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Le marché en un chiffre
Votre bien est-il au-dessus ou en dessous de cette moyenne ?
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Plus le logement est petit, plus le prix au m² grimpe : la cuisine et la salle de bains coûtent le même prix dans un studio que dans un quatre-pièces.
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Le simulateur couvre du studio à la maison, meublé comme vide.
Un marché en mouvement
Si vous louez déjà, votre loyer ne peut pas être aligné sur cette variation en cours de bail : la révision annuelle est plafonnée par l'indice de référence des loyers. Au changement de locataire non plus, la hausse n'est pas toujours libre : en zone tendue comme dans les villes encadrées, elle reste plafonnée. Le bloc sur l'encadrement, plus bas, dit ce qui s'applique ici.
Calculer ma révision de loyer →Quartier par quartier
La barre montre où se situent la moitié des annonces du quartier, le trait vertical marque la médiane. Un quartier à barre large est hétérogène : le loyer dépend beaucoup du bien précis.
Synthèse par quartier.
Une estimation locative 100 % conforme
FAQ
Thomas Alazet
Expert locatif Manda.
Non. À 17,39 € le m², la commune se situe 11 % sous la médiane de Seine-Saint-Denis, à 19,63 €, et compte parmi les deux marchés les plus accessibles du département. Le rendement brut atteint 8,37 %.
Le revenu médian, 15 260 € par an, est le deuxième plus bas de toute l'Île-de-France que nous suivons, derrière Grigny. 31,6 % des logements relèvent du parc social et 64,0 % des ménages sont locataires.
L'indicateur a perdu 1,7 % sur douze mois, le deuxième recul le plus marqué de Seine-Saint-Denis derrière La Courneuve. Nous n'avons relevé que 24 annonces actives pour 29 543 habitants.
Notre lecture est celle d'un plafond de solvabilité atteint. À 15 260 € de revenu médian, soit environ 1 270 € par mois, un loyer de niveau départemental devient hors d'atteinte. Le recul mesure cette limite, pas une désaffection : la vacance ne dépasse que 5,2 % et il faut 14,9 jours pour louer.
Positionnez-vous sous le marché et sécurisez le dossier : sur ce type de territoire, le risque n'est pas la vacance mais l'impayé. Garantie Visale et assurance loyers impayés ne sont pas des options.
Faites diagnostiquer l'énergie : 71,8 % des logements datent de 1946-1990, une proportion élevée. À ce niveau de revenu, la facture de chauffage entre directement en concurrence avec le loyer dans le budget du locataire. Seuls 7,3 % des ménages ont emménagé depuis moins de deux ans : le parc est très peu mobile.
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