Tout savoir sur les logements non conventionnés

Lorsqu’un propriétaire bailleur décide de mettre en location un bien en conservant la liberté de fixer lui-même le montant du loyer et de choisir ses locataires sans conditions de revenus, on parle alors de logement non conventionné. Dans cet article, les experts de Manda, votre spécialiste de la gestion locative en ligne, passent en revue les avantages et les inconvénients de ce type de location, ainsi que les principales différences avec les logements conventionnés. 

Qu'est-ce qu'un logement non conventionné ?

Un bien dont le propriétaire n’a pas souhaité signer de convention avec l’État est considéré comme un logement non conventionné. Cela signifie qu’aucune contrainte spécifique ne s'applique au moment de la location, excepté les obligations légales classiques et communes à tous les logements.

À l’inverse, un logement conventionné nécessite de respecter des critères listés dans la convention signée entre le propriétaire et l’État, notamment en ce qui concerne des plafonds de loyers et de ressources. En contrepartie, des avantages financiers ou fiscaux sont accordés au propriétaire.

Découvrez les principales différences entre un logement conventionné et non conventionné :

• Loyer : Pour louer un logement non conventionné, le bailleur n’est pas tenu de respecter des plafonds de loyer fixés par les pouvoirs publics.
• Choix des locataires : Pour louer un logement non conventionné, le bailleur n’a pas l’obligation de sélectionner des locataires dont les revenus ne dépassent pas un certain plafond.
• Aides au logement : Pour les locataires, la conventionnalité ou non d’un bien loué influe sur le type d’aide auquel ils peuvent prétendre : 

• Logement conventionné (APL ou Anah) : versement de l’APL, sous conditions d’éligibilité.
• Logement non conventionné : versement de l’ALS ou de l’ALF, toujours sous conditions d’éligibilité.

Les critères de conventionnalité des logements

Pour être conventionné, un logement doit remplir plusieurs critères cumulatifs.

Plafonds de loyer

Revalorisés chaque année, les plafonds de loyer des logements conventionnés APL en 2023 sont les suivants : 

Conditions de ressources des locataires

Pour toucher l’APL au taux maximal, un plafond de ressources des locataires, appelé revenu maximal R0, doit être également respecté :

Autres obligations légales

Parmi les autres critères qui conditionnent la conventionnalité d’un logement figurent également des obligations de qualité :

• Superficie hab. de 9 m² minimum, avec une HSP de 2,20 m et un volume de 20 m³
• Protection efficace contre les infiltrations d'air
• Conformité des installations électriques et de gaz
• Système de ventilation adapté à la superficie du logement
• Apport de lumière naturelle suffisant dans les pièces de vie (séjour et chambres)
• Aucune infestation de nuisibles
• Équipements de confort de base en parfait état de fonctionnement (chauffage, ballon d’eau chaude, cuisine, sanitaires…)

Conséquences de la non-conventionnalité

Si un logement ne respecte pas les critères définis ci-avant, celui-ci ne pourra pas être conventionné par l’État, ce qui peut priver le propriétaire bailleur de certaines aides financières ou de réductions fiscales. Par ailleurs, le locataire se retrouvera face à un loyer souvent supérieur à la moyenne du marché sur un secteur donné, sans avoir la garantie que le bien réponde parfaitement à des critères de qualité. 

Les avantages des logements non conventionnés

Dégagés de toute règle spécifique, les logements non conventionnés procurent différents avantages.

Liberté de fixation des loyers : un potentiel de rendement plus élevé

Un propriétaire bailleur a la faculté de fixer librement le loyer d’un logement non conventionné. Cela peut ainsi lui permettre d’optimiser la rentabilité de son investissement, notamment dans des zones où la demande locative est soutenue.

Liberté de choix des locataires

La liberté de choisir des locataires sans avoir à respecter un plafond de revenus peut permettre au bailleur de minimiser les risques de défaut de paiement. Le propriétaire peut en outre louer à des membres de sa famille, ce qui n’est pas autorisé avec un logement conventionné.

Flexibilité contractuelle

Comme dans tout contrat privé, à condition de ne pas insérer de clauses qui seraient jugées non conformes à la loi, il est possible d’insérer dans un bail de logement non conventionné des conditions négociées entre les parties.

Il est par ailleurs envisageable pour un locataire de négocier directement le loyer d’un logement non conventionné avec le propriétaire afin d’obtenir un rabais, par exemple en échange de solides garanties ou d’un engagement de location sur le long terme.

Les inconvénients des logements non conventionnés

Même si la location d’un logement non conventionné peut présenter certains atouts, quelques inconvénients sont également à noter.

Risques de loyers excessifs pour les locataires

Puisque le loyer est fixé de façon arbitraire par les propriétaires, les locataires peuvent se retrouver face à des logements au-dessus de leur budget. Cette situation peut alors créer un certain déséquilibre entre l’offre et la demande locative dans certains secteurs, notamment ceux où la demande est très élevée.  

Moins de garanties pour les locataires

Le fait de louer un logement conventionné apporte de nombreuses garanties aux locataires, en particulier en ce qui concerne la qualité du bien et de ses équipements en termes de confort. Avec un logement non conventionné, même si le loyer est élevé, cela ne garantit pas que le bien loué soit en parfait état.  

Absence d’aides financières directes pour les propriétaires

Un logement non conventionné n’ouvre pas droit au versement direct de l’APL sur le compte du propriétaire bailleur. C’est le locataire qui verse donc la totalité du loyer, ce qui peut entraîner un risque d’impayés plus important. Par ailleurs, un logement non conventionné ne permet pas de prétendre aux mêmes réductions fiscales avantageuses que peut par exemple offrir un bien conventionné par l’Anah.

Conseils pour les propriétaires bailleurs et les locataires

Propriétaires bailleurs ou locataires, découvrez quelques conseils pratiques à suivre lors de la location d’un logement non conventionné.

Propriétaires bailleurs

• Évaluer le marché local pour fixer un loyer adapté : l’objectif est d'optimiser au maximum votre investissement. Cependant, un loyer trop élevé et décorrélé du marché peut signifier des périodes de vacance locative plus importantes, ce qui au final risque de faire chuter votre rentabilité. L’idéal est donc de trouver un juste milieu entre un loyer qui vous convienne, tout en restant dans la fourchette haute des prix du marché.
• Connaître les droits et les devoirs en matière de location : même si la location d’un logement non conventionné est plus souple, cela ne veut pas dire que tout est permis… Des règles de base communes à tous les logements doivent être respectées, notamment en ce qui concerne la superficie minimale habitable louable, les éléments de confort indispensables, la salubrité des lieux… 
• Assurer un entretien régulier du logement : afin de maximiser vos chances de louer et de justifier un loyer plus élevé, un entretien régulier est impératif pour maintenir le bien et ses équipements dans le meilleur état possible. Cela est d’autant plus important si le turn-over des locataires est régulier, par exemple dans le cas d’un logement meublé.

Locataires

• Vérifier la conformité du logement aux normes de qualité : en effet, à l’inverse d’un logement conventionné devant respecter des obligations de qualité, cela n’est pas le cas pour un bien non conventionné. Il convient donc d’être vigilant à l’état du logement mais aussi de ses équipements (chauffage, sanitaires, électroménager…).
• Négocier les termes du bail avant de s'engager : vous pouvez essayer de négocier le loyer d’un logement non conventionné avec le propriétaire pour obtenir une remise, notamment en échange de solides garanties pouvant faire la différence avec d'autres candidats potentiels à la location.
• Connaître ses droits et les recours en cas de litige : la location n’est pas toujours un long fleuve tranquille… Il est recommandé d’être au courant de ses droits et des recours possibles en présence d’un litige afin de pouvoir agir dans les délais impartis.

Les aides accessibles avec un logement non conventionné

Pour toucher l’aide personnalisée au logement, le propriétaire bailleur est obligé de s’engager en signant une convention avec l’État. Un logement non conventionné n’ouvre donc pas droit au versement de l’APL.

Les locataires peuvent malgré tout prétendre à d’autres aides financières lors de la location d’un bien non conventionné, comme l’allocation logement familiale ou l’allocation logement sociale :  

• ALF : elle est octroyée au regard de la situation du demandeur et peut être versée si ce dernier à au minimum une personne à charge. L’ALF s’adresse également aux couples mariés qui n’ont pas d’enfant.
• ALS : elle est octroyée selon des conditions de ressources (locataires présentant de très faibles revenus). L’ALS s’adresse aux personnes n’ayant pas droit à l’APL ou à l’ALF.

Conclusion

Un logement non conventionné n’est pas régi par des obligations concernant des plafonds de loyers ou de ressources des locataires à respecter : le propriétaire est parfaitement libre de déterminer ces conditions locatives. En revanche, à l’inverse d’un logement conventionné, il ne pourra pas recevoir directement l’APL ou prétendre à des réductions fiscales très avantageuses, comme lors de la signature d'une convention avec l’Anah.

Il n'y a pas véritablement de solution préférable, seule votre stratégie en tant que bailleur lors de votre investissement locatif permettra de s’orienter vers l’une ou l'autre de ces options. Pesez simplement le pour et le contre (avantages financiers, contraintes à respecter, rentabilité espérée sur votre secteur…) afin de vous orienter vers un logement conventionné ou non.

Vous avez une question spécifique ou vous souhaitez obtenir de plus amples renseignements sur un point particulier ? Les experts de la gestion locative en ligne de chez Manda sont à votre écoute !

FAQ

Qu’est-ce qu’un logement non conventionné ?

Le propriétaire bailleur d’un logement non conventionné, qu’il s’agisse d’un appartement ou d’une maison, n’a pas souhaité s’engager envers l’État lors de la signature d’une convention concernant des plafonds de loyers et de revenus des locataires à respecter. Il s’agit donc d’un bien dont la location se fait de façon libre, avec des conditions négociées directement entre les parties.

Quelle est la différence entre un logement non conventionné et un logement conventionné ?

À la différence d’un logement non conventionné, un logement conventionné fait l'objet de la signature d’une convention entre le propriétaire bailleur et la CAF ou l’Anah. En échange du respect de certaines obligations (plafonds de loyers et de revenus des locataires, obligations de qualité…), le bailleur bénéficie d'avantages financiers ou fiscaux.

Quelles aides pour les locataires avec un logement non conventionné ?

Les occupants d’un bien non conventionné, à partir du moment où ils répondent aux critères d'éligibilité exigés par la loi, ont la possibilité de bénéficier de deux dispositifs pour les aider à payer leur loyer : l’ALS ou l’ALF.

Quels sont les avantages des logements non conventionnés ?

Les principaux avantages des logements non conventionnés sont : 

• La liberté de fixation des loyers offrant un potentiel de rendement plus élevé pour le propriétaire bailleur.
• La liberté de choix des locataires, sans plafonds de revenus à respecter, afin de minimiser les risques de défaut de paiement.
• Une flexibilité contractuelle permettant d’insérer des clauses négociées entre les parties et offrant au locataire la possibilité de négocier directement le loyer avec le propriétaire.

Quels sont les inconvénients des logements non conventionnés ?

La location d’un logement non conventionné apporte cependant quelques inconvénients :  

• Risques de loyers excessifs pour les locataires.
• Moins de garanties pour les locataires quant à la qualité du bien et de ses équipements.
• Absence d’aides financières directes pour le propriétaire.