Décès du locataire : que devient le bail et que doit faire le propriétaire ?

‍L’essentiel

Lors du décès d’un locataire, selon qu’il s’agit d’une location vide ou meublée, le contrat ne connaît pas le même sort. En location vide, le bail est transféré aux personnes désignées par l’art. 14 de la loi du 06/07/1989 si elles remplissent les conditions prévues. À défaut, il est résilié de plein droit au décès. En location meublée, l’article 14 ne s’applique pas et le bail se poursuit en principe avec les héritiers en vertu de l’art. 1742 du Code civil, sauf clause contractuelle valable prévoyant le contraire. Dans tous les cas, le propriétaire ne peut pas vider ou reprendre lui-même un logement contenant encore les biens du défunt.

Le décès du locataire met-il fin au bail ?

La première démarche consiste à vérifier si le logement est loué vide ou meublé.

En location vide, l’art. 14 de la loi du 06/07/1989

Pour un bail de location vide, l’article 14 prévoit un mécanisme spécifique. Au décès du locataire, le contrat est transféré à certaines personnes, selon des conditions qui varient selon leur situation : 

• Conjoint survivant,
• Partenaire de PACS,
• Descendants,
• Ascendants,
• Concubin notoire,
• Personnes à charge.

Si personne ne remplit ces conditions, le bail est résilié de plein droit à la date du décès. Le propriétaire n’a donc pas à délivrer de congé et les héritiers n’ont pas à respecter un préavis pour provoquer cette résiliation.

À retenir : cette règle étant d’ordre public, une clause du bail ne peut pas prévoir que le contrat sera systématiquement transmis aux héritiers ou, à l’inverse, priver un bénéficiaire légal de son droit au transfert.

En location meublée, l’art. 1742 du Code civil

Le régime est différent pour un contrat de location meublée. L’article 14 ne figure pas parmi les dispositions de la loi de 1989 rendues applicables aux locations meublées. C’est donc, en principe, l’article 1742 du Code civil qui s’applique. Le contrat de location n’est pas résolu par la mort du locataire.

Le bail se poursuit ainsi avec les héritiers qui recueillent la succession. Toutefois, l’article 1742 n’est pas impératif, car la jurisprudence admet qu’une clause claire et non équivoque puisse écarter la transmission successorale du bail en prévoyant sa fin au décès du preneur.

Le cas du conjoint cotitulaire

Lorsqu’un logement constitue effectivement l’habitation des deux époux, l’art. 1751 du Code civil considère le bail comme appartenant à chacun d’eux, même si un seul a signé le contrat. Pour des partenaires de PACS, cette cotitularité du bail existe lorsqu’ils l’ont demandée conjointement.

Au décès de l’un des cotitulaires, le survivant dispose d’un droit exclusif sur le bail, sauf renonciation expresse. Il ne s’agit donc pas à proprement parler d’un transfert, car le conjoint ou partenaire était déjà titulaire du contrat. Les héritiers ne peuvent pas lui opposer leurs droits successoraux sur le bail.

Qui peut reprendre le bail du locataire décédé ?

En location vide, la liste des bénéficiaires est fixée par la loi. La condition d’un an de vie commune ne concerne pas toutes les personnes susceptibles de reprendre le contrat.

La liste des bénéficiaires et leurs conditions

Le cas du descendant

Un enfant n’hérite donc pas automatiquement du bail vide de son parent. Pour obtenir son transfert au titre de l’article 14, il doit notamment démontrer qu’il vivait avec le locataire depuis au moins un an à la date du décès.

Le simple lien de filiation ne suffit pas. En cas de contestation, la réalité et la durée de la cohabitation peuvent devenir déterminantes. Cette différence entre héritier et bénéficiaire du transfert explique pourquoi un descendant peut hériter des biens de son parent sans pour autant pouvoir conserver le logement loué.

Que se passe-t-il si plusieurs personnes peuvent y prétendre ?

Plusieurs proches peuvent réunir simultanément les conditions de l’article 14. À défaut d’accord entre eux, le propriétaire n’a pas à choisir lui-même le nouveau titulaire. Le juge tranche en fonction des intérêts en présence.

Le transfert du bail ne transmet pas les dettes du défunt

Le bénéficiaire du transfert devient locataire à compter du décès, mais il ne reprend pas, à ce seul titre, les anciens impayés. La Cour de cassation a confirmé que l’article 14 ne prévoit aucune transmission au nouveau locataire de l’arriéré dû par le défunt.

En revanche, si cette personne est également héritière et accepte la succession, les dettes locatives antérieures peuvent entrer dans le passif successoral. Le propriétaire doit donc distinguer sa créance contre la succession de ses créances envers le nouveau locataire.

En présence d’arriérés, il convient ainsi d’adapter la procédure de loyer impayé au bon débiteur.

Qui paie le loyer après le décès du locataire ?

La réponse dépend d’abord du maintien ou non du bail.

Le loyer est-il dû jusqu’à la libération effective du logement ?

Lorsque le bail continue, par exemple après son transfert en location vide ou sa transmission aux héritiers en location meublée, les loyers restent dus tant que le contrat n’a pas pris fin, y compris pendant un éventuel préavis : 

• Pour un meublé, le congé du locataire est soumis à un préavis d’un mois,
• Pour un logement vide, le préavis est en principe de trois mois, avec plusieurs cas de réduction à un mois.

En revanche, lorsqu’un bail vide est résilié de plein droit au décès faute de bénéficiaire, aucun nouveau loyer n’est dû après cette date au titre du bail. La présence des meubles du défunt ne suffit pas, à elle seule, à transformer les héritiers ou légataires en débiteurs de loyers postérieurs.

Quand le loyer devient-il une indemnité d’occupation ?

Une indemnité d’occupation peut remplacer le loyer lorsqu’une personne se maintient effectivement dans le logement sans droit ni titre après la fin du bail.

Le garant est-il tenu après le décès du locataire ?

Le décès n’efface pas les dettes locatives déjà nées et couvertes par l’acte de cautionnement. Le propriétaire peut donc, selon les termes de celui-ci, solliciter le garant pour les loyers ou les charges antérieurs encore garantis.

Pour les sommes postérieures au décès, il faut en revanche relire précisément l’acte. Un cautionnement peut notamment prévoir que le décès du locataire met fin à l’engagement. Le transfert du bail à une nouvelle personne n’implique pas davantage que la caution de l’ancien locataire garantisse automatiquement les obligations du nouveau titulaire.

La même vigilance s’impose avec une garantie loyers impayés. Les conditions contractuelles de déclaration et de couverture doivent être vérifiées auprès de l’assureur.

Que deviennent les aides au logement ?

Les aides personnelles au logement du bénéficiaire décédé cessent d’être dues à partir du premier jour du mois suivant celui du décès. Si elles étaient versées directement au propriétaire, le décès doit donc être signalé afin d’éviter le versement de sommes indues.

Une personne qui reprend le bail devra, de son côté, faire examiner ses propres droits aux aides.

Décès du locataire sans héritier ou succession refusée

L’absence d’interlocuteur est souvent la situation la plus complexe pour le propriétaire. Elle ne l’autorise pourtant ni à reprendre immédiatement le logement ni à se débarrasser des biens qui s’y trouvent.

Personne ne se manifeste : à qui s’adresser ?

Le propriétaire peut d’abord contacter les proches connus et rechercher le notaire qui intervient dans la succession. 

Le Portail des successions vacantes permet notamment de rechercher les successions correspondant à des décès intervenus depuis le 1er janvier 2007.

Les héritiers renoncent à la succession

Un héritier qui renonce est juridiquement considéré comme n’ayant jamais été héritier et n’est, en principe, pas tenu des dettes successorales. Le bailleur ne peut donc pas lui imposer le règlement des arriérés au seul motif de son lien de parenté avec le défunt.

Lorsque tous les héritiers connus ont renoncé, la succession peut être déclarée vacante. La renonciation ne signifie toutefois pas que le propriétaire peut immédiatement vider les lieux.

La succession vacante et le rôle de la DNID (Direction nationale d'interventions domaniales)

Une succession est notamment vacante lorsqu’il n’existe aucun héritier connu, lorsque tous les héritiers connus ont renoncé ou, sous certaines conditions, lorsqu’ils n’ont pas pris parti dans les six mois suivant l’ouverture de la succession. Le juge peut alors confier sa curatelle à l’autorité administrative chargée des Domaines.

En pratique, le Portail des successions vacantes est géré par la Direction nationale d’interventions domaniales (DNID), tandis que le dossier est administré par le service des Domaines territorialement compétent, désigné comme curateur.

Le bailleur peut saisir le tribunal judiciaire pour demander cette nomination puis transmettre l’ordonnance et les justificatifs au service compétent. Il peut ensuite déclarer ses créances (loyers antérieurs, charges ou indemnités) sur le portail ou dans les formes prévues. Les Domaines ne paient pas ces sommes sur leurs propres fonds. Le règlement dépend de l’actif disponible dans la succession et de l’ordre des créanciers.

Le locataire était sous tutelle ou curatelle

La tutelle ou la curatelle prend fin au décès de la personne protégée. Le tuteur ou le curateur n’est donc plus son représentant juridique. Pour les démarches concernant le logement et les biens du défunt, les interlocuteurs deviennent ensuite les héritiers, le notaire lorsqu’il intervient ou le service des Domaines s’il est nommé curateur.

Comment récupérer le logement et résilier le bail ?

Le propriétaire doit attendre que la situation juridique soit clarifiée avant de reprendre matériellement possession du logement.

Le préavis et la forme de la résiliation

Trois situations sont possibles :

• Bail vide sans bénéficiaire de l’article 14 : aucune résiliation n’est à envoyer, puisque le contrat prend fin automatiquement au décès.
• Bail vide transféré : le nouveau titulaire peut ensuite donner congé selon les règles ordinaires, avec un préavis de trois mois ou d’un mois lorsqu’un cas de réduction s’applique.
• Bail meublé transmis aux héritiers : ceux-ci peuvent mettre fin au contrat avec le préavis d’un mois applicable au locataire, sauf si une clause du bail avait déjà prévu sa fin au décès.

Le congé d’un bail encore en cours doit respecter les formes légales : lettre recommandée avec avis de réception, acte de commissaire de justice ou remise en main propre contre récépissé ou émargement.

Modèle de lettre de résiliation de bail meublé suite au décès du locataire

Ce modèle concerne les héritiers d’un locataire en location meublée lorsque le bail s’est poursuivi après le décès.

Objet : Congé du logement à la suite du décès de [Nom du locataire]

Madame, Monsieur,

Nous vous informons du décès de [Nom et prénom du locataire], survenu le [date], titulaire du bail portant sur le logement situé [adresse].

En notre qualité d’héritier(s), nous vous notifions par la présente notre volonté de mettre fin au contrat de location.

Le logement étant loué meublé, le congé prendra effet à l’issue du délai de préavis d’un mois courant à compter de la réception de la présente notification.

Nous vous proposons de convenir d’une date pour la libération du logement, l’établissement de l’état des lieux de sortie et la restitution des clés.

Vous trouverez ci-joint une copie de l’acte de décès ainsi que [justificatif de qualité d’héritier, le cas échéant].

Veuillez agréer, Madame, Monsieur, nos salutations distinguées.

[Nom, coordonnées et signature]

Attention : dans une location vide sans bénéficiaire du transfert, cette lettre de congé n’est pas nécessaire puisque le bail est déjà résilié au jour du décès. Une simple notification du décès et l’organisation de la restitution du logement sont alors plus adaptées.

Que faire des meubles et des affaires du défunt ?

Les meubles et effets personnels du locataire ne deviennent jamais la propriété du bailleur. Ils dépendent de la succession et ne peuvent pas être jetés, donnés ou vendus à son initiative.

Lorsque des héritiers prennent en charge la succession, l’évacuation est organisée avec eux. En cas de succession vacante, le bailleur doit contacter le service des Domaines nommé curateur. L’administration précise expressément qu’un propriétaire n’est pas autorisé à pénétrer seul dans le logement ou à le débarrasser. Seul le curateur est habilité à inventorier les biens du défunt. Un cantonnement des meubles peut également être autorisé par le juge après inventaire par un commissaire de justice.

L’état des lieux de sortie sans locataire

L’état des lieux de sortie doit normalement être établi contradictoirement avec la personne habilitée à représenter la succession ou avec le titulaire du bail. Lorsque cela n’est pas possible, la loi permet de recourir à un commissaire de justice, qui convoque les parties au moins sept jours à l’avance.

Le dépôt de garantie doit ensuite faire l’objet d’un décompte. Les sommes dûment justifiées peuvent être retenues et le solde revient à la personne ou à la succession qui y a droit. Les délais légaux de restitution sont en principe d’un mois lorsque les états des lieux d’entrée et de sortie sont conformes et de deux mois dans les autres cas, à compter de la restitution des clés.

À retenir : les démarches du propriétaire suite au décès du locataire

Face au décès d’un locataire, le propriétaire doit :

1. Obtenir confirmation du décès et, si possible, une copie de l’acte de décès.
2. Relire le bail pour rechercher une éventuelle clause relative au décès.
3. Identifier un conjoint cotitulaire ou les personnes susceptibles de bénéficier du transfert du bail.
4. Vérifier les conditions de l’article 14 en location vide, notamment l’année de vie commune lorsqu’elle est exigée.
5. Déterminer le sort du bail : transfert, poursuite avec les héritiers ou résiliation de plein droit.
6. Arrêter les comptes en séparant les dettes antérieures du défunt, les loyers éventuellement dus après le décès et les éventuelles indemnités d’occupation.
7. Prévenir la CAF ou la MSA et les organismes de garantie concernés lorsque la situation l’exige.
8. Identifier les héritiers, le notaire ou le service des Domaines. En l’absence d’interlocuteur, rechercher la succession sur le Portail des successions vacantes et demander, si nécessaire, la nomination d’un curateur.
9. Organiser l’enlèvement des meubles, l’état des lieux et la restitution des clés sans jamais vider le logement.
10. Régulariser le dépôt de garantie, effectuer les réparations justifiées puis remettre l’appartement en location lorsqu’il est juridiquement et matériellement disponible.

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Questions fréquentes sur le décès d’un locataire

Le bail prend-il fin automatiquement au décès du locataire ?

Pour un logement vide, le bail est transféré aux bénéficiaires de l’article 14 qui remplissent les conditions légales ; à défaut, il est résilié automatiquement au décès. En location meublée, il se poursuit en principe avec les héritiers en application de l’article 1742 du Code civil, sauf clause valable prévoyant le contraire.

Le repreneur du bail doit-il payer les loyers impayés du défunt ?

Pas du seul fait du transfert. La Cour de cassation a jugé que l’article 14 ne transmet pas l’arriéré locatif au bénéficiaire du bail. Si celui-ci est également héritier et accepte la succession, il peut en revanche être concerné par cette dette dans le cadre des règles successorales.

Qui peut reprendre le bail après le décès du locataire ?

En location vide, peuvent notamment bénéficier du transfert le conjoint survivant, le partenaire de PACS, les descendants, les ascendants, le concubin notoire et les personnes à charge. Les descendants, ascendants, concubins notoires et personnes à charge doivent avoir vécu avec le défunt pendant au moins un an. Cette condition n’est pas imposée au conjoint ou au partenaire de PACS par l’article 14.

Qui doit payer le loyer après le décès du locataire ?

Si le bail continue ou est transféré, son titulaire doit régler les loyers dus à compter du décès. Si un bail vide est résilié automatiquement faute de bénéficiaire, aucun loyer contractuel n’est dû après le décès. Une indemnité d’occupation peut toutefois être due par une personne qui se maintient effectivement dans le logement sans titre.

Que faire si le locataire décédé n’a pas d’héritier ?

Le propriétaire doit vérifier si la succession est déjà déclarée vacante. Sinon, il peut demander au tribunal judiciaire la nomination des Domaines comme curateur. Une fois celui-ci désigné, il devient l’interlocuteur pour les biens présents dans le logement et les créances contre la succession. Le propriétaire ne doit pas vider lui-même les lieux.

Et si c’est le propriétaire qui décède, que devient le locataire ?

Le décès du bailleur ne met pas fin au contrat. L’art. 1742 du Code civil prévoit également que le bail n’est pas résolu par la mort du propriétaire. Les droits et obligations attachés au bien sont transmis dans le cadre de sa succession.

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