Garant physique vs. Garantie loyers impayés

Vous êtes inquiet de céder votre bien refait à neuf à la location ? Vous préférez laisser votre appartement vide plutôt que de le placer en location ? Peut-être cette page vous convaincra-t-elle qu’il existe des alternatives sécurisées à la vacance locative… L'expert en gestion locative Manda fait le point sur les spécificités de la caution personnelle et celles d’une GLI.

Les propriétaires sont-ils obligés d’exiger un garant physique à leur locataire ou de souscrire à une garantie loyers impayés ?

La caution locative n’est pas obligatoire mais vivement conseillée  Elle permet au bailleur de se prémunir contre les loyers impayés ainsi que les impayés de charges locatives. La prise d’engagement est simplifiée depuis la réforme des lois Elan et Alur:

• La signature dématérialisée de l’acte de caution est reconnue équivalente à la signature manuscrite,
• Le garant n’est plus obligé de détailler ses engagements par écrit

Ce simple courrier ou acte de caution signé en ligne constitue un engagement légal: c’est loin d’être son seul intérêt. Il n’y a donc aucune obligation pour le propriétaire de procéder à ces démarches, mais celles-ci sont néanmoins vivement recommandées pour une mise en location sereine d’un logement.

GLI : une couverture appréciable

En échange des 15 ou 25€ facturés chaque mois au propriétaire, la garantie loyers impayés offre une protection maximale contre les incidents de paiements.

a. Qu’est-ce qu’une garantie loyers impayés ? Zoom sur les contrats GLI proposés par Manda

Manda propose une garantie loyers impayés parfaitement complémentaires à la gestion locative, l’enveloppe de 80 000€ dédiée aux loyers et charges impayés soulage le bailleur de ses craintes. Loin d’être le fruit du hasard, ce montant correspond à 2 ans d’arriérés de loyers, soit le temps moyen pour procéder à l’expulsion.

b. GLI, modalités de remboursement d’une dette locative

L’assurance loyers impayés se décline comme une assurance habitation : vous cotisez tous les mois, pour être indemnisé en cas de défaut de paiement, dégradations et/ou litige.  La compagnie d’assurance prévoit une indemnité couvrant l’intégralité des démarches judiciaires et administratives.  Réalisés par des artisans et professionnels qualifiés, les travaux faisant suite à des détériorations immobilières peuvent être financés à hauteur de 8 000€, ou deux fois le prix du loyer. Tout incident locatif doit être porté à connaissance de l’assureur dans les plus brefs délais.

c. Dans quel cas faut-il préférer une GLI ou la garantie physique ?

Votre sélection dépendra du profil de votre potentiel locataire :

 
• Actif souhaitant entrer dans un logement au loyer modéré : garantie physique,
• Actif solvable en CDI et prévoyant un déménagement durable : GLI,
 

• Publics les plus précaires : organismes de cautionnement (Dispositif Visale, Locapass…), ce qui correspond de fait à un cautionnement solidaire.

Trois raisons de choisir un garant physique

L’acte de cautionnement sécurise le bail et pallie d’éventuelles déficiences : perte d’emploi, séparation, maladie…

a. Une option gratuite et personnalisable

Un candidat paraît fiable, mais a des difficultés à trouver un garant ? Coupez la poire en deux en y ajoutant des clauses : montant maximal à payer, durée d’engagement, caution partielle ou totale, bénéfice de discussion et de division…   Rédiger un acte de cautionnement est gratuit à moins de demander une authentification notariale.

b. Le cautionnement, un engagement officiel et des recours

Facile à mettre en place, sa validité passe par l’inscription de mentions légales. Les clauses évoquées ci-dessus permettent à chaque partie d’affiner les modalités d’adhésion.

c. Les impayés concernent moins de 2 baux sur 10.

La caution solidaire est exercée par un tiers ou un organisme. Plus rassurante qu’une caution simple, elle consolide le projet locatif des profils plus précaires car, à moins d’obtenir l’accord express du bailleur, les garants ne peuvent s’en désolidariser avant l’échéance du bail.

d. Mise en garde, les inconvénients d’un cautionnement simple

Aucun bailleur n’est à l’abri d’un conflit ou d’un événement imprévu. Le garant peut refuser de respecter ses engagements ou ne plus être solvable. Les démarches judiciaires deviennent alors incontournables, ce qui occasionne des frais supplémentaires.  Point important: sélectionner un locataire et un garant fiable implique une consultation sans faille du dossier locatif et de comprendre le projet de vie du locataire. Souhaite-t-il rester longtemps ou non dans ce logement ? Est-il bien installé professionnellement ? Autant de questions auxquelles Manda prête une grande attention afin de sélectionner au mieux les locataires potentiels. Un algorithme permet également de faire une première vérification des dossiers et de détecter et d’éliminer les dossiers frauduleux.

Garant physique ou GLI ? Spécificités, avantages et inconvénients de chaque solution

Malgré son accessibilité, la garantie physique laisse planer de nombreuses incertitudes.  À condition de respecter quelques règles et de présenter un locataire inséré professionnellement, la GLI prend en charge tous les impayés de loyers et de charges pendant deux ans.    

Garant physique

Garantie loyer impayé

Avantages

• Rapide,
• Gratuit,
• Accessible à la quasi-totalité des profils,
• Adaptabilité,
• Protection maximale contre les impayés de loyers et charges,
• Souscription en ligne et réponse rapide,
• Indemnités en cas de dégradations.

‍Inconvénients

• Conflits entre le locataire et son garant,
• Changement de situation professionnelle du garant physique,
• Mentions obligatoires à respecter sous peine de nullité,
• Payant pour le propriétaire,
• Réservé aux locataires solvables et actifs.

‍Cumul

Le cumul garant physique et GLI n’est pas autorisé sauf si le locataire est étudiant ou en alternance. Pour plus d’informations, se référer à l’article 22-1 de la loi n°89-462 du 06/07/1989.

Résumé du comparatif entre garant physique et GLI

Garant physique

Assurance Loyers Impayés Manda

Éligibilité :

• Toute personne physique ou morale dont le foyer fiscal est situé en France peut se porter garant,
• Tous les locataires actifs et solvables, dont les revenus mensuels représentent 2,7 fois le loyer mensuel charges comprises.

‍Documents nécessaires :

Caution simple :

• Pièce d’identité,
• Contrat de travail ou attestation employeur,
• Justificatifs de revenus (trois derniers bulletins de paie),
• Avis d’imposition sur les revenus Idem caution simple et solidaire.

Caution solidaire :

• Pièce d’identité,
• Contrat de travail ou attestation employeur,
• Justificatifs de revenus (trois derniers bulletins de paie),
• Avis d’imposition sur les revenus.

‍Temps passé pour les démarches :

• Une semaine (simple ou solidaire),
• Souscription en ligne et réponse sous 48h.

‍Prix :

• La signature est gratuite, mais les huissiers et recours en justice sont estimés à 3000€,
• 2,5% du loyer.

En échange, le bailleur est assuré contre :

• Les défauts de paiement,
• Frais contentieux et judiciaires,
• Les dégradations immobilières.

‍Recouvrement des impayés

• Caution simple : 3 ans si le locataire est solvable, 5 ou 6 ans s’il faut également intenter un procès au garant,
• Caution solidaire : dès le premier impayé – 2 mois après le premier impayé, sur présentation de la mise en demeure.

‍Désengagement

• En l’absence de clause limitant la durée : reconduction automatique sauf demande écrite A/R au propriétaire,
• 6 mois après la sortie des lieux pour les colocations,
• Impossible : la GLI est effective sur toute la durée du bail.    

Vous l’aurez compris, l’assurance loyers impayés apporte la sérénité nécessaire au bon déroulement d’une location. Plus d’inquiétudes quant aux impayés et dégradations immobilières. Si cette GLI est associée à un contrat de gestion, vous êtes également libéré de la vérification des pièces justificatives et de la médiation avec l’habitant : Manda s’en charge pour vous. Un gain de temps, d’énergie et surtout, un loyer garanti.

Manda accompagne les propriétaires bailleurs

Vous avez une question concernant la caution personnelle ou l’assurance loyers impayés ? Vous souhaitez en savoir plus sur notre offre GLI ou encore notre offre de gestion locative à 4,9% TTC? Contactez-nous !