Loi Jeanbrun 2026 : tout savoir sur le nouveau statut du bailleur privé

La loi Jeanbrun désigne le nouveau statut du bailleur privé créé par la loi de finances pour 2026. Présenté comme le successeur du Pinel, ce dispositif permet à certains propriétaires qui louent un logement nu de déduire chaque année une partie de la valeur du bien de leurs revenus fonciers grâce à un mécanisme d'amortissement.

Le dispositif ne concerne pas uniquement les investissements neufs. Un propriétaire déjà habitué à l'investissement locatif peut aussi en profiter lorsqu'il acquiert un logement ancien à rénover. En revanche, un logement détenu avant l'entrée en vigueur du dispositif ne devient pas éligible du seul fait de la réalisation de nouveaux travaux.

Voici les règles à connaître pour vérifier votre éligibilité et mesurer votre avantage fiscal.

Loi Jeanbrun : de quoi parle-t-on ?

La loi Jeanbrun est le nom donné au nouveau mécanisme fiscal de location nue instauré par l'art. 47 de la loi n° 2026-103 du 19/02/2026. Publiée au Journal officiel le 20 février, cette mesure est entrée en vigueur le 21 février 2026 et concerne les acquisitions réalisées jusqu'au 31 décembre 2028.

Juridiquement, il ne s'agit d'ailleurs pas d'une loi autonome. Le texte modifie notamment l'art. 31 du Code général des impôts, relatif aux charges et déductions applicables aux revenus fonciers. Le terme dispositif Jeanbrun s'est néanmoins imposé dans le langage courant, du nom de Vincent Jeanbrun, alors ministre de la Ville et du Logement, qui a porté la mesure. Le Gouvernement avait présenté cette réforme comme un moyen de soutenir à la fois la construction neuve et la rénovation du parc locatif ancien.

Son principe marque une rupture avec les dispositifs de défiscalisation précédents. Au lieu d'accorder directement une réduction d'impôt, le nouveau statut autorise le propriétaire à pratiquer une déduction au titre de l'amortissement sur ses revenus fonciers.

Pourquoi cette réforme remplace-t-elle le Pinel ?

Le statut du bailleur privé prend le relais dans un contexte marqué par la disparition du Pinel, qui a pris fin le 31 décembre 2024. Il n'est donc plus possible de réaliser un nouvel investissement Pinel depuis 2025, même si les propriétaires ayant investi avant cette date continuent naturellement à bénéficier de leur réduction d'impôt lorsqu'ils respectent leurs engagements.

Suis-je éligible au dispositif Jeanbrun ?

Le dispositif Jeanbrun est réservé à certains logements situés en France dans un bâtiment d'habitation collectif. Il peut concerner aussi bien un logement neuf qu'un bien ancien lourdement rénové. Dans tous les cas, le propriétaire doit notamment opter pour le régime réel et s'engager à louer nu comme résidence principale pendant au moins neuf ans.

Un logement neuf situé dans un bâtiment collectif

L'article 31, I-1° i du CGI vise les logements acquis neufs ou en VEFA, ainsi que ceux que le contribuable fait construire. Ils doivent obligatoirement se situer dans un bâtiment d'habitation collectif. Une maison individuelle acquise seule n'entre donc pas dans ce cadre.

Pour une acquisition, celle-ci doit intervenir entre le 21 février 2026 et le 31 décembre 2028. Lorsqu'un propriétaire fait construire le logement, c'est le dépôt de la demande de permis de construire qui doit intervenir pendant cette période.

La mise en location doit ensuite prendre effet dans les douze mois suivant l'achèvement du logement ou son acquisition lorsque celle-ci est postérieure.

Un logement ancien avec au moins 30 % de travaux

L'ancien constitue l'un des aspects les plus intéressants du statut pour les propriétaires bailleurs. L'article 31, I-1° j vise notamment les logements faisant l'objet de travaux d'amélioration représentant au moins 30 % du prix d'acquisition, ainsi que certaines opérations aboutissant à la production ou à la livraison d'un immeuble neuf. Le bien doit également satisfaire aux critères légaux d'une réhabilitation lourde.

Pour un propriétaire déjà actif dans l'investissement locatif, cette possibilité ouvre donc une stratégie différente du neuf. Il est ainsi possible d'acquérir un appartement ancien, d'engager une rénovation importante, puis de louer avec les conditions prévues par le dispositif. Les travaux peuvent notamment constituer une occasion de remettre à niveau un logement vieillissant tout en améliorant sa qualité locative.

Concernant la performance énergétique, l'ANIL indique qu'un logement ancien doit atteindre une classe A ou B après travaux. Cette précision est reprise dans certaines informations publiées par les ADIL. Néanmoins, la rédaction de l'article 31 du CGI ne formule pas directement la condition sous cette forme et renvoie aux critères d'une réhabilitation lourde. Dans l'attente d'éventuelles précisions réglementaires ou administratives complémentaires, mieux vaut donc vérifier ce point avant de construire définitivement votre projet fiscal.

Location nue, engagement de neuf ans et plafonds à respecter

Le statut du bailleur privé impose une location nue à usage d'habitation principale, effective et continue, pendant au moins neuf ans. Le locataire ne peut pas être membre du foyer fiscal du propriétaire, ni son parent ou allié jusqu'au deuxième degré inclus. Le logement doit également respecter des plafonds de loyer et de ressources du locataire.

• Pour une location intermédiaire, la loi renvoie aux plafonds utilisés par le dispositif Pinel.
• Pour une location sociale ou très sociale, elle renvoie aux règles de Loc'Avantages.

Ces seuils dépendent notamment de la localisation du logement et de la composition du foyer locataire.

Comment fonctionne l'avantage fiscal de la loi Jeanbrun ?

L'avantage fiscal repose sur un amortissement du logement et non sur une réduction directe de l'impôt. Le terrain étant exclu de l'amortissement, sa valeur est forfaitairement estimée à 20 % du prix d'acquisition. La base amortissable correspond donc, en principe, à 80 % de la valeur retenue. Des taux différents s'appliquent ensuite selon que le logement est neuf ou ancien et selon le niveau de loyer pratiqué.

Dans le neuf, le taux annuel est de :

• 3,5 % en location intermédiaire,
• 4,5 % en location sociale,
• 5,5 % en location très sociale.

Dans l'ancien rénové, les taux sont :

• 3 % en location intermédiaire,
• 3,5 % en location sociale,
• 4 % en location très sociale.

Cette déduction s'ajoute aux charges admises dans le régime réel des revenus fonciers : intérêts d'emprunt, certaines assurances, taxe foncière, frais de gestion et dépenses déductibles, selon leur nature.

Un plafond annuel vient cependant limiter l'amortissement. La somme des déductions est plafonnée à 8 000 € par an et par foyer fiscal. Ce plafond peut passer à 10 000 € lorsque les conditions prévues pour la location sociale sont réunies et à 12 000 € pour la location très sociale.

Amortissement Jeanbrun ou réduction d'impôt Pinel : quelle différence ?

La différence porte sur le moment auquel agit l'avantage fiscal.

• Avec le Pinel, une réduction d'impôt venait directement diminuer l'impôt sur le revenu dû par l'investisseur.
• Avec la loi Jeanbrun, l'amortissement réduit d'abord les revenus fonciers imposables.

L'économie réelle dépend donc de la situation fiscale du propriétaire, de ses revenus locatifs, de ses charges et de sa tranche marginale d'imposition. Deux investisseurs réalisant le même montant d'amortissement peuvent ainsi obtenir un gain fiscal très différent selon leur situation personnelle.

Loi Jeanbrun ou Pinel ou Denormandie : quel dispositif choisir ?

Pour mémoire, les derniers taux du Pinel classique étaient, en 2024, de 9 %, 12 % et 14 % pour des engagements respectifs de six, neuf et douze ans. Le Denormandie conserve quant à lui des taux de 12 %, 18 % et 21 % sur ces trois durées et impose notamment que les travaux représentent au moins 25 % du coût total de l'opération.

Sources : Légifrance (loi n°2026-103 du 19/02/2026, art. 47 ; art. 31 et 150 VB du CGI), ministère de la Transition écologique (dispositif Denormandie). Chiffres à jour au 09/09/2026, susceptibles d'évoluer par décret ou doctrine BOFiP.

Le choix dépend du projet. Pour un investissement ancien situé dans une zone éligible au Denormandie, il faut comparer la réduction d'impôt de ce dernier avec l'amortissement permis par Jeanbrun. Pour un investissement neuf réalisé en 2026, le Pinel n'est plus une alternative. La comparaison sert surtout à comprendre le changement de logique fiscale.

Que se passe-t-il avec la loi Jeanbrun à la revente ?

L'avantage obtenu pendant la détention a une contrepartie au moment de la vente. L'art. 150 VB du CGI a été modifié pour prévoir que les amortissements Jeanbrun admis en déduction viennent minorer le prix d'acquisition retenu pour calculer la plus-value immobilière. À prix de vente identique, cette règle augmente donc mécaniquement la plus-value brute susceptible d'être imposée.

Par exemple, dans le cas où le prix d'acquisition retenu pour le calcul fiscal est de 200 000 € et que 40 000 € d'amortissements ont été admis en déduction au cours de la détention, le mécanisme prévu par l'article 150 VB conduit à tenir compte de ces amortissements pour déterminer le prix d'acquisition corrigé à 160 000 €.

L'économie fiscale annuelle ne doit donc jamais être analysée isolément. Un projet Jeanbrun doit être étudié sur l'ensemble de sa durée de détention, avec la fiscalité des loyers mais aussi l'impact de l'amortissement au moment de la revente.

Bon à savoir : une vente anticipée pendant la période d'engagement peut en outre entraîner une remise en cause des amortissements déjà déduits. La loi prévoit toutefois certaines exceptions, notamment en cas de décès, de licenciement ou de certaines situations d'invalidité.

Simulation : combien pouvez-vous économiser avec le dispositif Jeanbrun ?

Un investisseur acquiert un appartement neuf pour 200 000 € et respecte les conditions de la location intermédiaire. La valeur du terrain est forfaitairement fixée à 20 %, soit 40 000 €. La base amortissable est donc de 200 000 € x 80 % = 160 000 €.

Avec un taux de 3,5 %, l'amortissement annuel théorique atteint :

160 000 € x 3,5 % = 5 600 € par an

Sur neuf années complètes, cela représente potentiellement 50 400 € de déduction, sous réserve du respect continu des conditions et de la situation fiscale effective du bailleur.

Par exemple, si le propriétaire dispose de suffisamment de revenus fonciers imposables pour utiliser intégralement ces 5 600 € de déduction, l'impact dépendra notamment de sa tranche marginale d'imposition et des prélèvements sociaux applicables. L'amortissement n'est donc pas une économie d'impôt de 5 600 €. Il s'agit de 5 600 € venant réduire la base imposable.

Exemple illustratif et simplifié, à but pédagogique — pas une simulation officielle ni une garantie de gain fiscal individuel. Contrairement au Pinel, il ne s'agit pas d'une réduction d'impôt mais d'une déduction du revenu foncier imposable : le gain réel dépend de la tranche marginale d'imposition du foyer. Ces amortissements sont réintégrés dans le calcul de la plus-value en cas de revente (art. 150 VB du CGI).

Comment opter pour le statut de bailleur privé ?

L'option pour le statut du bailleur privé doit être exercée lors du dépôt de la déclaration des revenus correspondant à l'année d'achèvement du logement ou des travaux, ou à celle de l'acquisition lorsque celle-ci est postérieure. Une fois exercée pour le logement concerné, cette option est irrévocable et emporte l'engagement de respecter les conditions de location.

La location nue relevant des revenus fonciers, la déclaration de ces revenus s'inscrit dans le cadre du régime réel. Le site des impôts met notamment à disposition le formulaire 2044 relatif aux revenus fonciers.

Dans la pratique, conservez soigneusement :

• L'acte d'acquisition,
• Les factures des travaux,
• Les éléments permettant de justifier leur montant,
• Le bail et ses renouvellements,
• Les justificatifs de ressources du locataire,
• Les éléments relatifs au loyer appliqué,
• Les diagnostics et les documents techniques,
• Les justificatifs de charges et de financement.

— Manda peut vous accompagner dans la mise en location de votre bien, vous aider à respecter le cadre locatif applicable et centraliser les documents utiles à son suivi.

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Ce qu'il faut retenir sur la loi Jeanbrun en 2026

La loi Jeanbrun change profondément la logique fiscale de la location nue. Le propriétaire ne bénéficie plus d'une réduction d'impôt comparable au Pinel, mais d'un amortissement venant réduire ses revenus imposables.

Le dispositif Jeanbrun peut concerner le neuf mais aussi l'ancien rénové, ce qui le rend particulièrement intéressant à étudier pour les bailleurs souhaitant poursuivre le développement de leur patrimoine. Son intérêt doit néanmoins être calculé sur la durée, avec la fiscalité à la revente à intégrer dès le départ. Une simulation personnalisée reste donc préférable à la seule comparaison des taux d'amortissement. N'hésitez pas à contacter les experts de Manda pour en savoir plus !

FAQ sur la loi Jeanbrun

Peut-on transformer un Pinel en cours en loi Jeanbrun ?

Non. Un logement déjà engagé dans le dispositif Pinel conserve son régime fiscal initial. La loi Jeanbrun concerne de nouvelles acquisitions ou opérations répondant à ses propres conditions pendant sa période d'application. Le Pinel ayant pris fin le 31 décembre 2024, il n'est plus accessible pour un nouvel investissement en 2026.

Quelle est la durée minimale d'engagement avec le dispositif Jeanbrun ?

La durée minimale est de neuf ans. Pendant cette période, le logement doit être loué nu, effectivement et continuellement, à titre de résidence principale et conformément aux plafonds applicables.

Les logements anciens sont-ils éligibles ?

Oui. Un logement ancien peut notamment être éligible lorsque les travaux d'amélioration représentent au moins 30 % du prix d'acquisition et que les autres critères de réhabilitation sont satisfaits. Le bien doit cependant avoir été acquis pendant la période prévue par le dispositif. Un logement détenu depuis plusieurs années ne devient donc pas automatiquement éligible après rénovation.

Que se passe-t-il en cas de revente du bien ?

Les amortissements admis en déduction sont pris en compte dans le calcul de la plus-value par minoration du prix d'acquisition fiscal. Une vente avant la fin de l'engagement peut également conduire à la remise en cause de l'avantage obtenu, sauf dans certaines situations prévues par la loi. Il est donc indispensable d'anticiper la sortie dès l'achat.

Qui peut bénéficier du statut de bailleur privé ?

Le mécanisme s'adresse aux particuliers propriétaires, mais peut également s'appliquer lorsqu'un immeuble appartient à une société non soumise à l'impôt sur les sociétés, sous certaines conditions. L'associé doit notamment conserver ses titres pendant toute la durée de l'engagement.

Quelle est la différence entre la loi Jeanbrun et le LMNP ?

La principale différence concerne la nature de la location et son imposition. Le Jeanbrun s'applique à la location nue, dont les recettes relèvent des revenus fonciers. Le LMNP concerne la location meublée, imposée dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux. Pour approfondir ces différences, consultez notre article sur la fiscalité du LMNP comparé au statut du bailleur privé.

Peut-on bénéficier du dispositif Jeanbrun avec un bien déjà en gestion locative Manda ?

Le fait qu'un logement soit géré par Manda n'empêche pas de bénéficier du dispositif. Le mode de gestion n'est pas un critère d'exclusion. En revanche, le bien lui-même doit remplir toutes les conditions légales. Ainsi, un appartement acquis après le 20 février 2026, puis confié en gestion à Manda, peut être éligible s'il respecte les critères requis.