Indice de référence des loyers (IRL) 2026 : valeurs, calcul, règles

En bref

• L'IRL du 2e trimestre 2026 est de 148,37, soit +1,15 % sur un an (Insee, publication du 10 juillet 2026, Journal officiel du 12 juillet 2026). Celui du 1er trimestre 2026 est de 146,60 (+0,78 %).
• Prochaine valeur : l'Insee publiera l'IRL du 3e trimestre 2026 le 15 octobre 2026.
• La formule : nouveau loyer = loyer hors charges actuel x IRL du trimestre de référence le plus récent / IRL du même trimestre un an plus tôt.
• La révision a lieu au plus une fois par an, et seulement si le bail la prévoit. Le propriétaire a un an pour la demander, et elle ne s'applique jamais aux mois passés. Les loyers des logements classés F et G sont gelés.
• Pour aller plus vite, faites le calcul pour votre bail avec le simulateur d’IRL Manda.

Quelle est la valeur de l'IRL en 2026 ?

En 2026, l'Insee a publié deux valeurs de l'indice de référence des loyers pour l'hexagone :

• Au 1er trimestre, l'indice est de 146,60, soit +0,78 % sur un an (publication du 15 avril 2026).
• Au 2e trimestre, il est de 148,37, soit +1,15 % (publication du 10 juillet 2026).

La valeur du 2e trimestre 2026 est la plus récente à ce jour.

Bon à savoir : deux territoires ont leur propre indice : les collectivités d'outre-mer de l'article 73 de la Constitution (Guadeloupe, Guyane, Martinique, La Réunion, Mayotte) et la Corse. Si votre logement se trouve dans l'un d'eux, utilisez la colonne qui le concerne et jamais celle de l'hexagone.

Source : ANIL (données Insee).

Quand sera publié le prochain IRL ?

L'Insee publiera l'IRL du 3e trimestre 2026 le 15 octobre 2026 à 8 h 45. Cette valeur servira à réviser tous les baux dont le trimestre de référence est le 3e trimestre.

L'Insee publie un IRL par trimestre, en janvier, avril, juillet et octobre, le plus souvent autour du 15 du mois qui suit la fin du trimestre. La date peut avancer de quelques jours (l'IRL du 2e trimestre 2026 est ainsi paru le 10 juillet). Si votre bail est indexé sur le 3e trimestre et que sa date de révision tombe fin octobre, vous pourrez déjà utiliser la nouvelle valeur.

Comment l'IRL a-t-il évolué entre 2024 et 2026 ?

La hausse annuelle de l'IRL a nettement ralenti depuis 2024. Le taux sur un an est passé de +3,50 % au 1er trimestre 2024 à +0,78 % au 1er trimestre 2026, avant de remonter à +1,15 % au 2e trimestre 2026. Les révisions de loyer sont donc bien plus modestes aujourd'hui qu'il y a deux ans.

En 2025, l'IRL du 1er trimestre 2025 était de 145,47 (+1,40 %) et l'IRL du 2e trimestre 2025 de 146,68 (+1,04 %). L'IRL du 3e trimestre 2025 était de 145,77 (+0,87 %) et celui du 4e trimestre 2025 de 145,78 (+0,79 %). Ces valeurs restent très utiles : ce sont elles qui servent de point de départ aux révisions faites en 2026.

Les fortes hausses du début de 2024 viennent encore de la période où la loi limitait la progression de l'IRL (le dispositif appelé « bouclier loyer »), à 3,5 % en métropole. Cette limite ne s'applique plus aux valeurs publiées depuis.

Qu'est-ce que l'indice de référence des loyers (IRL) ?

L'indice de référence des loyers (IRL) est un indice publié chaque trimestre par l'Insee. Il fixe la hausse maximale du loyer lors de la révision annuelle d'un bail d'habitation, vide ou meublé, loué comme résidence principale. Il correspond à la moyenne, sur les douze derniers mois, de l'évolution des prix à la consommation hors tabac et hors loyers.

Depuis le 1er trimestre 2026, l'indice des prix à la consommation est calculé en base 100 en 2025. L'Insee précise que l'IRL, lui, reste en base 100 au 4e trimestre 1998. Les valeurs de 2026 se comparent donc directement à celles de 2024 et 2025, et la formule de révision ne change pas.

Quelle différence entre l'IRL, l'ILC, l'ICC et l'ILAT ?

• L'IRL sert uniquement aux baux d'habitation.
• L'ILC (indice des loyers commerciaux) concerne les baux des commerçants et des artisans.
• L'ILAT (indice des loyers des activités tertiaires) concerne les bureaux et les activités professionnelles.
• L'ICC (indice du coût de la construction) mesure le prix de construction des bâtiments neufs. L'Insee publie ces quatre indices.

Pour un logement loué comme résidence principale, la loi du 6 juillet 1989 prévoit que la révision du loyer se fait sur la base de l'IRL. C'est donc cet indice qu'il faut utiliser, et non l'un des trois autres.

Comment calculer la révision du loyer avec l'IRL ?

La formule est fixée par l'article 17-1 de la loi du 6 juillet 1989. On multiplie le loyer hors charges actuel par l'IRL le plus récent du trimestre de référence, puis on divise par l'IRL du même trimestre un an plus tôt. Le résultat est le montant maximal que le propriétaire peut demander. Il reste libre de choisir un montant plus bas.

Nouveau loyer = loyer hors charges actuel x (IRL du trimestre de référence de l'année / IRL du même trimestre de l'année précédente)

Bon à savoir : seul le loyer hors charges est concerné. Les charges locatives suivent leur propre régularisation, ce qui garde les deux calculs bien séparés.

Quel trimestre de l'IRL faut-il retenir ?

Il faut retenir le trimestre inscrit dans le bail. Si le contrat n'en mentionne aucun, on prend le dernier IRL publié par l'Insee au jour de la signature. Ce trimestre reste le même pendant toute la durée du bail, même après un renouvellement. On compare toujours deux valeurs du même trimestre, à un an d'écart.

Le trimestre de référence et la date de révision sont deux choses distinctes. La révision a lieu à la date prévue au contrat, ou sinon à la date anniversaire du bail. On utilise alors la dernière valeur publiée pour le trimestre de référence à cette date.

Comment arrondir le montant du loyer révisé ?

Le calcul se fait avec les valeurs de l'IRL telles que l'Insee les publie, à deux décimales. Il ne faut pas passer par le pourcentage de hausse, qui est lui-même arrondi. On arrondit ensuite le loyer au centime d'euro le plus proche. Utiliser 1,15 % au lieu du rapport exact entre les deux indices peut créer un petit écart.

Exemple pour un loyer de 800 euros : 800 x 1,0115 donne 809,20 euros. Le calcul exact, 800 x 148,37 / 146,68, donne 809,22 euros. L'écart est faible, mais c'est le calcul exact qui fait foi.

Combien donne une révision de loyer avec l'IRL en 2026 ?

Trois cas illustratifs, avec des chiffres fictifs, montrent la méthode : un bail indexé sur le 2e trimestre, un bail qui ne précise pas de trimestre et un logement en outre-mer, qui a son propre indice.

Cas 1 : Sophie, propriétaire d'un T2 à Nantes (bail indexé sur le 2e trimestre)

• Sophie a signé son bail le 1er septembre 2025, pour un loyer hors charges de 800 euros. Le contrat prévoit une révision au 1er septembre, sur la base du 2e trimestre. Son logement est classé D au DPE (aucun gel ne s'applique).
• Le 1er septembre 2026, elle compare l'IRL du 2e trimestre 2026 (148,37) à celui du 2e trimestre 2025 (146,68).
• Le calcul donne : 800 x 148,37 / 146,68 = 809,2173, soit 809,22 euros.
• La hausse est de 9,22 euros par mois, soit 110,64 euros sur l'année.

Cas 2 : bail signé en mars 2025 sans trimestre mentionné

• En mars 2025, le dernier IRL publié est celui du 4e trimestre 2024 (144,64), paru à la mi-janvier 2025. Celui du 1er trimestre 2025 ne sortira qu'à la mi-avril. Le trimestre de référence est donc le 4e trimestre.
• En mars 2026, on utilise l'IRL du 4e trimestre 2025 (145,78), publié le 15 janvier 2026.
• Pour un loyer de 700 euros, le calcul donne : 700 x 145,78 / 144,64 = 705,5171, soit 705,52 euros.

Cas 3 : logement à La Réunion (bail indexé sur le 2e trimestre)

• La Réunion fait partie des collectivités de l'article 73. On utilise donc l'IRL outre-mer.
• Pour un loyer de 900 euros, le calcul donne : 900 x 146,94 / 145,27 = 910,3463, soit 910,35 euros.
• Avec l'indice de l'hexagone, on aurait obtenu un autre montant, et la révision serait contestable.

⇨ Pour votre propre bail, le simulateur d’IRL Manda applique automatiquement le bon trimestre et la bonne zone !

{{cta-gl}}

Quelles sont les conditions pour réviser un loyer avec l'IRL ?

La révision n'est possible que si le bail contient une clause de révision. Elle a lieu au plus une fois par an, à la date prévue au contrat ou, sinon, à la date anniversaire. Le propriétaire a un an pour la demander. La hausse ne s'applique jamais aux mois déjà écoulés ; elle vaut seulement à partir de la demande.

Ces règles viennent de l'article 17-1 de la loi du 6 juillet 1989. La loi ALUR y a ajouté le délai d'un an. Le propriétaire informe le locataire par écrit, de préférence par lettre recommandée avec accusé de réception pour que la demande ait une date certaine. Le courrier indique le loyer actuel, les deux valeurs de l'IRL utilisées et le nouveau montant. Aucun avenant au bail n'est nécessaire.

Cet article porte sur l'indice lui-même. Pour les autres situations, un guide dédié détaille les démarches pour augmenter le loyer en cours de bail.

Que se passe-t-il si le propriétaire oublie de réviser le loyer ?

Si le propriétaire ne demande pas la révision dans l'année qui suit la date prévue, la loi considère qu'il y a renoncé pour cette année-là. La hausse perdue ne se rattrape pas. L'année suivante, on part du loyer en cours et on compare seulement l'IRL de l'année à celui de l'année précédente.

Exemple : si Sophie ne demande rien en 2026, le loyer reste à 800 euros. En septembre 2027, elle ne pourra calculer que 800 x IRL du 2e trimestre 2027 / IRL du 2e trimestre 2026, sans récupérer la hausse de 2026. Si elle envoie sa demande en décembre 2026, donc dans le délai d'un an, le nouveau loyer s'applique à partir de décembre. Son locataire ne lui doit rien pour septembre, octobre et novembre.

Quels cas particuliers limitent la révision par l'IRL ?

Quatre situations modifient la révision :

• Le gel des loyers des logements classés F ou G au DPE,
• Le plafond du loyer de référence majoré dans les villes où les loyers sont encadrés,
• Les règles propres au changement de locataire
• Les règles propres au renouvellement du bail.

L'IRL reste la référence, mais il ne s'applique pas de la même façon.

Le loyer d'un logement classé F ou G peut-il être révisé ?

Non. En métropole, depuis le 24 août 2022, le loyer d'un logement classé F ou G au DPE (diagnostic de performance énergétique) ne peut plus être révisé, même si le bail prévoit une clause de révision. Dans les collectivités d'outre-mer de l'article 73, ce gel s'applique depuis le 1er juillet 2024.

Ce gel vient de la loi Climat et résilience. Pour pouvoir réviser à nouveau le loyer, il faut entreprendre des travaux qui font sortir le logement des classes F et G, confirmés par un nouveau DPE. Pour en savoir plus, consultez les obligations liées au diagnostic de performance énergétique.

Comment s'applique l'IRL en zone tendue et avec l'encadrement des loyers ?

Dans les villes où les loyers sont encadrés, comme Paris, la révision annuelle par l'IRL reste possible si le bail la prévoit. Le plafond de l'encadrement (loyer de référence majoré) s'applique surtout à la signature du bail et à son renouvellement. C'est à ces moments que le loyer est comparé au plafond en vigueur. En zone tendue sans encadrement, la révision pendant le bail suit la règle générale.

En pratique, on calcule d'abord la révision avec l'IRL, puis on vérifie le plafond avant d'écrire au locataire. Vous pouvez approfondir avec les règles de l'encadrement des loyers, la liste des villes concernées et le dispositif applicable à Paris.

L'IRL s'applique-t-il en cas de changement de locataire ?

Oui, en zone tendue. Quand le logement est reloué, le nouveau loyer ne peut pas dépasser celui du locataire précédent. Il peut seulement être révisé selon l'IRL si aucune révision n'a eu lieu dans les douze derniers mois. Il existe des exceptions, comme de gros travaux ou un loyer nettement trop bas. Hors zone tendue, le loyer se fixe librement.

Pour plus de détails, consultez le cas d'un changement de locataire.

Que devient l'IRL au renouvellement du bail ?

Le renouvellement ne change rien au mécanisme. La révision annuelle continue avec le même trimestre de référence et la même formule. Une hausse plus forte que l'IRL n'est possible au renouvellement que si le loyer est nettement trop bas. Il faut alors suivre une procédure stricte, avec un préavis et des exemples de loyers du quartier.

Les délais et les étapes de cette procédure sont expliqués dans notre article sur le renouvellement du bail.

Que vérifier avant d'appliquer une révision d’IRL ?

Avant d'écrire au locataire, quelques contrôles évitent la plupart des contestations :

• Relire le bail : clause de révision, trimestre de référence, date de révision.
• Vérifier que la date prévue ne remonte pas à plus d'un an.
• Prendre les deux valeurs de l'IRL du même trimestre, dans la bonne zone (hexagone, outre-mer ou Corse).
• Faire le calcul avec les indices exacts, puis arrondir au centime.
• Contrôler la classe DPE et, en zone encadrée, le loyer de référence majoré.
• Envoyer la demande par écrit et garder une copie du calcul.

Quel est le rôle d’un gestionnaire locatif dans le suivi de l'IRL ?

Un gestionnaire locatif suit le calendrier de publication de l'Insee et repère la date de révision de chaque bail. Il applique le bon indice selon la zone, contrôle le DPE et les plafonds locaux, puis écrit au locataire dans les délais. Cela évite les révisions oubliées et les erreurs de calcul, qui font perdre une partie des revenus locatifs.

Ce suivi compte surtout quand on possède plusieurs logements. Chaque bail peut avoir son propre trimestre et sa propre date de révision, et une seule échéance manquée représente une hausse perdue pour de bon. C'est l’une des missions courantes comprises dans les services d'un gestionnaire locatif.

L'expérience de Véronique, propriétaire à Lyon :

“Très satisfaite de la gestion de mon studio. Je n'ai pas le temps de suivre la publication des indices de l'Insee et j'oubliais tout le temps de le réindexer. Mon gestionnaire Manda a appliqué la révision du loyer avec l'IRL pile à la date anniversaire du bail. Le calcul exact et le justificatif ont été envoyés directement au locataire, tout est transparent et automatique.” (Source : avis client Manda).

{{cta-gl}}

Questions fréquentes sur l'IRL

Le locataire peut-il refuser la révision de son loyer ?

Non, si le bail prévoit la révision et si le calcul et les délais sont respectés, il n'a pas à donner son accord. En revanche, il peut contester une erreur de calcul, un mauvais indice ou une révision appliquée à un logement F ou G. Il peut alors demander le remboursement des sommes payées en trop.

Le loyer d'un bail mobilité peut-il être révisé avec l'IRL ?

Non. Le loyer d'un bail mobilité reste fixe pendant toute la durée du contrat, qui va de 1 à 10 mois. La révision par l'IRL ne concerne que les baux d'habitation classiques, vides ou meublés.

Pour un logement en Corse, faut-il utiliser l'IRL de l'hexagone ?

Non. L'Insee publie un IRL propre à la Corse. C'est cet indice qu'il faut utiliser pour les logements situés sur l'île, avec la même formule et les mêmes règles que sur le continent.

Où trouver la valeur officielle de l'IRL ?

La valeur officielle est publiée par l'Insee, puis au Journal officiel. L'ANIL reprend aussi l'ensemble des valeurs dans un tableau. Pour passer directement au montant de votre loyer, le simulateur d’IRL Manda fait le calcul à votre place.