Tout savoir sur les appels de fonds

En bref

L’appel de fonds en copropriété est la demande de paiement adressée par le syndic aux copropriétaires pour provisionner les charges du budget prévisionnel et, le cas échéant, des dépenses hors budget. Par défaut, il devient exigible le premier jour de chaque trimestre ou à la périodicité votée en assemblée générale.

Introduction

Recevoir un appel de fonds en copropriété de la part du syndic n’a rien d’exceptionnel : c’est le mécanisme qui permet à l’immeuble de financer ses dépenses courantes et ses travaux. Pourtant, beaucoup de copropriétaires s’interrogent : sur quelle base légale repose cet appel ? Quand devient-il exigible ? Que doit-il contenir ? Comment payer, contester ou gérer un impayé ? Ce guide proposé par Manda vous apporte des réponses claires et à jour des dernières réglementations.

Mise à jour le : 16/08/2025

Quel est le cadre légal de l’appel de fonds en copropriété ?

Découvrez ce que dit la loi concernant le principe de l’appel de fonds en copropriété.

Budget prévisionnel et exigibilité

Le cœur du dispositif se trouve à l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965. Trois points méritent d’être retenus :

• Provision obligatoire : chaque copropriétaire verse des provisions selon le budget prévisionnel voté.
• Exigibilité par défaut : la provision est exigible le premier jour de chaque trimestre (1er janvier, 1er avril, 1er juillet, 1er octobre).
• Souplesse : l’assemblée générale (AG) peut fixer une périodicité différente (mensuelle, semestrielle…)

⇨ Pour aller plus loin “Appel de charges : tout comprendre pour mieux gérer votre copropriété”

Ce que le syndic peut appeler

Le décret du 17 mars 1967 précise l’étendue des sommes que le syndic peut exiger :

• Avances (fonds de roulement) prévues par le règlement de copropriété, plafonnées à 1/6 du budget prévisionnel.
• Provisions du budget prévisionnel.
• Sommes hors budget (provisions spéciales) lorsque des dépenses non prévues doivent être couvertes (travaux votés, dépenses exceptionnelles).

À retenir : les sommes appelées doivent toujours reposer sur une base légale (loi ou décret) et/ou une décision d’AG.

Fonds de travaux et plan pluriannuel de travaux

Le fonds de travaux, issu de la loi ALUR, renforce la capacité de la copropriété à anticiper les dépenses d’entretien et de rénovation :

• Montant : 5 % minimum du budget prévisionnel annuel lorsque la copropriété n’a pas adopté de plan pluriannuel de travaux (PPT). L’AG peut voter un pourcentage supérieur (Source : Service Public, mise à jour le 01/01/2025). 
• Affectation : les sommes sont attachées au lot et définitivement acquises au syndicat ; en cas de vente, elles ne sont pas remboursées par le syndicat et “suivent” le lot. (Source : Institut National de la Consommation, mise à jour le 17/12/2024).

Le PPT (plan pluriannuel de travaux) oriente l’effort financier sur plusieurs années. Son articulation avec le fonds de travaux permet de dimensionner au mieux les appels dédiés aux rénovations (performance énergétique, vétusté des équipements...). Pour les petites copropriétés, des aménagements existent ; rapprochez-vous de l’ADIL/ANIL pour être conseillé.

⇨ Pour aller plus loin “Tout savoir sur le PPT en copropriété : plan pluriannuel de travaux”

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Calendrier et modalités de paiement d’un appel de fonds en copropriété

Au-delà de sa périodicité, un appel de fonds en copropriété doit comporter des mentions obligatoires pour être valables et être réglé dans les délais impartis.

Trimestriel par défaut… ou autre périodicité votée

Par défaut, la copropriété procède à des appels de fonds trimestriels. Cependant, la pratique et la loi admettent une périodicité alternative (mensuelle, semestrielle) si elle a été votée en AG (Source : Service Public, mise à jour le 28/04/2025) :

• Mensuelle : utile pour lisser l’effort de paiement, notamment dans des copropriétés à budgets serrés.
• Semestrielle : plus rare, mais possible selon la saisonnalité des dépenses.

⇨ Pour aller plus loin avec Manda : “Est-il possible de payer ses charges de copropriété mensuellement ?”

Le contenu obligatoire d’un appel de fonds

Pour être régulier, l’appel de fonds doit comporter au minimum :

• Le montant exigé (et la clé de répartition si utile).
• L’objet de la dépense (budget prévisionnel, fonds de travaux, travaux hors budget…).
• La date d’exigibilité (par défaut J1 du trimestre, ou autre calendrier voté).

Exemple (formulation type) :

“Conformément à l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, merci de verser la provision du 3e trimestre 2025 d’un montant de 540 €, exigible le 1er juillet 2025, destinée à couvrir les charges courantes du budget prévisionnel.”

Moyens de paiement & bonnes pratiques

• Virement bancaire : le plus courant (preuve immédiate, suivi simple).
• Prélèvement SEPA : recommandé pour éviter les retards (laisser la possibilité de suspendre en cas de litige sérieux documenté).
• Paiement en ligne : via l’espace copropriétaire du gestionnaire/syndic.
• Chèque : encore admis, mais moins efficace (délais d’acheminement/encaissement).

L’ARC, l’Association des Responsables de Copropriété, rappelle que l’envoi électronique des appels est possible avec l’accord exprès du copropriétaire.

Appel de fonds : cas fréquents et situations spéciales

Passons en revues quelques situations spécifiques liées aux appels de fonds en copropriété.

Appels hors budget (travaux, dépenses exceptionnelles)

Certains appels de fonds ne relèvent pas du budget prévisionnel (ex. : travaux non récurrents, opérations exceptionnelles, mise en conformité, sécurité). Ils doivent être préalablement votés par l’AG, avec un devis et un financement clairement exposés, sauf cas d’urgence. Selon l’art. 37 du décret du 17/03/1967, le syndic peut alors décider immédiatement des travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble, puis informer les copropriétaires et convoquer sans délai une AG pour ratification et financement.

Exemples de travaux d’urgence : 

• Rupture de canalisation menaçant la structure.
• Panne d’ascenseur avec risque pour les personnes

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Vente du lot : qui paie quoi, et quand ?

L’acquéreur paie les appels émis après la signature de l’acte authentique ; les arriérés restent dus par le vendeur. Un accord vendeur-acquéreur dans l’acte n’engage pas le syndic (il ne produit d’effet qu’entre les parties).

Sur le fonds de travaux, les sommes sont attachées au lot. Il n’y a pas de remboursement par le syndic lors de la cession, l'acquéreur hérite” du bénéfice de ce fonds (Source : Institut National de la Consommation, mise à jour le 17/12/2024).

Cas pratique :

• Budget prévisionnel 2025 voté : 160 000 € ; votre quote-part annuelle : 2 000 € (soit 500 € par trimestre).
• Vous signez la vente de votre lot le 15 avril 2025 :
  
  • L’appel du 1er avril (T2) a été émis avant la vente : il reste à votre charge vis-à-vis du syndic. Le plus souvent, un prorata est inséré dans l’acte par le notaire, mentionnant que l’acquéreur remboursera la somme pour la période allant du 15 avril au 30 juin.
  • L’appel du 1er juillet (T3) sera directement  appelé à l’acquéreur par le syndic.
• Régularisation annuelle : le décompte approuvé par l’AG sera imputé au copropriétaire inscrit au jour de l’approbation ; il convient de contractualiser la répartition dans l’acte pour éviter tout litige entre les parties.

VEFA / Copropriété existante

Un appel de fonds en VEFA (vente sur plan) sert à débloquer le prix d’achat au rythme de l’avancement des travaux, selon un échéancier légal plafonné (fondations, hors d’eau, achèvement, livraison). À titre indicatif : 35 % aux fondations, 70 % hors d’eau, 95 % à l’achèvement, 100 % à la livraison.

Dans une copropriété existante, l’appel de fonds relève du fonctionnement de l’immeuble et suit les règles de la loi 1965 & du décret 1967 (budget prévisionnel, avances, travaux hors budget, urgences).

Comment contester un appel de fonds en copropriété ?

Pour contester un appel de fonds, il convient de respecter les 4 étapes suivantes.

1. Vérifier la base de l’appel de fonds

• L’appel vise-t-il le budget prévisionnel dûment voté ?
• S’il s’agit d’une dépense hors budget, une résolution d’AG la fonde-t-elle (montant, devis, calendrier d’appels) ?
• En cas de travaux urgents, le syndic a-t-il convoqué l’AG de ratification ?

2. Demander des justificatifs

• État de répartition, copie de la résolution d’AG, poste budgétaire, devis…
• Demande formalisée par courrier recommandé au syndic.

3. Envoyer une lettre de contestation

• Objet, références de l’appel (date, montant, période), motif précis de contestation, pièces jointes.
• Demande de rectification ou de justification sous délai raisonnable.

4. Exercer un recours

• À défaut de réponse ou en cas de refus, saisine du tribunal judiciaire.
• En parallèle, sollicitez un avis neutre auprès de l’ADIL/ANIL par exemple.

Attention : si l’appel est régulier (base légale et décision d’AG), le non-paiement est illégal. Mieux vaut payer puis contester, sauf irrégularité manifeste.

Impayés : la procédure accélérée

Selon l’art. 19-2 de la loi du 10/07/1965, en cas d’impayé d’un appel de fonds en copropriété, le syndic adresse une mise en demeure (LRAR) mentionnant :

• L’identification de la dette.
• Le délai de 30 jours pour régulariser.
• La sanction en cas de non-paiement.

Si l’impayé persiste, le syndic peut saisir le tribunal judiciaire. La mise en demeure doit être précise, datée, et référencée (fondements légaux, décisions d’AG) pour sécuriser la phase contentieuse. 

⇨ Pour aller plus loin “Comprendre les charges de copropriété : méthodes de calcul, répartition et paiement”

Appel de fonds en copropriété : modèles, tableaux et outils pratiques

Modèle de courrier d’appel de fonds

Pour l’envoi initial, un modèle professionnel comprend :

• Objet : “Appel de fonds – [Période/Exercice] – [Copropriété]”.
• Montant demandé et répartition (tantièmes).
• Objet de la dépense (BP / avance art. 35 / fonds de travaux / hors budget).
• Échéance (date d’exigibilité) et modalités de paiement (RIB, SEPA, espace numérique).
• Rappels utiles : base légale (art. 14-1 / décret art. 35), vote d’AG, coordonnées contact.

Exemple :

“Madame, Monsieur,

Conformément à l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, nous vous prions de bien vouloir verser la provision du 3ᵉ trimestre 2025 d’un montant de [€], exigible le 1er octobre 2025, destinée à couvrir les charges du budget prévisionnel.
Paiement par virement (RIB ci-dessous) ou via votre espace copropriétaire.
Pour toute question, contactez : [e-mail / téléphone].”

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Bon à savoir : ce tableau est indicatif. Seule la décision d’AG fixe la périodicité alternative à la règle par défaut.

Ce qu’il faut retenir sur l’appel de fonds en copropriété

L’appel de fonds en copropriété n’est pas une simple formalité administrative : c’est la colonne vertébrale financière de l’immeuble. Le cadre légal (loi de 1965, décret de 1967) fixe clairement l’exigibilité, le contenu du courrier, les sommes applicables, ainsi que la procédure en cas d’impayés. En pratique, une information lisible, un calendrier d’AG précis et des moyens de paiement fluides réduisent considérablement les risques de retard, d' incompréhension et de contentieux.

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FAQ sur l’appel de fonds en copropriété

Quand l’appel de fonds en copropriété devient-il exigible ?

Par principe le 1er jour de chaque trimestre, sauf périodicité différente votée par l’AG (mensuelle, semestrielle).

Quelles sommes peut appeler le syndic ?

Des avances (plafonnées à 1/6 du budget), des provisions du budget prévisionnel et, si nécessaire, des sommes hors budget.

Comment contester un appel de fonds ?

Adressez une réclamation écrite (LRAR) au syndic avec vos motifs et justificatifs ; à défaut, saisissez le tribunal.

Le fonds de travaux est-il obligatoire et à quel niveau ?

Oui, 5 % minimum du budget prévisionnel si aucun PPT n’est adopté.

Un appel de fonds peut-il être envoyé par e-mail ?

Oui, avec l’accord exprès du propriétaire (dématérialisation encadrée).

Quelle différence entre un appel de fonds en VEFA et dans une copropriété existante ?

En VEFA, l’appel finance l’achat sur plan selon l’avancement du chantier. En copropriété, il finance la gestion de l’immeuble (budget, avances, travaux)