Assurance PNO : le propriétaire non occupant est-il obligé de s'assurer ?

L'essentiel

L'assurance PNO (propriétaire non occupant) est obligatoire en copropriété depuis le 1er janvier 2015, mais uniquement pour la garantie de responsabilité civile. Cette obligation, issue de la loi ALUR, concerne tous les copropriétaires. En revanche, pour une maison individuelle située hors copropriété, aucune assurance PNO n'est légalement imposée. Souscrire un contrat reste toutefois vivement recommandé afin de couvrir les dommages que le logement pourrait causer à des voisins, à des tiers ou aux biens environnants, ainsi que pour bénéficier de garanties complémentaires en cas de sinistre.

À retenir

• Assurance PNO obligatoire uniquement en copropriété.
• Seule la responsabilité civile est imposée par la loi.
• Obligation applicable depuis le 1er janvier 2015.
• Hors copropriété, l'assurance reste facultative mais recommandée.
• La PNO ne couvre pas les loyers impayés.

Qu'est-ce que l'assurance PNO ?

L'assurance PNO, pour propriétaire non occupant, est un contrat destiné à protéger un logement que son propriétaire n'habite pas, qu'il soit loué, vacant ou occupé gratuitement. Elle intervient notamment lorsque la responsabilité du propriétaire est engagée ou lorsque certaines garanties ne sont pas couvertes par l'assurance du locataire ou par celle de la copropriété. La PNO complète ainsi les autres assurances susceptibles d'intervenir autour d'un même logement. Son objectif est d'éviter qu'un propriétaire supporte seul les conséquences financières d'un sinistre lorsque sa responsabilité est engagée ou lorsqu'aucune autre assurance ne prend en charge les dommages.

Ce que contient un contrat PNO, garantie par garantie

La seule garantie imposée par la loi est la responsabilité civile lorsque le logement est situé en copropriété. Les autres protections dépendent des contrats proposés par les assureurs.

Chaque assureur peut proposer des garanties supplémentaires, des plafonds d'indemnisation ou des exclusions spécifiques. Il est donc important de vérifier précisément les conditions du contrat avant sa souscription.

PNO, assurance du locataire, assurance de la copropriété : qui couvre quoi ?

Ces trois assurances interviennent souvent sur un même sinistre mais ne remplissent pas les mêmes fonctions.

Même lorsqu'un locataire est correctement assuré, son contrat ne remplace pas celui du propriétaire. De la même manière, l'assurance de la copropriété protège l'immeuble dans son ensemble, mais ne couvre pas automatiquement les responsabilités individuelles de chaque copropriétaire.

L'assurance PNO est-elle obligatoire ?

Oui, mais uniquement dans certaines situations. La loi distingue les logements situés en copropriété de ceux qui n'en relèvent pas.

En copropriété : obligatoire depuis le 1er janvier 2015

Depuis le 1er janvier 2015, chaque copropriétaire doit être couvert par une assurance de responsabilité civile. Cette obligation résulte de l'art. 9-1 de la loi du 10/07/1965, créé par l'art. 58 de la loi ALUR du 24/03/2014.

Une confusion existe fréquemment entre la date de publication de la loi ALUR et celle de son entrée en vigueur. La réforme a bien été adoptée en 2014, mais l'obligation d'assurance est devenue applicable à compter du 1er janvier 2015.

La loi impose uniquement la garantie de responsabilité civile. Concrètement, un copropriétaire peut être parfaitement en règle avec un contrat limité à cette seule garantie, tout en restant insuffisamment protégé contre de nombreux sinistres susceptibles d'affecter son propre logement. C'est pourquoi la plupart des contrats PNO proposent des garanties beaucoup plus larges que le minimum légal afin de couvrir les principaux risques auxquels un bien immobilier et les parties communes d’une résidence peuvent être exposés.

⇨ Pour mieux comprendre le contexte juridique ayant conduit à cette obligation, découvrez notre article sur la loi ALUR, qui a profondément renforcé les règles applicables aux copropriétés.

Hors copropriété : facultative

Pour une maison individuelle ou tout autre bien situé hors copropriété, aucune disposition légale n'impose la souscription d'une assurance PNO. Cette absence d'obligation ne signifie toutefois pas que le propriétaire échappe à toute responsabilité. Si son bien provoque un dommage à un voisin ou à un tiers, il peut être tenu de réparer intégralement le préjudice subi.

Que risque réellement un copropriétaire non assuré ?

En copropriété, la loi impose une assurance de responsabilité civile à chaque copropriétaire, mais elle ne prévoit aucun contrôle systématique de cette obligation. En pratique, le véritable risque apparaît au moment d'un sinistre. Sans assurance, le propriétaire peut devoir indemniser lui-même l'ensemble des dommages dont il est responsable.

L’absence de contrôle mais pas de responsabilité

Contrairement à une idée répandue, le syndic ne dispose pas d'un pouvoir général lui permettant de vérifier que chaque copropriétaire est assuré. Cette possibilité figurait dans les travaux préparatoires de la loi ALUR, mais n'a finalement pas été retenue dans le texte définitif. L'obligation existe donc bien, mais son respect repose essentiellement sur la responsabilité de chaque propriétaire.

Ce que coûte un sinistre non couvert

Les conséquences financières d'un sinistre peuvent rapidement devenir très importantes, même lorsqu'il trouve son origine dans un événement apparemment anodin :

• Une canalisation privative fuit pendant plusieurs jours dans un appartement vacant et provoque un dégât des eaux touchant plusieurs logements, ainsi que les parties communes.
• Un défaut d'entretien entraîne la chute d'un élément de façade ou d'un balcon sur un véhicule stationné.
• Un incendie prend naissance dans un logement inoccupé et endommage plusieurs appartements voisins.

La facture peut atteindre plusieurs dizaines de milliers d'euros, voire davantage lorsque de nombreux logements sont concernés. 

L'attestation PNO : qui la demande et que doit-elle contenir ?

L'attestation d'assurance PNO permet de prouver qu'un logement est bien couvert par un contrat d'assurance. Elle est délivrée gratuitement par l'assureur et peut être demandée dans différentes situations par le syndic, un notaire ou d'autres intervenants.

Ce document mentionne :

• L'identité du souscripteur ;
• L'adresse du bien assuré ;
• Le numéro du contrat ;
• La période de validité ;
• Les garanties souscrites, notamment la responsabilité civile.

L'attestation ne détaille pas l'intégralité des conditions générales du contrat. Elle constitue simplement une preuve de l'existence d'une assurance en cours de validité.

Dans quels cas le syndic demande une attestation ?

En pratique, le syndic peut solliciter une attestation dans plusieurs circonstances. Les demandes interviennent fréquemment lors de l'arrivée d'un nouveau copropriétaire, à l'occasion de la gestion d'un sinistre, lors de la mise à jour des dossiers administratifs de la copropriété ou avant certains travaux affectant un lot privatif. En revanche, le syndic ne peut pas exiger la communication de l'intégralité du contrat d'assurance ni imposer un assureur déterminé.

⇨ Consultez également les obligations du syndic afin de mieux comprendre son rôle dans la gestion des assurances d’un immeuble.

Que faire si votre assureur refuse de vous couvrir ?

Lorsqu'un propriétaire essuie un refus pour une assurance couvrant la responsabilité civile obligatoire, il peut saisir le Bureau central de tarification (BCT). Cet organisme indépendant peut imposer à un assureur d'accorder la garantie responsabilité civile en fixant lui-même le montant de la prime ainsi que, le cas échéant, celui de la franchise. Ce mécanisme vise précisément à permettre aux copropriétaires soumis à l'obligation légale de trouver une couverture, même lorsqu'ils rencontrent des difficultés à s'assurer.

Bon à savoir : le recours au BCT concerne uniquement la garantie obligatoire. Les garanties facultatives restent librement appréciées par les compagnies d'assurance.

PNO en SCI, en immeuble de rapport ou sur un parc locatif

Lorsque plusieurs biens sont détenus ou que la propriété appartient à une société, les modalités de souscription diffèrent.

Qui souscrit la PNO quand le bien est détenu en SCI ?

Lorsqu'un logement appartient à une SCI, ce n'est pas un associé qui souscrit l'assurance à titre personnel. Le contrat est établi au nom de la société, qui est juridiquement propriétaire du bien. Les primes sont alors comptabilisées parmi les charges de la SCI, conformément à son régime fiscal et comptable.

⇨ Pour aller plus loin, découvrez les spécificités de la gestion d'une SCI.

Immeuble entier : un contrat par lot ou un contrat global ?

Pour un propriétaire possédant un immeuble de rapport, deux solutions existent généralement :

• Assurer chaque logement séparément : cette formule permet d'adapter précisément les garanties à chaque lot, mais elle multiplie les contrats, les échéances et les démarches administratives.
• Contrat unique couvrant l'ensemble de l'immeuble : cette solution simplifie souvent la gestion et peut permettre d'obtenir une tarification plus avantageuse lorsque plusieurs logements sont concernés.

Local commercial, garage et logement meublé

L'obligation de responsabilité civile ne dépend pas de la destination du lot mais de sa situation en copropriété. Ainsi, un local commercial, un garage ou encore un logement meublé situé dans un immeuble soumis au statut de la copropriété est soumis aux mêmes règles qu'un appartement classique.

En pratique, les garanties complémentaires peuvent toutefois varier selon l'usage du bien, son niveau de risque ou les activités exercées dans les locaux.

Combien coûte une assurance PNO et est-elle déductible des revenus ?

Le prix d'une assurance PNO varie selon les caractéristiques du bien et les garanties choisies. Pour un appartement classique, il faut généralement prévoir une prime annuelle comprise entre 60 € et 250 €.

Les facteurs qui font varier la prime

Plusieurs critères influencent le montant de la cotisation :

• La superficie du logement et le nombre de pièces,
• La localisation,
• Le type d'occupation (loué ou vacant),
• L'étendue des garanties,
• Les franchises retenues,
• Les antécédents de sinistralité.

La prime PNO est déductible des revenus locatifs

Lorsque le logement est loué et imposé au régime réel, la prime d'assurance PNO constitue une charge déductible. Cette possibilité est expressément prévue par le Code général des impôts parmi les primes d'assurance supportées par le propriétaire bailleur.

⇨ Pour connaître l'ensemble des dépenses concernées, consultez nos articles consacrés aux revenus fonciers et aux charges déductibles.

Comment déclarer un sinistre couvert par une assurance PNO ?

En règle générale, la déclaration doit être effectuée dans un délai de cinq jours ouvrés à compter de la découverte du sinistre. Ce délai est ramené à deux jours ouvrés en cas de vol et à dix jours après la publication de l'arrêté de catastrophe naturelle lorsque ce régime est applicable.

Le propriétaire doit transmettre un maximum d'informations :

• La date et les circonstances du sinistre,
• Les dommages constatés,
• Des photographies si possible,
• Les coordonnées des personnes concernées.

Dans une copropriété, plusieurs contrats peuvent intervenir simultanément :

• L'assurance PNO du propriétaire,
• L'assurance habitation du locataire,
• L'assurance de la copropriété.

Chaque assureur examine alors la part de responsabilité de son assuré et les garanties applicables. Selon les situations, un seul contrat peut intervenir ou plusieurs compagnies peuvent indemniser chacune une partie des dommages.

Les dégâts des eaux constituent l'exemple le plus fréquent de cette articulation entre assurances. Pour mieux comprendre les responsabilités de chacun, vous pouvez consulter nos guides consacrés aux dégâts des eaux en copropriété, à qui déclare un dégât des eaux en location et aux obligations du syndic en cas de fuite d'eau.

PNO, GLI et Visale : à ne pas confondre !

L'assurance PNO, la garantie loyers impayés (GLI) et la garantie Visale poursuivent des objectifs très différents. Elles peuvent d'ailleurs être complémentaires dans le cadre d'un investissement locatif.

La confusion est fréquente entre ces dispositifs, alors qu'ils répondent à des besoins distincts : 

• L'assurance PNO protège avant tout le patrimoine immobilier et la responsabilité du propriétaire.
• La GLI sécurise les revenus locatifs en cas de défaut de paiement du locataire.
• La garantie Visale constitue un dispositif de cautionnement proposé par Action Logement pour certains profils de locataires.

Autrement dit, une assurance PNO ne couvre pas les loyers impayés. Un propriétaire qui souhaite être protégé contre ce risque devra souscrire une garantie loyers impayés ou accepter un locataire bénéficiant de la garantie Visale, lorsque les conditions du dispositif sont réunies.

Assurance PNO : ce qu’il faut retenir

En copropriété, la garantie de responsabilité civile est obligatoire depuis le 1er janvier 2015 pour tous les copropriétaires, qu'ils occupent ou non leur logement. Hors copropriété, l’assurance PNO demeure facultative, mais elle permet de faire face aux conséquences financières parfois considérables d'un sinistre.

Au-delà de cette obligation légale, la PNO complète les assurances du locataire et de la copropriété en couvrant des risques qui pourraient autrement rester à la charge du propriétaire. 

Manda, votre syndic de copropriété innovant, est à l’écoute de vos besoins pour vous orienter vers la solution la plus adaptée !

Questions fréquentes sur l’assurance PNO

L'assurance PNO est-elle obligatoire ?

L'assurance PNO est obligatoire uniquement pour la garantie de responsabilité civile lorsque le logement est situé en copropriété.

Depuis quand l'assurance PNO est-elle obligatoire ?

L'obligation d'assurance résulte de la loi ALUR du 24 mars 2014, mais elle est entrée en vigueur le 1er janvier 2015. 

Mon locataire est assuré, dois-je quand même souscrire une PNO ?

Oui. L'assurance du locataire couvre principalement sa responsabilité et ses biens personnels. Elle ne remplace pas la responsabilité civile du propriétaire ni les garanties spécifiques destinées au logement.

Qu'est-ce qu'une attestation PNO ?

L'attestation PNO est un document délivré par l'assureur qui prouve l'existence d'un contrat en cours de validité. Elle indique notamment l'identité du souscripteur, l'adresse du bien assuré, le numéro du contrat et la période de couverture.

L'assurance PNO couvre-t-elle les loyers impayés ?

Non. Une assurance PNO protège le logement et la responsabilité du propriétaire, mais elle ne garantit pas le paiement des loyers.

Qui souscrit l'assurance PNO quand le bien est en SCI ?

Lorsque le logement appartient à une SCI, c'est la société qui souscrit le contrat d'assurance en qualité de propriétaire. Les associés ne s'assurent donc pas individuellement pour ce bien, et la prime est comptabilisée dans les charges de la société selon son régime fiscal.

L'assurance PNO est-elle déductible des revenus locatifs ?

Oui, lorsque le bien est loué et imposé au régime réel. Les primes d'assurance PNO constituent une charge déductible, au même titre que d'autres dépenses supportées par le propriétaire bailleur.

Que risque un copropriétaire non assuré ?

La loi ne prévoit pas de sanction administrative spécifique en cas d'absence d'assurance PNO. En revanche, si un sinistre engage sa responsabilité, le copropriétaire devra indemniser lui-même l'ensemble des dommages causés aux voisins, aux tiers ou aux parties communes, ce qui peut représenter des montants particulièrement élevés.