Préavis locataire : durée, réduction à 1 mois, démarches

En bref

Le préavis locataire est le délai à respecter entre l'envoi de la lettre de congé et le départ effectif du logement. Il est de 3 mois pour un logement loué vide et de 1 mois pour un logement meublé. En location vide, ce délai peut être ramené à 1 mois dans plusieurs situations prévues par la loi : zone tendue, mutation professionnelle, perte d'emploi, obtention d'un premier emploi ou nouvel emploi après une perte d'emploi, attribution d'un logement social, bénéficiaire du RSA ou de l'AAH, raison médicale, ou victime de violences conjugales. Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec accusé de réception, par acte de commissaire de justice, par remise en main propre contre récépissé, ou par lettre recommandée électronique si le propriétaire l'accepte au préalable — un simple e-mail ou SMS n'a aucune valeur. Le délai démarre à la date de réception de la lettre par le propriétaire, jamais à la date d'envoi.

Qu'est-ce que le préavis locataire ?

Le préavis locataire est le délai que le locataire doit respecter entre l'envoi de sa lettre de congé et son départ effectif du logement. Il est fixé par l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989 et sert à laisser au propriétaire le temps de retrouver un nouveau locataire.

Contrairement à une idée reçue, le locataire n'a jamais besoin de justifier son départ : il lui suffit de respecter le délai légal et la forme de notification imposée. Ce fonctionnement diffère totalement de celui applicable au propriétaire, qui doit lui, pour donner congé à son locataire, invoquer un motif légitime et sérieux — la reprise du logement, sa vente, ou une faute du locataire (voir les motifs légitimes et sérieux qu'un propriétaire doit invoquer pour donner congé à son tour). L'ANIL propose également des fiches pratiques détaillant ce mécanisme.

Quelle est la durée légale du préavis locataire ?

La durée légale du préavis dépend du type de location : 3 mois pour un logement loué vide, 1 mois pour un logement loué meublé. Ce délai de droit commun peut être réduit à 1 mois dans plusieurs cas prévus par la loi, quel que soit le type de location vide concerné.

Quelle est la durée du préavis pour un logement loué vide ?

Pour un logement loué vide, le préavis légal est de 3 mois à compter de la réception de la lettre de congé par le propriétaire ou son mandataire. Ce délai de droit commun peut toutefois être réduit à 1 mois dans plusieurs situations prévues par la loi.

Quelle est la durée du préavis pour un logement meublé ?

Pour un logement loué meublé, le préavis légal est de 1 mois, quelle que soit la raison du départ du locataire. Ce délai plus court s'explique par la nature temporaire de la location meublée et ne peut pas être allongé par le contrat de bail.

Dans quels cas le préavis peut-il être réduit à 1 mois ?

En location vide, le préavis peut être réduit à 1 mois dans plusieurs situations prévues par la loi : zone tendue, mutation professionnelle, perte d'emploi, premier emploi, logement social, RSA, AAH ou raison médicale, ainsi que dans un régime de protection distinct pour les victimes de violences conjugales. Un justificatif est à joindre à la lettre de congé.

Zone tendue : comment savoir si son logement est concerné ?

Une zone tendue est une commune où la demande de logement dépasse nettement l'offre disponible, définie par décret et régulièrement mise à jour. Le locataire vérifie s'il y habite via le simulateur officiel du site service-public.fr, en renseignant le code postal du logement.

Violences conjugales : quelle règle spécifique de préavis ?

Le locataire victime de violences conjugales ou intrafamiliales peut réduire son préavis à 1 mois même en location vide, en joignant une ordonnance de protection ou une condamnation pénale du conjoint violent datant de moins de 6 mois. Cette mesure protège la victime sans lui imposer de rester exposée pendant 3 mois.

Faut-il justifier le motif de réduction du préavis ?

Oui, le locataire qui invoque un préavis réduit à 1 mois doit joindre un justificatif à sa lettre de congé, ou au plus tard le fournir au moment de son départ : attestation de mutation, avis de licenciement, certificat médical, justificatif RSA/AAH, ou pièce prouvant la zone tendue. Sans preuve, le préavis normal de 3 mois s'applique.

Comment et à qui envoyer sa lettre de préavis ?

Le congé du locataire doit être adressé au propriétaire ou, si le logement est confié à une agence, à son mandataire de gestion locative.

Pour être valable, il doit être notifié par lettre recommandée avec accusé de réception, par acte de commissaire de justice, par remise en main propre contre récépissé, ou par lettre recommandée électronique si le propriétaire l'accepte au préalable ; un simple e-mail ou SMS n'a aucune valeur juridique.

Pour connaître l'ensemble des règles à respecter avant l'envoi de ce courrier, consultez également les règles à respecter pour donner son congé lorsque le bail est ancien.

La lettre de préavis doit mentionner l'identité du locataire, l'adresse complète du logement concerné, la date de départ souhaitée dans le respect du délai légal, et le motif invoqué si une réduction à 1 mois est demandée, accompagné du justificatif correspondant. Une signature manuscrite du locataire est également requise pour que le congé soit valable.

Quand le délai de préavis commence-t-il à courir ?

Le délai de préavis commence à courir à la date de réception effective de la lettre par le propriétaire, et non à la date d'envoi. Par exemple, pour une lettre recommandée reçue le 5 septembre, un préavis d'un mois expire le 5 octobre à minuit, quel que soit le jour d'expédition.

En pratique, mieux vaut anticiper le délai postal de la lettre recommandée (souvent 2 à 3 jours) pour ne pas décaler involontairement la date de départ souhaitée. En cas de remise en main propre ou d'acte de commissaire de justice, la date de réception correspond à la date de remise ou de signification.

Quelles sont les obligations du locataire pendant le préavis ?

Le locataire doit payer le loyer et les charges jusqu'à la fin du délai de préavis, même s'il quitte le logement avant cette date. Exception : si le propriétaire relance la location plus tôt avec un nouveau locataire, le loyer n'est dû que jusqu'à l'entrée de ce dernier dans les lieux.

Pendant toute la durée du préavis, le locataire doit aussi permettre au propriétaire ou à son mandataire d'organiser des visites du logement en vue de le relouer, dans des conditions raisonnables (créneaux à convenir, généralement de l'ordre de 2 heures par jour ouvré selon l'usage). Pour un panorama complet de ce qui reste dû jusqu'à la remise des clés, voir les obligations à respecter jusqu'à la remise des clés. La sortie des lieux se conclut ensuite par les étapes de l'état des lieux au moment du départ.

Le propriétaire peut-il refuser un préavis réduit ?

Non, si le locataire justifie sa situation par un document valable (zone tendue, mutation, perte d'emploi, RSA/AAH, santé ou violences conjugales), le propriétaire ne peut pas s'opposer à la réduction du préavis à 1 mois : elle s'applique de plein droit dès réception du justificatif, sans besoin d'accord préalable du bailleur.

Que faire si le propriétaire conteste le préavis réduit ou le délai ?

En cas de désaccord sur la validité du justificatif ou la date de départ, le locataire peut d'abord échanger par écrit avec le propriétaire pour clarifier la situation. Si le désaccord persiste, la commission départementale de conciliation peut être saisie gratuitement, avant toute action en justice, pour trouver un accord amiable sur le délai ou le motif invoqué.

Si aucun accord n'est trouvé, il reste possible de saisir le tribunal judiciaire compétent. Pour aller plus loin sur ce type de désaccord, voir les recours possibles en cas de désaccord.

Que risque le locataire qui ne respecte pas son préavis ?

Un locataire qui quitte le logement sans respecter son préavis, ou sans en avoir notifié la réduction légale, reste redevable des loyers et charges jusqu'à la fin théorique du délai normal. Le propriétaire peut aussi retenir tout ou partie du dépôt de garantie pour couvrir cette perte de loyer.

À l'inverse, un départ sans préavis notifié ni remise des clés en bonne et due forme peut créer un vrai flou juridique pour le propriétaire : pour comprendre comment gérer ce type de situation côté bailleur, voir les situations de départ non conforme.

Le préavis est-il différent en cas de colocation, de couple ou de décès du locataire ?

Non pour la durée du délai de préavis, qui reste la même que pour un locataire seul, mais oui pour ses effets juridiques : en colocation, chaque colocataire donne congé individuellement ; pour un couple cotitulaire du bail, le congé donné par un seul ne libère que lui ; et en cas de décès, le bail se poursuit sans préavis pour les proches éligibles.

Comment fonctionne le préavis en cas de colocation ?

En colocation, chaque colocataire donne congé individuellement pour sa propre part du bail : son départ ne met pas fin au bail des autres colocataires, sauf si une clause de solidarité limitée dans le temps prévoit le contraire. Le délai de préavis applicable (3 mois en vide, 1 mois en meublé, ou réduit si un motif légal s'applique) reste identique à celui d'un locataire seul.

Que se passe-t-il pour un couple marié ou pacsé cotitulaire du bail ?

Pour un couple marié ou pacsé cotitulaire du bail, le congé donné par un seul des deux ne vaut que pour lui : l'autre reste locataire à part entière, sauf s'il cosigne également la lettre de congé. Chacun conserve donc son propre délai de préavis, indépendamment de la décision de l'autre.

Le bail est-il rompu en cas de décès du locataire ?

Non, en cas de décès du locataire, le bail se poursuit automatiquement au profit du conjoint, du partenaire de Pacs ou de certains proches vivant avec lui depuis au moins un an, sans qu'aucun préavis ne soit nécessaire de leur part pour rester dans les lieux. Le bail continue aux mêmes conditions, comme si le locataire décédé était toujours titulaire.

Le propriétaire doit-il aussi respecter un préavis pour donner congé au locataire ?

Oui, mais le régime est différent : pour donner congé à son locataire, le propriétaire doit respecter un préavis de 6 mois en location vide et de 3 mois en meublé, et justifier d'un motif légitime et sérieux (reprise, vente, faute du locataire) — contrairement au locataire, qui n'a jamais à motiver son départ.

Une protection spécifique existe aussi pour les locataires de plus de 65 ans aux ressources modestes lorsque c'est le propriétaire qui souhaite mettre fin au bail. Voir les cas où ce délai de congé est allongé pour le bailleur dans cette situation particulière.

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Vous êtes propriétaire-bailleur et vous venez de recevoir un préavis de votre locataire ? Bonne nouvelle : avec la bonne méthode, cette étape se gère sereinement. Vérifier que le délai annoncé est le bon, anticiper la remise en location et sécuriser chaque étape administrative demande surtout un peu de rigueur — ou un accompagnement dédié pour vous en décharger complètement, comme vous pouvez le voir avec le fonctionnement de la gestion locative au quotidien.

Foire aux questions sur le préavis locataire

Peut-on donner son préavis pendant la trêve hivernale ?

Oui, la trêve hivernale ne bloque que les expulsions locatives, pas le congé donné par le locataire : il peut envoyer sa lettre de préavis à tout moment de l'année, y compris entre le 1er novembre et le 31 mars.

Peut-on annuler un préavis déjà envoyé ?

Non, le congé est en principe irrévocable une fois reçu par le propriétaire ; rester dans les lieux au-delà du délai n'est possible que si le bailleur accepte expressément de revenir dessus, ce qui reste une simple tolérance, pas un droit.

Le dépôt de garantie est-il rendu à la fin du préavis ?

Non, il est restitué après la remise des clés et l'état des lieux de sortie, pas à la date théorique de fin de préavis : le délai légal est d'un mois si l'état des lieux est conforme, deux mois en cas de retenues. Pour le détail, voir les délais de restitution du dépôt de garantie et la gestion pratique de cette restitution.

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