Indice de référence des loyers (IRL) 2025 : valeurs, calcul, règles

En bref

L’indice de référence des loyers (IRL) 2025 est un outil utilisé par tout propriétaire bailleur. Il fixe le cadre dans lequel les loyers peuvent être révisés chaque année. Autrement dit, sans lui, le montant des loyers évoluerait de façon arbitraire. Grâce à l’IRL, le calcul se fait de manière encadrée et transparente, en lien avec l’évolution du coût de la vie.

Introduction

Publié chaque trimestre par l’INSEE, l’IRL est issu de l’indice des prix à la consommation hors tabac et hors loyers. Contrairement à certaines idées reçues, il ne prend pas en compte le coût de construction ni les frais d’entretien des immeubles : il se concentre uniquement sur l’inflation des biens et services de consommation courante. Cette précision est essentielle, car de nombreux propriétaires et locataires confondent encore IRL et ILC (indice des loyers commerciaux) ou ICC (indice du coût de la construction).

En 2025, après deux années marquées par l’inflation et par un plafonnement exceptionnel des hausses (le “bouclier loyer” limité à 3,5 % et supprimé depuis le 31 mars 2024), l’IRL retrouve sa mécanique habituelle. Les hausses demeurent contenues, reflétant la stabilisation progressive de l’économie.

Mise à jour le : 19/08/2025

À retenir sur l’IRL 2025

• T1 2025 : 145,47 (+1,40 % sur un an, publié le 15/04/2025)
• T2 2025 : 146,68 (+1,04 % sur un an, publié le 11/07/2025)
• Prochaine parution T3 2025 : 15/10/2025 (INSEE)
• Formule officielle : loyer × (IRL courant / IRL de référence)
• Arrondi : au centime près

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Qu’est-ce que l’indice de référence des loyers?

L’indice de référence des loyers est un indicateur calculé par l’INSEE. Sa mission est très précise : servir de base au calcul des hausses de loyers des logements loués à usage de résidence principale (baux vides ou meublés). Il est publié chaque trimestre (mi-janvier, mi-avril, mi-juillet et mi-octobre). Chaque valeur publiée s’applique ensuite aux révisions contractuelles prévues dans les baux.

L’IRL est défini par la loi du 6 juillet 1989, qui encadre les rapports locatifs. Depuis 2008, il a remplacé l’ICC (indice du coût de la construction) qui était jugé trop volatil. L’IRL repose désormais sur un socle plus stable et plus représentatif : l’indice des prix à la consommation (IPC) hors tabac et hors loyers. Cette méthode permet de refléter le coût de la vie réelle des ménages sans intégrer le logement, afin d’éviter les doublons.

Il est fréquent de confondre l’IRL avec d’autres indices. Voici les principaux à ne pas mélanger :

• ILC (indice des loyers commerciaux) : réservé aux baux commerciaux (boutiques, hôtels, restaurants…).
• ILAT (indice des loyers des activités tertiaires) : destiné aux bureaux, professions libérales et entrepôts logistiques.
• ICC (indice du coût de la construction) : longtemps utilisé pour indexer les loyers, mais remplacé pour les logements depuis 2008.

⇨ Pour en savoir plus : “Augmentation de loyer : Condition, calcul et marche à suivre”

Les chiffres de l’IRL en 2025

En 2025, deux valeurs de l’IRL sont déjà connues et publiées (Source : INSEE, mise à jour le 11/07/2025) :

Ce tableau montre clairement une décélération des hausses : après +3,50 % (plafonné par le bouclier loyer), les progressions annuelles en 2025 tournent autour de 1 %. Cette tendance est cohérente avec le ralentissement de l’inflation dans l’ensemble de la zone euro.

En pratique, cela signifie que :

• Les bailleurs peuvent appliquer une hausse de loyer modérée (de l’ordre de +1 %).
• Les locataires, après deux années tendues, bénéficient d’une certaine stabilisation.
• Les investisseurs immobiliers voient leurs revenus locatifs progresser, mais de manière contenue, ce qui réduit mécaniquement le rendement locatif net (puisque les charges augmentent souvent plus vite que l’IRL).

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Comment appliquer l’indice de référence des loyers en 2025 ?

L’IRL n’est pas une baguette magique permettant aux propriétaires d’augmenter leurs loyers comme bon leur semble !

Les conditions pour réviser un loyer

Pour qu’il puisse s’appliquer, certaines conditions doivent être réunies (Source : Service Public, mise à jour le 08/08/2025) :

• La présence d’une clause de révision dans le bail. Sans cette clause, aucune révision n’est possible. Cette mention est obligatoire pour que le bailleur puisse ajuster le montant du loyer.
• Le respect de la date prévue. La révision peut intervenir soit à la date anniversaire du bail, soit à une date fixée explicitement dans le contrat. Si le bail est signé en juin, la révision doit avoir lieu chaque année en juin, et non à n’importe quel moment.
• La règle de la non-rétroactivité. Si le bailleur oublie de demander la révision, il ne peut pas réclamer les arriérés de loyers. La hausse est perdue pour la période écoulée.
• Le délai d’un an pour agir. Le propriétaire dispose d’un délai d’un an à compter de la date prévue pour demander l’augmentation. Passé ce délai, la révision n’est plus possible.

La formule officielle de calcul

Le calcul est simple dans son principe :

Nouveau loyer = Loyer actuel x (IRL du trimestre de référence / IRL du même trimestre de l’année précédente).

Exemple :

• Loyer actuel = 800 €
• Trimestre de référence = T2
• IRL T2 2024 = 145,17
• IRL T2 2025 = 146,68
• Calcul : 800 x (146,68 / 145,17)

Le nouveau loyer applicable est donc de 808,32 €.

La règle de l’arrondi

Le résultat du calcul doit toujours être arrondi au centime d’euro le plus proche (deux décimales).

• 909,628 € devient 909,63 €.
• 702,324 € devient 702,32 €.

À retenir : cette règle est souvent mal appliquée par les bailleurs qui arrondissent parfois à l’euro supérieur. C’est une erreur qui peut être contestée par le locataire.

Oubli de révision

Un bailleur devait réviser en mars 2024 mais a oublié. Peut-il réclamer la hausse en 2025 ?

• Réponse : non. La révision n’est pas rétroactive.
• Il peut seulement appliquer l’IRL 2025, mais sans récupérer la hausse non demandée en 2024.

Cette règle évite les hausses soudaines cumulées qui mettraient le locataire en difficulté.

Conséquences pratiques pour bailleurs et locataires

Pour les bailleurs

• L’IRL constitue un droit mais aussi une discipline : ils doivent anticiper et notifier la hausse dans les délais.
• En cas d’oubli, la perte est définitive : un manque de suivi peut représenter plusieurs centaines d’euros par an.
• Pour éviter les litiges, mieux vaut envoyer un courrier recommandé ou un email avec accusé de réception précisant le nouveau montant.

Pour les locataires

• Ils bénéficient d’une protection forte grâce aux règles de non-rétroactivité.
• Ils peuvent exiger le calcul exact et vérifier que l’arrondi a été respecté.
• En zone tendue, ils disposent d’un second filet de sécurité : l’encadrement des loyers.

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Cas particuliers et limites de la révision avec l’IRL en 2025

L’IRL n’est pas le seul garde-fou en matière de loyers. 

Encadrement des loyers : un filtre supplémentaire

Dans certaines zones dites “tendues”, un dispositif d’encadrement des loyers s’ajoute. C’est notamment le cas à Paris, Lyon, Bordeaux, Montpellier, Lille, Est Ensemble, Plaine Commune, Grenoble et d’autres communes en Île-de-France. Dans ces villes, chaque logement dispose d’un loyer de référence fixé par arrêté préfectoral (Source : Service Public, mise à jour le 01/07/2025).

Deux valeurs sont à connaître :

• Loyer de référence : calculé selon l’adresse, la surface et l’année de construction.
• Loyer de référence majoré : le plafond à ne pas dépasser.

Exemple : si un bailleur applique l’IRL et obtient un nouveau loyer de 910 €, mais que le loyer de référence majoré pour son logement est fixé à 900 €, il devra s’arrêter à 900 €.

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Relocation et renouvellement : quelles règles ?

Lors d’un changement de locataire

Le propriétaire ne peut pas librement fixer un loyer plus élevé. La règle dépend du statut de la ville :

• En zone encadrée : le nouveau loyer doit rester sous le plafond du loyer de référence majoré.
• En zone tendue mais non encadrée : la hausse est limitée, sauf en cas de travaux importants (amélioration énergétique, rénovation lourde).
• En zone non tendue : le bailleur a davantage de liberté, mais doit respecter les principes généraux du droit des baux.

⇨ Pour en savoir plus : “Peut-on augmenter le loyer au changement de locataire ?”

Lors d’un renouvellement de bail

La hausse est limitée par :

• l’IRL, si une clause de révision est prévue.
• Les règles spécifiques de l’encadrement des loyers le cas échéant.

Fin du bouclier loyer : retour à la normale

Le bouclier loyer avait été instauré en 2022 pour limiter les effets de l’inflation sur les ménages.
Son principe : plafonner l’augmentation annuelle de l’IRL à 3,5 %, même si l’indice réel progresse davantage.

• Ce dispositif a été prolongé jusqu’au 31 mars 2024.
• Depuis avril 2024, il n’existe plus.

En 2025, les hausses suivent donc à nouveau fidèlement les valeurs publiées par l’INSEE. Pour les locataires, cela signifie que l’évolution des loyers dépend directement du niveau d’inflation mesuré par l’IRL.

Checklist “Réviser sans litige”

Pour être sûr de ne rien oublier :

• Clause de révision bien présente au bail.

• Trimestre de référence identifié.

• Calcul basé sur l’IRL officiel (INSEE).

• Arrondi au centime appliqué.

• Notification envoyée dans le délai d’un an.

• Vérification du loyer de référence majoré en zone encadrée.

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Le rôle du gestionnaire locatif dans l’application de l’indice d’augmentation de loyer 2025

Conseiller les propriétaires bailleurs

Faire appel à une agence de gestion locative est un excellent moyen pour les bailleurs d’alléger leur charge mentale. La mise en location d’un logement demande en effet des compétences et des connaissances législatives, juridiques, financières, ainsi qu’en relations humaines. Les gestionnaires locatifs accompagnent donc les propriétaires pendant toute la durée du contrat de bail, afin de faciliter leur quotidien. Parmi les nombreuses missions qu’ils peuvent gérer, il y a bien entendu l’augmentation des loyers.

Un gestionnaire locatif apporte des conseils au bailleur en matière de gestion du loyer. Il l’aide à comprendre les règles à respecter dans les zones tendues, et/ou à calculer le pourcentage d’augmentation de loyer qui peut être appliqué en fonction du secteur et de l’IRL en vigueur.

Faciliter la révision des loyers et assurer la conformité

En plus des conseils et des informations apportées aux propriétaires, les agences de gestion locative peuvent assurer elles-mêmes la révision du loyer en fonction de l’IRL. Pour cela, elles suivent les étapes suivantes :

• Inclure une clause de révision du loyer dans le contrat de bail, afin de pouvoir augmenter le loyer en toute légalité le moment venu.
• Calculer précisément l’augmentation du loyer selon l’indice publié par l’INSEE.
• Effectuer une veille juridique sur les lois relatives à l’encadrement des loyers, afin de s’assurer que chaque révision est réalisée dans le respect des règles en vigueur et éviter tout risque de litige.  
• Notifier le locataire avec un avis de révision de loyer.
• Gérer les litiges qui peuvent survenir en cas de contestation de la part du locataire.

L’accompagnement de Manda

Manda vous accompagne à travers chaque étape de votre gestion locative. Nos services sont adaptés à vos besoins et peuvent notamment concerner la gestion de votre loyer et les révisions annuelles. Vous bénéficiez d’un interlocuteur dédié qui vous apporte des conseils sur la meilleure stratégie de gestion à adopter. Il vous aide également à calculer l’indice de révision de loyer et à l’appliquer chaque année, afin d’optimiser vos revenus locatifs.

Manda prend aussi en charge la gestion administrative et juridique, ce qui inclut la vérification des clauses du bail, la rédaction de courriers officiels pour le locataire, ainsi que toutes les formalités liées à l’indexation des loyers.

Grâce à nos services, vous pouvez donc maximiser vos revenus tout en respectant les réglementations en vigueur. Confiez également votre mise en location à nos experts !

Ce qu’il faut retenir sur l’indice de référence des loyers 2025

L’Indice de référence des loyers 2025 s’impose comme le baromètre incontournable pour les bailleurs et les locataires. Après la fin du bouclier loyer et dans un contexte de ralentissement de l’inflation, il marque un retour à une régulation plus classique : des hausses contenues, mais toujours encadrées par la loi.

En pratique :

• Les bailleurs doivent vérifier la présence d’une clause au bail, appliquer la formule avec l’IRL du trimestre de référence, respecter l’arrondi et notifier dans l’année.
• Les locataires disposent d’un droit de contrôle et peuvent vérifier que la hausse appliquée correspond bien à l’IRL officiel.
• En zones encadrées, l’IRL se combine à une autre limite : le loyer de référence majoré.

Les services d’une agence de gestion locative telle que Manda sont particulièrement utiles pour éviter les erreurs lors de la révision annuelle des loyers. Nos experts peuvent en effet se charger des calculs, de la veille législative et du respect des délais. Pour plus d’informations, n’hésitez pas à nous contacter.

FAQ sur l’indice de référence des loyers

Qu’est-ce que l’indice de référence des loyers (IRL) ?

L’IRL est un indice publié trimestriellement par l’INSEE. Il permet de réguler l’augmentation des loyers en fonction de l’inflation pour les locations vides et meublées. Cela protège les locataires tout en garantissant aux propriétaires un ajustement de leurs revenus locatifs.

Comment se calcule l’augmentation de loyer ?

La formule est la suivante :

Nouveau loyer = Loyer actuel × (IRL courant / IRL de référence)

Par exemple, pour un loyer de 900 € avec un IRL de référence de 135 et un IRL courant de 138,50 : Nouveau loyer = 900 x (138,50 / 135) = 923,33 €

Peut-on réviser un loyer sans clause dans le bail ?

Non, la clause de révision doit être incluse dans le contrat de bail. Sans cette clause, aucune augmentation de loyer ne peut être appliquée, même en respectant l’IRL.

Pourquoi est-il important de réviser le loyer chaque année ?

Cela permet de maintenir la rentabilité du bien locatif en ajustant les revenus à l’inflation, de couvrir les charges croissantes (rénovations, énergie...), et de préserver la valeur patrimoniale du logement.

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