Diagnostic Technique Global (DTG) d’immeuble en copropriété : obligation, contenu et prix

Votre syndic évoque un diagnostic technique global (DTG) à la prochaine assemblée générale, ou vous découvrez ce sigle dans un document de copropriété sans savoir exactement ce qu'il implique. La plupart des copropriétaires ignorent si ce diagnostic est obligatoire dans leur cas, ce qu'il contient concrètement et ce qu'il coûte. Voici les réponses.

L'essentiel 

Le diagnostic technique global (DTG) évalue l'état complet d'un immeuble en copropriété et chiffre les travaux nécessaires sur 10 ans. Il n'est obligatoire que pour les immeubles de plus de 10 ans mis en copropriété, ainsi que pour les copropriétés sous procédure d'insalubrité (articles L731-4 et L731-5 du Code de la construction). Dans tous les autres cas, il est voté en assemblée générale à la majorité simple. Son coût varie de 1 000 à 15 000 € selon la taille de l'immeuble.

Qu'est-ce qu'un diagnostic technique global et à quoi sert-il ?

Le diagnostic technique global est une analyse approfondie de l'état d'un immeuble en copropriété, codifié aux articles L731-1 à L731-5 du Code de la construction et de l'habitation. 

Définition et base légale

Instauré par la loi ALUR du 24 mars 2014, le DTG fournit au syndicat des copropriétaires une photographie complète du bâtiment et une estimation des travaux nécessaires sur les 10 prochaines années, accompagnée d'un chiffrage prévisionnel.

Ce diagnostic va au-delà d'un simple état des lieux visuel. Il intègre une analyse technique des structures (toiture, façades, fondations), une évaluation des équipements collectifs (chauffage, ventilation, plomberie, électricité, ascenseurs), un volet performance énergétique et une analyse de la conformité réglementaire. C'est le seul outil qui produit une vision transversale et chiffrée de l'ensemble des besoins d'un immeuble.

Les 5 volets réglementaires du DTG

Le contenu est fixé par l'article L731-1 du Code de la construction. Il comprend obligatoirement cinq volets :

• L'analyse de l'état apparent des parties communes et des équipements communs.
• L'état de la situation du syndicat au regard de ses obligations légales et réglementaires.
• L'analyse des améliorations possibles de la gestion technique et patrimoniale de l'immeuble.
• Un diagnostic de performance énergétique ou un audit énergétique.
• Une évaluation sommaire du coût et une liste des travaux nécessaires à la conservation de l'immeuble sur 10 ans, avec un échéancier.

Le DTG est-il obligatoire dans votre copropriété ?

La réponse varie selon la situation de votre immeuble.

Les deux cas où ce diagnostic est imposé par la loi

Le premier cas concerne tout immeuble de plus de 10 ans qui fait l'objet d'une mise en copropriété (article L731-4 du Code de la construction). Si un bâtiment en monopropriété est divisé en lots et qu'il a plus de 10 ans, le diagnostic doit être réalisé avant la mise en copropriété.

Le second cas concerne les copropriétés faisant l'objet d'une procédure pour insalubrité ou d'une injonction de travaux par l'administration (article L731-5). L'administration peut alors imposer cette évaluation pour mesurer l'ampleur des travaux nécessaires.

Quand est-ce que ce diagnostic est facultatif mais recommandé ?

Dans tous les autres cas, le diagnostic technique global est facultatif. Tout copropriétaire peut demander son inscription à l'ordre du jour de l'assemblée générale. La décision se prend à la majorité simple de l'article 24, c'est-à-dire la majorité des voix des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance.

En pratique, cette évaluation est fortement recommandée pour les copropriétés qui envisagent un programme de travaux important (ravalement de façade, réfection de toiture, rénovation énergétique), qui souhaitent anticiper les obligations liées au plan pluriannuel de travaux, ou qui constatent des signes de vieillissement accéléré de leur immeuble.

Attention à la confusion avec le calendrier du PPPT

Le diagnostic technique global n'est pas devenu obligatoire pour toutes les copropriétés en 2025 ni en 2026. La confusion provient du calendrier du PPPT (projet de plan pluriannuel de travaux), qui est lui obligatoire selon un calendrier progressif : depuis 2024 pour les copropriétés de plus de 200 lots, depuis 2025 pour celles de 51 à 200 lots, et depuis 2026 pour celles de moins de 50 lots. Les deux diagnostics ont des objectifs et des obligations distinctes.

Combien coûte un diagnostic technique global ?

Le coût varie selon la taille de l'immeuble, sa complexité technique et la région. 

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Fourchettes de prix du DTG selon la taille de la copropriété

• Pour une petite copropriété de 10 à 20 lots, comptez entre 1 000 et 4 000 €. 
• Pour une copropriété moyenne de 20 à 50 lots, les prix se situent entre 4 000 et 8 000 €. 
• Pour une grande copropriété de plus de 50 lots, le budget peut aller de 8 000 à 15 000 €, voire davantage si des investigations approfondies sont nécessaires (sondages structurels, analyses de matériaux).

Ces montants incluent les honoraires du bureau d'études ou de l'architecte, le volet performance énergétique et la rédaction du rapport complet avec chiffrage des travaux.

Qui finance ce diagnostic ?

Le coût est une charge commune, financée par le syndicat des copropriétaires et répartie selon les tantièmes de charges générales. Le fonds de travaux peut être mobilisé pour financer tout ou partie de cette dépense, à condition que l'assemblée générale l'autorise.

Qui réalise le diagnostic technique global ?

Un professionnel disposant de compétences reconnues dans les domaines du bâtiment, de l'énergie et de la conformité réglementaire : bureau d'études techniques, architecte ou thermicien certifié. Le choix du prestataire est soumis au vote en assemblée générale après présentation de plusieurs devis.

Comment se déroule un DTG en pratique ?

Le syndic inscrit la question à l'ordre du jour de la prochaine assemblée générale et présente plusieurs devis de prestataires qualifiés. L'assemblée vote la réalisation et le choix du prestataire à la majorité simple (article 24).

Le prestataire désigné réalise ensuite une visite complète de l'immeuble (parties communes, toiture, sous-sol, façades, équipements techniques), collecte les documents existants (carnet d'entretien, anciens diagnostics, factures de travaux), analyse les données et rédige le rapport avec les cinq volets réglementaires et le chiffrage sur 10 ans.

Le rapport est présenté aux copropriétaires lors de l'assemblée générale suivante. Si des travaux urgents sont identifiés (risque pour la sécurité des occupants), le syndic peut engager les travaux conservatoires sans attendre le vote, conformément à l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965. Pour comprendre les modalités d'une assemblée convoquée en urgence, consultez notre guide sur l'assemblée générale extraordinaire.

Bon à savoir : la loi ne fixe pas explicitement de durée de validité. En pratique, la pertinence du rapport est estimée à 10 ans, ce qui correspond à l'horizon de chiffrage des travaux qu'il contient.

Quelle est la différence entre le DTG, le PPPT et le DPE collectif ?

La confusion est fréquente, car ils coexistent dans le cadre de la gestion prévisionnelle d'un immeuble.

Le diagnostic technique global évalue l'état complet du bâtiment et chiffre les travaux nécessaires. Le PPPT est un document de planification qui programme ces travaux et prévoit leur calendrier de financement. Le premier est un diagnostic, le second est un plan d'action. En pratique, le diagnostic global peut servir de base technique au PPPT, mais le PPPT inclut des éléments supplémentaires comme le plan de financement et le calendrier de réalisation.

Si le diagnostic conclut qu'aucun travaux n'est nécessaire sur les 10 prochaines années, la copropriété est dispensée de réaliser un PPPT pendant toute sa durée de validité. C'est l'un des rares cas de dispense prévus par la loi.

Le DPE collectif, quant à lui, évalue uniquement la performance énergétique de l'immeuble. Le diagnostic technique global intègre ce volet énergétique mais couvre aussi les structures, les équipements et la conformité réglementaire. Les deux coexistent : l'un ne dispense pas de l'autre.

Ce que Manda recommande

Le diagnostic technique global est l'évaluation la plus complète dont dispose une copropriété pour anticiper ses besoins et planifier ses investissements. Même lorsqu'il n'est pas obligatoire, le réaliser avant de lancer un programme de travaux important évite les mauvaises surprises en cours de chantier et permet de chiffrer précisément les budgets à prévoir.

Manda accompagne les copropriétés dans la coordination de ce diagnostic, la mise en concurrence des prestataires et l'élaboration du plan de travaux qui en découle. Découvrez notre offre de syndic de copropriété.

FAQ : diagnostic technique global en copropriété

Le DTG est-il obligatoire pour toutes les copropriétés ? 

Non. Il n'est imposé que dans deux cas : mise en copropriété d'un immeuble de plus de 10 ans, et procédure pour insalubrité. Partout ailleurs, c'est un vote facultatif en assemblée générale.

Le DTG est-il devenu obligatoire en 2025 ou 2026 ? 

Non. C'est le PPPT qui suit un calendrier progressif d'obligation (2024, 2025, 2026 selon le nombre de lots). Le diagnostic technique global reste facultatif sauf dans les deux cas prévus par la loi.

Un copropriétaire seul peut-il demander un DTG ? 

Oui. Tout copropriétaire peut demander au syndic d'inscrire la question à l'ordre du jour de l'assemblée générale. Le syndic peut également le proposer de sa propre initiative.

Un DTG dispense-t-il du PPPT ? 

Oui, dans un cas précis : si le diagnostic conclut qu'aucun travaux n'est nécessaire sur 10 ans, la copropriété est dispensée de PPPT pendant toute la durée de validité du rapport.

Le DTG remplace-t-il le DPE collectif ? 

Non. Il intègre un volet performance énergétique mais ne se substitue pas au DPE collectif, qui reste obligatoire selon le calendrier progressif par taille de copropriété.

Que se passe-t-il si le DTG révèle des travaux urgents ? 

Le syndic peut engager les travaux conservatoires sans attendre le vote de l'assemblée (article 18 de la loi de 1965). Pour les travaux non urgents, il inscrit la question à l'ordre du jour de la prochaine assemblée.

Le coût du DTG est-il déductible des charges ? 

Oui. Son coût est une charge commune répartie selon les tantièmes. Il peut être financé par le fonds de travaux si l'assemblée générale l'autorise.

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