La caution simple : définition, principe et fonctionnement

La caution simple est un dispositif essentiel pour les propriétaires souhaitant se prémunir contre les risques d'impayés de loyer et de dégradations. L'agence de gestion locative Manda propose des informations clés pour comprendre le fonctionnement de cette garantie locative.

Définition et cadre juridique de la caution simple

Définition

La caution simple est un document officiel par lequel une tierce personne s'engage à assumer les éventuels impayés de loyer et les dommages causés par le locataire. Cette tierce personne devient ainsi le dernier recours pour le propriétaire lorsque toutes les autres mesures de recouvrement ont échoué. Il est important de noter qu'une clause peut être ajoutée pour limiter les montants à verser en cas de litige, ce qu'on appelle la caution partielle.

À quelles lois la caution simple répond-elle ?

La caution simple est régie par deux articles du Code Civil :

- L'article 1326 précise les différentes formes de cautionnement envers un bailleur privé, que ce soit par une personne morale pour tous les créanciers ou par une personne physique pour un créancier non-professionnel.

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- Les articles 341-2 et 313-7 s'appliquent aux bailleurs professionnels enregistrés à la Chambre de Commerce, qui peuvent exiger une caution bancaire. Ces articles permettent à la personne se portant caution de rembourser les sommes dues sur ses revenus et ses biens si le locataire ne peut pas le faire lui-même.

Principe de la caution simple

En vertu du principe de la caution simple, le locataire est d'abord tenu responsable des impayés de loyer. Lorsque le montant de sa dette atteint l'équivalent d'un mois de loyer hors charges, le propriétaire peut entamer une procédure de recouvrement. Si cette procédure n'aboutit pas ou si le locataire n'a pas les moyens de rembourser, c'est alors au garant d'assumer cette responsabilité.

Qui peut se porter caution simple ?

Toute personne résidant en France et solvable peut se porter caution. Afin de laisser au locataire un reste à vivre suffisant pour ses autres dépenses, le bailleur doit veiller à ce que le montant du loyer n'excède pas un tiers de ses revenus mensuels.

• Une personne physique, qu'elle soit parent, ami ou autre, peut se porter caution tant qu'elle est solvable. En cas de défaut de paiement ou de dommages importants, c'est son patrimoine qui sera engagé. Il est important de noter que le bailleur ne peut pas refuser une caution en se basant sur la nationalité de la personne.
• Une personne morale, qui n'est pas membre de la même famille que le locataire, peut également se porter caution.

Comment trouver une caution simple fiable en trois étapes

En plus de s'assurer que le garant comprend pleinement les implications de cet engagement, le propriétaire doit vérifier sa situation financière et professionnelle pour s'assurer qu'il pourra faire face à ces dépenses.

• Première étape : Trouver garant solvable

Les revenus du garant devraient être au moins 2,7 fois supérieurs au montant du loyer hors charges.

• Deuxième étape : Rassembler des justificatifs solides

Il est essentiel de demander des documents tels que l'avis d'imposition, les fiches de paie, un document INSEE prouvant une activité professionnelle récente et toute autre preuve de revenus (patrimoine immobilier, rentes, etc.).

• Troisième étape : Cumul de cautions simples

Il est possible pour un même locataire de cumuler plusieurs cautions simples. Toutefois, en l'absence de renonciation à la division de la dette, chaque caution sera tenue de rembourser l'intégralité des sommes dues.

Caution simple, quelles procédures en cas de loyers impayés ?

Lorsqu'un premier impayé de loyer survient, caractérisé par un délai de 32 jours depuis le défaut de paiement, le propriétaire peut entamer les démarches de recouvrement. Il envoie un commandement de payer par courrier recommandé avec accusé de réception. Il est important de contacter la caution par écrit ou par e-mail dans les 15 jours suivant l'envoi de la demande de paiement, faute de quoi aucune indemnité de retard ne pourra être réclamée. En cas de non-paiement, il est possible de faire appel à un huissier pour formaliser une injonction de payer remise en main propre au locataire. Si la procédure aboutit à un non-lieu ou si le locataire est insolvable, il faudra renouveler la procédure envers la caution. Si celle-ci n'est plus solvable, cela peut poser des difficultés, d'où l'intérêt de privilégier la caution solidaire proposée par Manda. Dans certains cas, si la caution est mariée sous le régime de la communauté de biens, les loyers impayés peuvent être transférés à son conjoint. L'expulsion doit être décidée par un juge via une procédure judiciaire.

Obligations et mentions légales d’une caution simple valide

Afin d'éviter que l'acte de cautionnement soit annulé, il est essentiel de respecter certaines obligations et mentions légales. Manda vous donne les conseils suivants :

Cautions multiples et durées d’engagement 

En cas de cautions multiples, il est nécessaire de préciser les modalités de division de la dette, notamment dans le cas d'une colocation. La coresponsabilité des cautions prend effet six mois après la sortie du logement. En l'absence de précision et de date limite, la caution couvre toute la durée du bail. Cependant, il est possible d'y mettre fin sur demande écrite au propriétaire, qui reste libre d'accepter ou de refuser.

Mentions à reporter dans l’acte de cautionnement

Les mentions suivantes doivent être incluses dans l'acte de cautionnement :

 
• Montant du loyer hors charges écrit en chiffres et lettres pour éviter les erreurs
 
• Responsabilités de la caution vis-à-vis des dégradations et défauts d’entretien
 
• Indiquer « renoncer au bénéfice de discussion » dans un acte de cautionnement simple équivaut à une caution solidaire.
 
• « En me portant garant de Monsieur/Madame Untel, dans la limite de la somme de …€ couvrant le paiement du principal, des intérêts et le cas échéant, des pénalités de retard et pour la durée de …. Mois/Années, je m’engage à rembourser au prêteur les sommes dues sur mes revenus si Monsieur/Madame Untel n’y parvient pas lui-même. ».

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Nouveautés 2019

Depuis la loi Elan, les garants locatifs ne sont plus tenus de recopier leurs engagements dans l'acte de caution, une simple signature suffit. Par ailleurs, la Loi Alur a établi l'équivalence des signatures manuscrites et électroniques. Il est indéniable que la dématérialisation des procédures de location a considérablement dynamisé le marché immobilier locatif.

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En conclusion, la caution simple est une option sécurisée pour les propriétaires qui souhaitent se protéger contre les impayés de loyer et les éventuelles dégradations. En respectant les obligations légales et en choisissant un garant solvable, il est possible de garantir une relation locataire-garant-propriétaire harmonieuse. Cependant, il est important de noter que la caution simple ne constitue pas une solution infaillible, et il est toujours préférable de prendre toutes les précautions nécessaires avant de conclure un contrat de location.

Manda répond à vos questions concernant la caution simple

Vous avez une question sur la caution simple ? Vous avez besoin d’un avis d’expert pour authentifier les pièces justificatives d’une caution ?Vous souhaitez être accompagnés dans la mise en location de votre logement ? Manda répond aux questions des propriétaires-bailleurs !