qui occupe seul un bien qu'il possède avec d'autres,
• L'époux qui garde le logement familial pendant ou après un divorce.

Dans chaque cas, les règles diffèrent sur qui la doit, à qui, et à partir de quand.

Locataire resté après la fin du bail : quelle indemnité d'occupation doit-il ?

Un locataire qui reste dans le logement après la fin de son bail devient un occupant sans droit ni titre. Dès la fin du bail, il ne doit plus de loyer mais une indemnité d'occupation au propriétaire, jusqu'à son départ effectif et la remise des clés, quelle que soit la cause de la fin du bail.

C'est la situation que les propriétaires bailleurs rencontrent le plus souvent. L'indemnité remplace le loyer et les charges. Elle peut s'ajouter aux loyers impayés d'avant la résiliation, qui restent dus de leur côté. Si votre locataire refuse de partir, consultez ce guide sur les démarches quand un locataire se maintient dans le logement.

Quand l'indemnité d'occupation est-elle due après résiliation du bail ?

L'indemnité d'occupation après résiliation du bail est due à partir du jour où le bail prend fin, puis pour chaque mois où le logement reste occupé. Ce jour dépend de la cause : fin du préavis après un congé valable, terme du bail, acquisition de la clause résolutoire constatée par le juge ou date du jugement qui prononce la résiliation.

• Congé donné par le bailleur (pour vendre, reprendre le logement ou pour un motif légitime et sérieux) : le bail prend fin à son terme. Si le locataire reste, l'indemnité est due dès le lendemain. Pour les situations de fin de bail sans renouvellement, voir les motifs qui permettent de ne pas renouveler un bail.
• Congé donné par le locataire : le bail prend fin à l'issue du préavis. S'il reste au-delà, il doit une indemnité d'occupation.
• Clause résolutoire : en cas d'impayé, le bail est résilié quand le commandement de payer n'a pas été suivi d'effet dans le délai légal (six semaines depuis la loi du 27 juillet 2023). Le juge constate alors la résiliation. Le fonctionnement de la clause qui permet de résilier le bail en cas de manquement est expliqué dans cet article.
• Résiliation judiciaire : quand le juge prononce lui-même la résiliation pour manquement grave, l'indemnité est due à partir de la date fixée dans le jugement.

La fin de l'indemnité correspond au départ effectif de l'occupant. Pour la dater sans contestation possible, il vaut mieux noter la date de remise des clés dans l'état des lieux de sortie.

Que se passe-t-il en cas de décès du locataire ?

Au décès du locataire, le bail est transmis à certains proches prévus par la loi ou prend fin de plein droit. Si personne ne peut le reprendre et que quelqu'un continue d'habiter le logement, cette personne devient un occupant sans droit ni titre et doit une indemnité d'occupation jusqu'à son départ.

La liste des proches qui peuvent reprendre le bail et les démarches à suivre sont détaillées dans l’article traitant ce qui se passe pour le bail au décès du locataire.

Comment fixer le montant de l'indemnité d'occupation d'un ancien locataire ?

Le montant de l'indemnité d'occupation d'un ancien locataire correspond le plus souvent au dernier loyer, charges comprises. Si le bailleur et l'occupant ne sont pas d'accord, c'est le juge qui fixe le montant. Il peut le porter au-dessus du loyer si le propriétaire prouve un préjudice plus important, par exemple une vente ou une location perdue parce que le logement n'a pas été libéré.

Dans la plupart des jugements, le juge condamne l'occupant à payer une indemnité mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus si le bail avait continué, jusqu'à la libération des lieux. Si le bailleur demande davantage, il doit justifier son préjudice.

Comment le bailleur peut-il réclamer l'indemnité d'occupation ?

Pour réclamer l'indemnité d'occupation, le bailleur commence par une mise en demeure écrite, puis saisit le juge des contentieux de la protection si rien n’avance. Le même jugement fixe en général le montant mensuel de l'indemnité et ordonne l'expulsion. Ce titre exécutoire permet ensuite à un commissaire de justice de récupérer les sommes dues.

Le point important concernant l'indemnité est de la demander expressément au juge, en même temps que la résiliation et l'expulsion. On obtient ainsi une condamnation mensuelle qui court jusqu'au départ, sans avoir à revenir devant le tribunal chaque mois. Le déroulé complet est expliqué dans la procédure de mise en demeure et d'expulsion étape par étape.

Quand la situation commence par des impayés, les étapes en amont ont leurs propres règles. Découvrez ce qu'il faut savoir sur le commandement de payer, la procédure à suivre en cas de loyers impayés et le nombre de loyers impayés qui justifie d'engager une procédure. Une fois l'occupant parti, il reste possible de récupérer les sommes dues même après son départ. Le dépôt de garantie peut aussi servir à couvrir une partie de ce qui reste dû, après l'état des lieux de sortie.

Si vous avez souscrit une assurance qui couvre le propriétaire contre les impayés, regardez si votre contrat prend en charge les indemnités d'occupation : beaucoup le prévoient, mais cela dépend de chaque contrat.

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La trêve hivernale empêche-t-elle de réclamer l'indemnité d'occupation ?

Non. La trêve hivernale, du 1er novembre au 31 mars, suspend seulement l'exécution des expulsions. Elle ne supprime pas ce que doit l'occupant. L'indemnité d'occupation reste due chaque mois pendant la trêve, et le bailleur peut continuer à engager la procédure et à faire récupérer les sommes pendant cette période.

La trêve est prévue par l'article L412-6 du Code des procédures civiles d'exécution. En pratique, un propriétaire peut donc obtenir un jugement en hiver, faire procéder à des saisies pour les sommes dues, puis faire exécuter l'expulsion à partir du 1er avril. Les squatteurs, eux, ne bénéficient pas de la trêve. Cette exclusion, qui visait déjà les personnes entrées dans un domicile, a été étendue à tout local d'habitation par la loi du 27 juillet 2023.

Que change la loi Kasbarian-Bergé de 2023 pour l'occupant qui se maintient après une expulsion définitive ?

La loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, dite Kasbarian-Bergé, crée un délit pour l'ancien locataire qui reste dans un logement malgré une décision d'expulsion définitive et exécutoire, plus de deux mois après le commandement de quitter les lieux. Ce délit est puni d'une amende. Il ne s'applique pas pendant la trêve hivernale et ne supprime pas l'indemnité d'occupation.

L'indemnité d'occupation perçue par le bailleur est-elle imposable ?

Oui, en principe. Les indemnités d'occupation que reçoit un propriétaire remplacent les loyers qu'il aurait dû percevoir. Elles sont donc imposables dans les revenus fonciers, comme les loyers, et se déclarent l'année où elles sont effectivement encaissées. Une indemnité jugée mais jamais payée n'est pas un revenu imposable.

Le Bulletin officiel des finances publiques (BOFiP) précise les recettes à déclarer en revenus fonciers. En indivision ou après un divorce, la situation fiscale peut être plus délicate selon qui reçoit l'indemnité et à quel moment du partage. Un conseiller fiscal ou un notaire pourra vous éclairer sur votre cas.

Indemnité d'occupation en indivision : qui la doit et à qui ?

En indivision, l'article 815-9, alinéa 2, du Code civil prévoit que l'indivisaire qui utilise seul un bien indivis doit une indemnité, sauf accord contraire. Cette indemnité est due à l'indivision. Elle est ajoutée à la masse à partager, puis répartie entre tous les indivisaires selon leurs parts, y compris celui qui occupait le bien.

L'indivision apparaît souvent après une succession, quand plusieurs héritiers reçoivent ensemble un logement, ou après l'achat à deux par un couple non marié ou pacsé. Pour le cadre général, voir les démarches pour déclarer un bien détenu en indivision et la gestion d'un bien immobilier reçu en héritage.

Dans quels cas l'indemnité d'occupation est-elle due en indivision ?

L'indemnité est due quand un indivisaire occupe le bien seul et empêche en pratique les autres de l'utiliser. L'exemple type est l'héritier qui reste habiter la maison familiale et garde seul les clés. Elle n'est pas due si les indivisaires ont convenu d'une occupation gratuite ou si chacun peut réellement accéder au bien.

La Cour de cassation juge de façon constante que ce qui compte, c'est l'impossibilité pour les autres indivisaires d'utiliser le bien, et non le fait que l'occupant y vive tous les jours. Changer les serrures ou garder seul les clés d'une résidence secondaire peut donc suffire. À l'inverse, un accord écrit entre indivisaires (convention d'indivision, par exemple) peut prévoir une occupation gratuite.

Comment calculer l'indemnité d'occupation en indivision ?

Le calcul part de la valeur locative du bien, c'est-à-dire le loyer qu'il pourrait rapporter s'il était loué. Les juges appliquent souvent un abattement, dit « de précarité », en général de 15 à 30 %, parce que l'occupant n'a pas la sécurité d'un bail. Cet abattement vient de la pratique des tribunaux, ce n'est pas une règle écrite dans la loi.

La valeur locative se prouve par un avis de valeur d'un professionnel de l'immobilier, une expertise ou une comparaison avec les loyers du quartier. Le juge est libre d'appliquer ou non un abattement, et d'en fixer le taux.

Exemple :

Une maison est héritée par trois enfants à parts égales, occupée seule par l'un d'eux pendant 18 mois. Valeur locative estimée : 1 200 euros par mois. Avec un abattement de 20 %, l'indemnité mensuelle est de 960 euros, soit 17 280 euros sur 18 mois. Cette somme revient à l'indivision. L'occupant détient un tiers du bien. En pratique, il verse donc les deux tiers de cette somme à ses frères et sœurs, soit 11 520 euros, au moment du partage.

Jusqu'à quand peut-on réclamer une indemnité d'occupation en indivision ?

Entre indivisaires, l'indemnité d'occupation ne peut être réclamée que pour les cinq dernières années, en application de l'article 815-10 du Code civil. Les sommes plus anciennes sont perdues. Si un héritier occupe le bien depuis longtemps, il vaut donc mieux formaliser la demande rapidement, par écrit ou devant le notaire chargé du partage.

Chaque mois d'indemnité se prescrit séparément. Si vous agissez aujourd'hui, vous pouvez réclamer les cinq années qui précèdent. Pour arrêter ce délai, il faut un acte qui interrompt la prescription, comme une demande en justice ou une réclamation faite dans le cadre des opérations de partage. Un notaire ou un avocat vous indiquera l'acte adapté.

Comment réclamer une indemnité d'occupation entre indivisaires ?

La demande se fait d'abord à l'amiable, souvent auprès du notaire chargé de la succession ou du partage, qui l'intègre dans les comptes de l'indivision. Si l'occupant ne l'accepte pas, un indivisaire peut saisir le tribunal judiciaire. Le juge fixe alors le montant et la période, en général à l'occasion d'une demande de partage.

L'indemnité est le plus souvent réglée au moment du partage. Elle vient en déduction de ce que reçoit l'occupant. Celui-ci peut de son côté faire valoir les dépenses qu'il a payées pour le bien, comme la taxe foncière ou certains travaux, qui peuvent venir en compensation.

Indemnité d'occupation et divorce : qui paie pendant et après la procédure ?

Lors d'un divorce, l'époux qui garde le logement familial peut devoir une indemnité d'occupation. Pendant la procédure, le juge aux affaires familiales décide, au titre des mesures provisoires (article 255 du Code civil), si cette jouissance est gratuite ou payante. Après le divorce, l'indemnité est en principe due à l'indivision jusqu'au partage des biens.

La plupart du temps, l'indemnité revient à l'indivision post-communautaire (le bien commun des époux mariés sous le régime de la communauté, qui devient indivis) ou à l'indivision classique pour les époux séparés de biens qui ont acheté ensemble. Si le logement appartient en propre à l'époux qui est parti, l'indemnité lui est due directement. Pour les questions voisines de démembrement, voir ce que devient l'usufruit lors d'une séparation.

Jouissance gratuite ou payante : que décide le juge aux affaires familiales ?

Depuis la réforme de la procédure de divorce entrée en vigueur en 2021, le juge aux affaires familiales statue sur les mesures provisoires au début de la procédure. Il peut attribuer le logement à l'un des époux gratuitement, ce qui est souvent une forme d'aide à l'époux le plus fragile, ou moyennant paiement (une indemnité d'occupation est alors due).

Le juge précise si la jouissance est gratuite ou non, et il peut prendre acte d'un accord des époux sur le montant de l'indemnité. Si la décision ne dit rien sur le caractère gratuit, la question sera tranchée au moment de la liquidation du régime matrimonial. Cette précision a donc beaucoup de poids. Il vaut mieux l'aborder avec son avocat dès les mesures provisoires.

Jusqu'à quand l'indemnité d'occupation est-elle due après un divorce ?

Si le logement a été attribué gratuitement, cette gratuité s'arrête en principe quand le divorce devient définitif. Ensuite, l'époux qui reste dans le logement doit une indemnité d'occupation à l'indivision jusqu'au partage des biens ou jusqu'à son départ. Si la jouissance était payante dès le départ, l'indemnité court depuis la date fixée par le juge.

Le montant est calculé de la même façon que dans toute indivision (valeur locative du bien, avec souvent un abattement retenu par le juge). Les sommes sont prises en compte dans les comptes de liquidation établis par le notaire. Entre ex-époux, les couples pacsés ou les concubins propriétaires ensemble, ce sont les règles de l'indivision (articles 815-9 et 815-10 du Code civil) qui s'appliquent, y compris la limite de cinq ans.

Pour la réclamer, l'ex-époux qui n'occupe pas le logement la fait inscrire dans les comptes de liquidation par le notaire. En cas de désaccord, c'est le juge aux affaires familiales du tribunal judiciaire, chargé de la liquidation et du partage, qui tranche le principe, la période et le montant.

Comment calculer le montant d'une indemnité d'occupation ?

Le montant d'une indemnité d'occupation part toujours de la valeur locative du bien. Après un bail, on retient en général le dernier loyer et les charges, parfois majorés par le juge. En indivision ou après un divorce, on retient la valeur locative du marché, souvent réduite d'un abattement de 15 à 30 % décidé par le juge.

Exemple :

Le bail d'un appartement est résilié par jugement. Le dernier loyer était de 800 euros, plus 100 euros de charges. Le juge fixe l'indemnité à 900 euros par mois jusqu'au départ. L'occupant part quatre mois plus tard : il doit 3 600 euros d'indemnité d'occupation, en plus des loyers impayés d'avant la résiliation.

Questions fréquentes sur l'indemnité d'occupation

Quelle est la différence entre une indemnité d'occupation et un loyer impayé ?

Le loyer impayé correspond aux sommes dues pendant le bail. L'indemnité d'occupation est due après la fin du bail, pour la période où l'ancien locataire reste dans les lieux. Les deux peuvent s'additionner dans un même jugement (les loyers jusqu'à la résiliation, puis l'indemnité jusqu'au départ).

Peut-on refuser de payer une indemnité d'occupation ?

Un occupant peut contester le principe ou le montant de l'indemnité, par exemple en prouvant un accord d'occupation gratuite ou une valeur locative plus basse. Mais une fois qu'un juge l'a fixée, elle doit être payée, et le propriétaire peut la faire récupérer par un commissaire de justice.

Faut-il payer les charges en plus de l'indemnité d'occupation ?

Dans la plupart des cas, l'indemnité fixée par le juge après un bail inclut le loyer et les charges. Les charges ne s'ajoutent donc pas une seconde fois. Le jugement précise ce que couvre le montant mensuel. En indivision, les charges du bien sont gérées à part dans les comptes entre indivisaires.

Combien de temps un ancien locataire reste-t-il redevable d'une indemnité d'occupation ?

Il la doit pour chaque mois passé dans le logement, depuis la fin du bail jusqu'à son départ effectif. Une fois la somme fixée par un jugement, elle peut être récupérée pendant plusieurs années grâce à ce titre exécutoire.

L'indemnité d'occupation est-elle la même chose qu'une expulsion ?

Non. L'indemnité d'occupation est une somme d'argent, l'expulsion est l'obligation de quitter les lieux. Le juge prononce souvent les deux dans la même décision, mais payer l'indemnité ne donne aucun droit de rester et une expulsion suspendue n'arrête pas l'indemnité.

Un cohéritier peut-il refuser de payer une indemnité d'occupation en indivision ?

Il peut la contester s'il prouve que les autres indivisaires avaient accès au bien ou qu'un accord prévoyait une occupation gratuite. Sinon, l'article 815-9 du Code civil la rend due, dans la limite des cinq dernières années, et elle est en général déduite de sa part lors du partage.

Que se passe-t-il si l'occupant sans droit ni titre ne paie pas ?

Le propriétaire obtient un jugement qui fixe l'indemnité et ordonne l'expulsion. Avec ce titre exécutoire, un commissaire de justice peut saisir les salaires ou les comptes de l'occupant. Les sommes restent dues même après son départ.

Qui fixe le montant de l'indemnité d'occupation en cas de désaccord ?

C'est le juge des contentieux de la protection après la fin d'un bail d'habitation, le tribunal judiciaire en indivision ou le juge aux affaires familiales pendant un divorce. Il fixe le montant librement, à partir de la valeur locative et des éléments de preuve apportés.