Qualité de l'air par arrondissement à Paris : un loyer élevé ne garantit pas un air plus sain

‍L'essentiel

À Paris, payer un loyer élevé ne garantit pas de respirer un air plus sain. Nous avons croisé les données de qualité de l'air par arrondissement mesurées par Airparif avec les loyers réels constatés dans chacun des 20 arrondissements parisiens, sur la base de plus de 57 000 loyers analysés.

‍La qualité de l'air à Paris se mesure principalement via le dioxyde d'azote (NO2), indicateur de référence lié au trafic routier. La corrélation entre ce polluant et le prix des loyers est très faible dans la capitale : les arrondissements les plus chers ne sont pas systématiquement les plus respirables, et inversement. Le facteur le plus déterminant reste la proximité des axes de circulation, pas le standing immobilier.

Comment évolue la qualité de l'air à Paris par arrondissement ?

La qualité de l'air à Paris est suivie en continu par Airparif, l'organisme de référence en Île-de-France. L'un des principaux indicateurs utilisés est la concentration de dioxyde d'azote (NO2), un polluant atmosphérique émis à 65 % par le trafic routier, principalement par les véhicules diesel.

Cette concentration est encadrée par une valeur réglementaire (VR NO2) : un seuil fixé à 40 µg/m³ en moyenne annuelle en France et en Europe, et à 10 µg/m³ selon les recommandations de l'Organisation mondiale de la santé (OMS).

La situation s'est nettement améliorée sur les cinq dernières années : en 2019, 12,5 % de la population parisienne était exposée à un dépassement des valeurs de référence au NO2. En 2024, tous les arrondissements sont sortis de cette situation de dépassement. Pourtant, aucun n'atteint encore le seuil recommandé par l'OMS, ce qui reste un défi persistant dans une ville dense où le trafic demeure structurellement présent malgré les politiques publiques de réduction de la circulation.

Le prix des loyers ne prédit pas la qualité de l'air par arrondissement

C'est la conclusion centrale de l'étude Manda, une donnée que ni Airparif ni les classements habituels des secteurs pollués de Paris ne mettent en regard : le niveau de prix d'un arrondissement ne suffit pas à expliquer les écarts de qualité de l'air observés.

Si l'on observe la qualité de l'air des arrondissements les plus abordables de la capitale, les résultats sont contrastés. Certains affichent des niveaux d'exposition relativement élevés par rapport à la moyenne parisienne (22,5 µg/m³), comme le 19e arrondissement (37,89 €/m²) ou le 20e (38,71 €/m²), avec chacun 22,5 µg/m³ de NO2 en moyenne. Mais cette corrélation n'est pas systématique : le 13e arrondissement (39,44 €/m²), pourtant dans une gamme de prix comparable, ne compte que 21,9 µg/m³.

À l'inverse, certains des arrondissements les plus chers de Paris ne sont pas épargnés. Le 3e affiche 23,6 µg/m³ pour 47,51 €/m², le 16e atteint également 23,6 µg/m³ malgré un loyer de 46,72 €/m², et le 4e enregistre 22,3 µg/m³ pour 48,88 €/m². Les secteurs les plus cotés de la capitale figurent ainsi également parmi ceux affichant la moins bonne qualité de l'air à Paris.

Le facteur commun le plus structurant n'est donc pas le prix ou la popularité de chaque arrondissement, mais son exposition aux flux de circulation. Les arrondissements où la qualité de l'air est la plus dégradée partagent souvent une même caractéristique : la présence d'axes routiers majeurs et de forts volumes de trafic.

Classement : les arrondissements avec la meilleure qualité de l'air au regard des prix

14e arrondissement : loyer moyen 40,88 €/m², NO2 moyen 21,5 µg/m³.

Entre ambiance résidentielle et vie de quartier, le 14e combine des loyers encore contenus avec une exposition relativement faible à la pollution. Malgré la présence du périphérique au sud, l'arrondissement reste préservé. Un équilibre rare entre accessibilité, qualité de vie et qualité de l'air.

13e arrondissement : loyer moyen 39,44 €/m², NO2 moyen 21,9 µg/m³.

Souvent perçu comme un arrondissement fonctionnel, le 13e est en réalité l'un des meilleurs compromis pour vivre à Paris : des loyers plus abordables et une bonne qualité de l'air grâce à l'absence de grands axes traversants majeurs.

17e arrondissement : loyer moyen 44,5 €/m², NO2 moyen 21,5 µg/m³.

Bordé par le périphérique au nord, le 17e pourrait figurer parmi les arrondissements les plus exposés. Pourtant, son cœur résidentiel, notamment le quartier des Batignolles, reste relativement préservé des grands flux de circulation. À des prix encore légèrement en dessous de la moyenne parisienne, il offre un compromis intéressant entre qualité de l'air et accessibilité.

5e arrondissement : loyer moyen 46,69 €/m², NO2 moyen 21,5 µg/m³.

Le 5e est le seul arrondissement de ce top 5 à afficher des loyers proches de 47 €/m² tout en maintenant l'un des meilleurs niveaux de qualité de l'air de Paris. Un paradoxe qui s'explique par sa configuration urbaine favorable : peu d'axes de transit, une circulation contenue, et une rive gauche structurellement moins exposée aux flux automobiles. Pour ceux qui peuvent se le permettre, c'est l'un des rares endroits où le prix élevé s'accompagne effectivement d'une meilleure qualité de l'air.

15e arrondissement : loyer moyen 43,41 €/m², NO2 moyen 22 µg/m³.

Arrondissement le plus peuplé de Paris, le 15e affiche pourtant la meilleure qualité de l'air de la capitale. Malgré sa proximité avec le périphérique, il n'est traversé par aucun grand axe majeur. Résultat : un cadre de vie plus respirable avec des prix au m² encore accessibles.

Classement : les arrondissements avec la moins bonne qualité de l'air au regard des prix

3e arrondissement : loyer moyen 47,51 €/m², NO2 moyen 23,6 µg/m³.

Le 3e illustre le paradoxe du centre parisien : une localisation prisée, mais une qualité de l'air fortement dégradée. Situé au cœur des flux de circulation entre l'est et le centre de Paris, les loyers sont élevés pour une qualité de l'air parmi les moins bonnes de la capitale.

2e arrondissement : loyer moyen 49,80 €/m², NO2 moyen 22,7 µg/m³.

Petit par la superficie mais pas par les loyers, le 2e pâtit de sa position aux carrefours de plusieurs axes denses. À la frontière du 9e, près de l'Opéra Garnier, où les concentrations atteignent 31 µg/m³, il hérite d'une pollution de voisinage significative, pour des prix parmi les plus élevés de ce classement.

16e arrondissement : loyer moyen 46,72 €/m², NO2 moyen 23,6 µg/m³.

Le 16e incarne peut-être mieux que tout autre le paradoxe de cette étude. Arrondissement emblématique du standing parisien, il affiche pourtant l'une des moins bonnes qualités de l'air de la capitale, à égalité avec le 3e. En cause : l'axe des Champs-Élysées au nord-est et surtout le périphérique qui le traverse.

10e arrondissement : loyer moyen 42,96 €/m², NO2 moyen 25 µg/m³.

Le 10e est l'arrondissement où la qualité de l'air est la plus dégradée à Paris. Carrefour ferroviaire et routier majeur, il concentre les flux autour des gares du Nord et de l'Est. Des loyers pile dans la moyenne parisienne mais une qualité de l'air dégradée : un mauvais calcul pour qui cherche un compromis entre prix et cadre de vie.

4e arrondissement : loyer moyen 48,88 €/m², NO2 moyen 22,3 µg/m³.

Très central et très recherché, le 4e souffre d'une circulation importante, notamment vers la Tour Saint-Jacques, et d'une forte densité urbaine. Ses rues étroites favorisent également la concentration des polluants, malgré des prix parmi les plus élevés de Paris.

Rive gauche contre rive droite : la qualité de l'air suit les axes, pas les prix

L'étude met en évidence une géographie de la qualité de l'air davantage liée aux grands axes routiers qu'aux prix de l'immobilier. Si l'on observe des pics de pollution à la ceinture périphérique, c'est bien l'opposition rive droite / rive gauche qui est la plus surprenante.

À Paris, les arrondissements de la rive droite situés au nord (16e, 18e, 19e, 10e) se classent majoritairement parmi ceux où la qualité de l'air est la moins favorable, le 17e et le 8e faisant exception. À l'inverse, ceux de la rive gauche situés au sud (13e, 14e, 15e) figurent parmi les bons élèves en matière de qualité de l'air.

Le secteur des gares du Nord et de l'Est contribue à densifier fortement le trafic autour du 10e arrondissement, avec des concentrations atteignant jusqu'à 34 µg/m³ boulevard Magenta, au croisement du faubourg Saint-Martin et du boulevard de Strasbourg. C'est d'ailleurs le prolongement de ces axes vers le sud qui explique les niveaux plus élevés observés dans le 3e arrondissement, pourtant situé en plein cœur de Paris.

Plus à l'ouest, l'axe des Champs-Élysées, voie de transit entre Paris, Neuilly et La Défense, pèse sur la qualité de l'air du 8e et du 16e arrondissement, malgré leur standing immobilier. Au rond-point des Champs-Élysées, les concentrations de NO2 atteignent 28 à 32 µg/m³, bien au-dessus de la moyenne parisienne. Le 16e est par ailleurs traversé par le périphérique à sa frontière entre la ville et le bois de Boulogne, où les pics peuvent monter jusqu'à 41 µg/m³, soit un niveau légèrement supérieur à la valeur limite réglementaire de 40 µg/m³.

« Cette étude montre que la qualité de l'air à Paris ne suit pas forcément les logiques de prix ou de standing immobilier. Ce sont avant tout les grands axes de circulation et la configuration urbaine qui influencent l'exposition des habitants. Aujourd'hui, la qualité de vie ne peut plus se résumer au seul critère du prix au mètre carré », explique Perrine Millard, Chief Marketing Officer de Manda.

Dépassement de la valeur réglementaire NO2 : qu'est-ce que ça signifie ?

La « VR NO2 » correspond au seuil réglementaire de concentration du dioxyde d'azote dans l'air, fixé à 40 µg/m³ en moyenne annuelle en France et en Europe, et à 10 µg/m³ par l'OMS. Principalement émis par le trafic routier, ce polluant est l'indicateur de référence utilisé pour mesurer la qualité de l'air respiré par les habitants. Pour suivre l'évolution de cet indicateur en temps réel à Paris, la carte interactive d'Airparif fait référence en la matière.

Découvrez la carte interactive

Cliquez ici pour découvrir la carte interactive complète croisant loyers et qualité de l'air par arrondissement parisien.

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Méthodologie

Cette étude repose sur l'analyse de plus de 57 000 loyers de biens proposés à la location, issus des principales plateformes immobilières, notamment SeLoger et Leboncoin, ainsi que des données internes du portefeuille Manda.

Les données relatives à la qualité de l'air sont extraites de la carte Airparif « Bilans et cartes annuels de pollution », ainsi que des indicateurs de dépassement gracieusement fournis par Airparif pour la période 2019-2024.

Pour chaque arrondissement, des points géographiques ont été échantillonnés avec un espacement de 400 mètres entre chaque point, à partir du centre géographique de l'arrondissement. La concentration moyenne de NO2 par arrondissement correspond à la moyenne des valeurs relevées sur l'ensemble de ces points à partir de la carte 2024.

Pour certains grands axes identifiés, les concentrations de NO2 ont été relevées directement depuis la carte au point précis de l'axe.

Enfin, les données de population sont issues des derniers chiffres de recensement disponibles à l'échelle des arrondissements parisiens (publication 2025, basée sur le recensement de 2022).

À propos de Manda

Manda est un groupe innovant de services immobiliers professionnels qui combine expertise métier et outils digitaux pour simplifier les parcours immobiliers. Présent sur les métiers de la gestion locative, du syndic de copropriété et de la transaction, Manda accompagne ses clients et propose une approche alliant technologie, proximité et qualité de service.

Grâce à ses solutions digitales et ses équipes expertes, Manda ambitionne de rendre l'immobilier plus accessible, plus fluide et plus transparent. Pour ce faire, Manda s'appuie sur une équipe de 135 collaborateurs répartis entre l'Île-de-France, Lyon et Marseille.

Pour plus d'informations : Agence 3icom - Josef Piatowski, Lise Moreau06 15 05 78 67 – 06 73 41 08 67 josef@agence3icom.fr - lise@agence3icom.fr

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