Peinture en location : locataire ou propriétaire, qui paie quoi ?

L'essentiel

Selon la loi du 6 juillet 1989 et le décret du 26 août 1987, un seul critère détermine qui paie la peinture en location : l'origine de la dégradation. Si c'est le temps, c'est le propriétaire. Si c'est le comportement du locataire, c'est lui — mais uniquement en proportion de la vétusté résiduelle, jamais pour le coût d'une remise à neuf intégrale.

Qui est responsable de la peinture dans un logement en location ?

Les textes de loi décrivent clairement les différentes responsabilités entre le propriétaire et le locataire concernant la peinture dans un logement en location.

Ce que dit la loi du 6 juillet 1989 : obligations du propriétaire

Avant toute mise en location, le propriétaire est tenu de délivrer un logement décent. Cela implique que les peintures, enduits et revêtements muraux soient en bon état général : sans moisissures importantes, sans peinture écaillée sur de grandes surfaces, sans plâtre décollé (loi du 6 juillet 1989, article 6, et décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 sur le logement décent).

Le propriétaire n'est pas tenu de refaire à neuf des peintures simplement parce qu'elles ont vieilli ou que leurs couleurs déplaisent au nouveau locataire. L'obligation porte sur un état décent et habitable, pas sur un état parfait ou récent. Des peintures fanées mais saines ne justifient pas une remise en état obligatoire avant l'entrée dans les lieux.

Ce que dit le décret du 26 août 1987 : obligations d'entretien du locataire

Le décret du 26 août 1987 relatif aux réparations locatives précise les obligations d'entretien courant incombant au locataire. Il doit maintenir le logement en bon état d'usage et de propreté, effectuer les menues réparations et les petits raccords de peinture : reboucher proprement les trous de chevilles, nettoyer les traces lessivables, reprendre une éraflure localisée avec la même teinte et la même finition.

Ce que le locataire ne doit pas faire en revanche est de repeindre intégralement une pièce dont la peinture n'a que vieilli naturellement. L'usure normale du temps n'est jamais à sa charge.

Tableau récapitulatif : ce qui est à la charge du locataire et du propriétaire

Usure normale ou dégradation : comment faire la différence ?

La responsabilité des parties varie en fonction de la nature des dommages. 

Qu'est-ce que la vétusté en matière de peinture ?

La vétusté désigne l'usure naturelle et inévitable liée au temps et à un usage normal du logement. Une peinture qui a simplement terni, matifié autour des interrupteurs, perdu un peu d'éclat ou légèrement jauni au fil des années relève de la vétusté. Elle n'est jamais imputable au locataire et reste entièrement à la charge du bailleur.

La vétusté s'oppose à la dégradation, qui résulte d'un usage anormal, d'un manque d'entretien ou d'un comportement fautif du locataire. La dégradation peut donner lieu à une retenue sur caution, mais uniquement en proportion de la vétusté résiduelle, jamais pour le coût d'une remise à neuf intégrale si la peinture avait déjà une certaine ancienneté.

Ce qui relève toujours de l'usure normale

Jaunissement progressif des murs, ternissement autour des interrupteurs et des poignées de porte, légère décoloration des zones de passage fréquent (couloir, entrée, cuisine) : tout cela est de l'usure normale. Un propriétaire ne peut pas retenir sur la caution pour ces éléments, même si l'état des lieux de sortie les mentionne, dès lors qu'ils résultent d'un usage raisonnable du logement.

Ce qui relève toujours de la dégradation imputable au locataire

Taches grasses incrustées, traces de feutre indélébile sur une grande surface, peinture noircie par la fumée sur l'ensemble d'une pièce, reprises visibles obligeant à reprendre tout un pan de mur, murs couverts de nombreux trous non rebouchés : ces éléments constituent des dégradations. Ils peuvent justifier une retenue sur caution proportionnelle à la vétusté résiduelle des peintures, à condition d'être documentés par comparaison entre l'état des lieux d'entrée et l'état des lieux de sortie.

Le cas des trous dans les murs : petits trous et gros perçages

Les trous de chevilles standard pour accrocher des cadres ou des étagères légères sont considérés comme un usage normal. Ils sont à la charge du propriétaire. En revanche, les trous de gros diamètre (support de télévision murale, étagère lourde, climatiseur) constituent une dégradation à la charge du locataire, car ils nécessitent une intervention de rebouchage et de peinture, ce qui dépasse le simple entretien courant.

Ce que change la durée d'occupation sur les frais de peinture

La vétusté se calcule en fonction du nombre d’années écoulées depuis la dernière rénovation des peintures par le propriétaire.

Comment fonctionne la grille de vétusté en matière de peinture ?

La grille de vétusté est un tableau annexé au bail qui fixe, pour chaque élément du logement, sa durée de vie théorique et un taux d'abattement annuel. Pour la peinture intérieure, le barème standard prévoit une durée de vie théorique de 7 à 10 ans avec un abattement annuel de 10 %. Ce barème est issu des recommandations des associations de propriétaires (UNPI) et de locataires (ANIL, CLCV). Il s'applique par défaut en l'absence d'une grille signée et annexée au bail.

En pratique, la formule est la suivante : 

Part imputable au locataire = coût des travaux x (1 - taux de vétusté)

Le taux de vétusté est égal au nombre d'années écoulées depuis le dernier rafraîchissement, multiplié par le taux d'abattement annuel. 

La règle d'or : c'est l'âge de la peinture dans le logement qui compte, pas l'âge du bail. Si le bailleur a repeint 3 ans avant l'arrivée du locataire et que celui-ci reste 2 ans, la peinture a 5 ans à la sortie.

Peinture locataire après 3 ans : quelle part reste à sa charge ?

Après 3 ans d'occupation, la vétusté acquise est de 30 % (3 x 10 %). En cas de dégradation constatée, le locataire ne peut être tenu qu'à hauteur de 70 % du coût réel des travaux sur la zone concernée. Si la facture de remise en état s'élève à 500 €, la retenue maximale légale est de 350 €. En deçà de 3 ans, la vétusté est plus faible mais le principe reste identique : jamais de retenue pour usure normale et jamais de remise à neuf intégrale à la charge du seul locataire.

Peinture locataire après 5 ans : 50 % de vétusté acquise

Après 5 ans, la vétusté acquise atteint 50 %. C'est le seuil le plus recherché car il correspond à la durée médiane d'un bail. Si une dégradation est constatée à la sortie et que la peinture a 5 ans, le locataire ne peut être tenu qu'à hauteur de 50 % du coût de remise en état. Pour une facture de 1 000 €, la retenue maximale légale est de 500 €. 

Peinture locataire après 7 ans : le seuil critique

Après 7 ans, la vétusté acquise est de 70 %. Si la grille de vétusté prévoit une durée de vie de 7 ans pour les peintures, elles sont considérées comme entièrement amorties à ce stade. Le propriétaire ne peut plus retenir aucune somme pour la remise en peinture, même en cas de dégradation, car la valeur résiduelle est nulle. Certaines grilles prévoient une durée de vie de 10 ans : dans ce cas, la vétusté à 7 ans est de 70 % et la part du locataire reste de 30 % maximum sur les dégradations avérées.

Peinture locataire après 10 ans : aucune retenue possible

Après 10 ans, les peintures sont entièrement amorties selon toutes les grilles de référence. La valeur résiduelle est de zéro. Aucune retenue sur caution ne peut être imposée au locataire pour la remise en peinture, même si les murs présentent des dégradations importantes. Le propriétaire supporte l'intégralité du coût de remise en état, qui est considéré comme relevant de sa gestion patrimoniale normale du bien. 

⇨ Pour aller plus loin sur l'ensemble des droits acquis après une longue durée d'occupation, consultez notre guide sur les droits du locataire après 10 ans.

Cas particuliers : qui paie dans ces situations précises ?

Certaines situations spécifiques méritent une explication plus détaillée.

Peinture qui s'écaille au plafond : locataire ou propriétaire ?

Une peinture qui s'écaille au plafond est presque toujours à la charge du propriétaire. L'écaillement résulte soit du vieillissement naturel de la peinture, soit d'un défaut d'humidité structurelle ou d'un problème d'étanchéité : dans les deux cas, c'est une cause qui échappe au contrôle du locataire. La seule exception concerne un écaillement causé par la projection de liquides ou un choc mécanique imputable au locataire, ce qui est rare sur un plafond et devrait être documenté précisément dans l'état des lieux de sortie.

Peinture cloquée ou moisissures : cause structurelle ou défaut d'entretien ?

C'est le cas le plus litigieux. Si la peinture cloque ou si des moisissures apparaissent en raison d'un défaut structurel (étanchéité défaillante, remontées capillaires, VMC hors service fournie par le bailleur), c'est le propriétaire qui prend en charge la remise en état. Si la cause est un manque d'aération manifeste imputable au locataire (bouches de VMC obstruées, séchage systématique du linge dans une pièce sans ventilation), une participation du locataire peut être retenue mais uniquement si la carence est documentée par l'état des lieux et des preuves concrètes.

⇨ Pour savoir comment traiter les moisissures et identifier leur origine, notre guide sur les moisissures en location détaille les responsabilités de chaque partie.

Locataire fumeur : le jaunissement est-il une dégradation imputable ?

Oui, sous conditions. Le jaunissement progressif de la peinture lié au simple vieillissement est de la vétusté normale. En revanche, le jaunissement causé par la fumée de tabac est souvent qualifié de dégradation anormale lorsqu'il impose une sous-couche anti-nicotine et une remise à niveau complète de la peinture. La retenue est possible si deux conditions sont réunies : l'état des lieux de sortie constate explicitement les traces de fumée, et un devis ou une facture justifie le coût spécifique de la remise en état. Sans ces deux éléments, la retenue est contestable.

Peinture extérieure, volets et balcon : à la charge de qui ?

La peinture de la façade et des murs extérieurs est toujours à la charge du propriétaire, elle ne fait pas partie des réparations locatives du décret du 26 août 1987. Pour les volets, la distinction dépend du type de réparation : le graissage et l'entretien du mécanisme sont à la charge du locataire, mais la remise en peinture complète des volets relève du bailleur car elle constitue une réfection et non un simple entretien. Pour le balcon, l'entretien courant (nettoyage, petites retouches) incombe au locataire, mais les travaux de peinture structurels du balcon dépendent du règlement de copropriété et relèvent généralement du bailleur ou de la copropriété.

Peinture mal faite par le locataire : quelles conséquences ?

Si le locataire réalise des travaux de peinture de mauvaise qualité avec reprises visibles, coulures ou différences de teintes importantes obligeant à reprendre tout un pan de mur, le propriétaire peut retenir sur la caution le coût de remise en état professionnelle, toujours après déduction de la vétusté résiduelle. Si les travaux ont été réalisés avec l'accord écrit du propriétaire, la responsabilité de chaque partie dépend de ce que l'accord prévoyait. Sans accord écrit, le locataire supporte intégralement les conséquences de travaux mal exécutés.

Le locataire peut-il modifier la peinture pendant le bail ?

Il est fortement conseillé d'obtenir un accord écrit du bailleur précisant les couleurs choisies et les conditions de restitution, à annexer au bail.

Changer la couleur des murs : faut-il l'accord du propriétaire ?

En pratique non, le locataire n'a pas légalement besoin de l'accord du propriétaire pour repeindre les murs dans des couleurs différentes : cela entre dans ce que la loi du 6 juillet 1989 qualifie de "simples aménagements". Cependant, la jurisprudence a qualifié certaines couleurs d'"excentriques" (bordeaux clair, mauve, bleu soutenu, rose) susceptibles de constituer une dégradation à la sortie si elles ne sont pas restituées en teinte neutre (Cour d'appel de Grenoble, 25 octobre 2011).

Remplacer un papier peint par de la peinture : est-ce autorisé ?

Oui, dans la mesure où cela ne modifie pas la structure du logement. Retirer un papier peint pour le remplacer par de la peinture est considéré comme un aménagement simple ne nécessitant pas d'autorisation préalable. En revanche, si la dépose du papier peint endommage le support (arrachement du plâtre, dégradation des murs), les frais de remise en état peuvent être imputés au locataire. Là encore, un accord écrit préalable du bailleur, précisant les conditions de réalisation et de restitution, protège les deux parties.

Que se passe-t-il si le locataire peint avec des couleurs non neutres ?

Si le locataire a peint en couleurs non neutres sans accord du bailleur, ou avec un accord ne prévoyant pas de restitution, le propriétaire peut exiger une remise en état aux frais du locataire à la sortie. Cette remise en état correspond au coût de passage en teinte neutre (généralement deux couches de peinture blanche ou beige), après déduction de la vétusté résiduelle. Si le locataire a peint il y a 5 ans et que la durée de vie des peintures est de 10 ans, la vétusté est de 50 % et le locataire ne peut être tenu qu'à la moitié du coût de remise en teinte neutre.

Frais de peinture : ce que le propriétaire peut et ne peut pas retenir sur la caution

Selon la situation, le bailleur a l'autorisation ou non de prélever une retenue sur le dépôt de garantie du locataire.

Dans quels cas la retenue sur caution pour peinture est-elle légale ?

Une retenue sur caution pour travaux de peinture n'est légale que si trois conditions sont réunies simultanément. Premièrement, une dégradation active doit être constatée et documentée par comparaison entre l'état des lieux d'entrée et l'état des lieux de sortie. Deuxièmement, la retenue doit être justifiée par des devis ou des factures réels, pas par une estimation au jugé. Troisièmement, la vétusté normale doit être déduite du montant réclamé et le propriétaire ne peut jamais réclamer une remise à neuf intégrale si la peinture avait déjà une certaine ancienneté.

Bon à savoir : sans état des lieux d'entrée, aucune retenue n'est possible : le logement est présumé remis en bon état.

Ce que le propriétaire ne peut pas retenir

Le propriétaire ne peut pas retenir sur la caution une somme pour une peinture simplement jaunie, ternie ou décolorée par le temps. 

• Il ne peut pas facturer une remise à neuf complète si la peinture était ancienne à l'entrée du locataire. 
• Il ne peut pas retenir sur la base d'un simple devis sans facture définitive.
• Il ne peut pas imputer au locataire le coût de travaux correspondant à des défauts déjà présents lors de l'état des lieux d'entrée. 

⇨ Pour contester une retenue injustifiée, notre guide sur la contestation d’une retenue sur le dépôt de garantie détaille la procédure complète.

Obligation de peinture du locataire en sortant : ce que dit la loi

Le locataire sortant n'a aucune obligation légale de repeindre l'intégralité du logement avant de remettre les clés. Son obligation se limite à restituer le logement dans l'état dans lequel il l'a reçu, compte tenu de la vétusté normale. Si les peintures sont simplement usées par le temps, aucune remise en peinture n'est requise. Si des dégradations actives ont été causées pendant le bail, le locataire doit les réparer ou accepter une retenue sur caution proportionnelle à la vétusté résiduelle.

⇨ Pour comprendre l'ensemble des règles applicables lors de la comparaison des états des lieux d'entrée et de sortie au niveau de la peinture, consultez notre guide dédié sur la peinture et l'état des lieux.

Spécialistes de la gestion locative innovante et moderne, les équipes de Manda sont à votre écoute pour vous renseigner sur vos droits et vos obligations. N’hésitez pas à les contacter !

FAQ sur la peinture en location

Est-ce au locataire de refaire les peintures à la sortie ? 

Non, sauf si des dégradations actives sont prouvées. Le locataire n'a pas à repeindre un logement simplement parce qu'il a occupé les lieux. L'usure normale du temps reste à la charge du propriétaire. Seules les dégradations documentées et non imputables à la vétusté peuvent donner lieu à une retenue sur caution.

Après combien d'années la peinture est-elle entièrement à la charge du propriétaire ?

Selon le barème standard (abattement de 10 % par an), les peintures intérieures sont entièrement amorties après 10 ans. Certaines grilles de vétusté prévoient une durée de vie de 7 ans. Au-delà de la durée de vie théorique prévue dans la grille annexée au bail, la valeur résiduelle est nulle et aucune retenue n'est possible.

Le bailleur peut-il retenir la caution sans état des lieux d'entrée ? 

Non. Sans état des lieux d'entrée, le logement est légalement présumé remis en bon état de réparations locatives. Le propriétaire ne peut pas prouver que les dégradations constatées à la sortie sont imputables au locataire et ne peut donc effectuer aucune retenue sur la caution.

Peinture écaillée dans la salle de bains : locataire ou propriétaire ? 

Dans la grande majorité des cas, c'est le propriétaire qui prend en charge. L'écaillement de la peinture dans une salle de bains résulte presque toujours de l'humidité structurelle ou d'une ventilation insuffisante liée à l'équipement du logement. La seule exception concerne une dégradation mécanique directement imputable au locataire, ce qui est rare et doit être documenté précisément.

Le locataire peut-il exiger que le propriétaire refasse la peinture pendant le bail ? 

Oui, si les peintures présentent un état incompatible avec les critères de logement décent (écaillement important, moisissures structurelles, peinture au plomb dégradée). Le locataire doit adresser une demande par courrier recommandé avec accusé de réception. En l'absence de réponse, il peut saisir la commission départementale de conciliation ou le tribunal judiciaire.

Locataire fumeur : le propriétaire peut-il retenir une somme sur la caution pour la peinture ? 

Oui, si le jaunissement ou les traces de fumée sont constatés dans l'état des lieux de sortie et si un devis ou une facture justifie le coût spécifique de la remise en état (sous-couche anti-nicotine, remise en peinture). La retenue doit rester proportionnelle à la vétusté résiduelle des peintures.

Qui paie la peinture si le locataire part avant la fin du bail ? 

Les mêmes règles s'appliquent quelle que soit la durée du bail. Ce qui compte, c'est l'ancienneté des peintures au moment de la sortie et la nature des dégradations constatées. Un départ avant terme ne crée pas d'obligation supplémentaire de remise en peinture.

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