L’activité de propriétaire bailleur comporte certains risques, comme des impayés, des dégradations, ou encore des désaccords avec les locataires. Procédure, communication, accompagnement professionnel : voici comment résoudre les litiges locatifs efficacement.
Les différents motifs de litiges locatifs
Les retards et le non-paiement du loyer
Les retards ou les défauts de paiement du loyer font partie des litiges locatifs les plus courants. Ils surviennent quand un locataire ne respecte pas la date de paiement prévue par le contrat de bail.
Il peut arriver que le locataire rencontre des difficultés financières liées à sa situation professionnelle ou personnelle. Un retard de paiement exceptionnel n’est donc pas forcément un problème majeur. En effet, le propriétaire peut accorder un délai supplémentaire, lorsque la communication entre les deux parties est transparente.
Il existe également des assurances qui permettent au propriétaire de percevoir les loyers même si le locataire est insolvable pendant une période donnée. C’est notamment le cas des assurances loyers impayés, de la garantie Visale, ou du système de caution locative.
Cependant, lorsque les retards ou les impayés deviennent trop fréquents, un litige sérieux peut éclater entre le propriétaire et le locataire. Ce type de litige peut se régler à l’amiable, ou déboucher sur des recours judiciaires. C’est ce que nous allons voir dans la suite de cet article.
La dégradation du logement
En mettant son bien en location, le propriétaire peut s’exposer à des risques d’impayés, mais également à des risques de dégradations. En effet, même si le bon entretien du logement fait partie des obligations du locataire pendant toute la durée du bail, il peut arriver que certains locataires négligent et dégradent l’habitation.
Le plus souvent, les dégâts sont constatés par le propriétaire ou par l’agence immobilière au moment de l’état des lieux de sortie. C’est en le comparant à l’état des lieux d’entrée qu’il est possible de mesurer l’étendue des dégradations.
La remise en état entraîne alors des frais de réparation et/ou de nettoyage, ce qui peut déclencher un litige entre le propriétaire et le locataire. En effet, les deux parties doivent se mettre d’accord sur la responsabilité de chacun, afin de savoir si le dépôt de garantie doit être retenu pour payer les réparations.
La restitution du dépôt de garantie
Le propriétaire ou l’agence immobilière restitue le dépôt de garantie au moment de l’état des lieux de sortie, lorsque le locataire sortant rend les clés. Si le logement est toujours en bon état, conformément à l’état des lieux d’entrée, le locataire récupère son dépôt de garantie dans un délai d’un mois.
En revanche, si l’état des lieux de sortie n’est pas conforme, des frais peuvent être engagés pour réparer ou pour nettoyer, afin de remettre le bien en parfait état pour le locataire suivant. De ce fait, le propriétaire peut être amené à retenir une partie ou la totalité du dépôt de garantie. Si le locataire conteste cette décision, cela peut donner lieu à un litige entre les deux parties.
En outre, si l’état des lieux de sortie est conforme mais que le propriétaire ne respecte pas le délai légal d’un mois pour rendre la caution à son locataire, un litige peut également survenir.
Comment prévenir les litiges locatifs ?
Une communication transparente
Communiquer régulièrement avec son locataire permet de tisser un lien de confiance avec lui et d’éviter un maximum les litiges. En effet, un locataire qui sait que son propriétaire est ouvert à la discussion sera plus enclin à le prévenir en cas de problème (difficulté financière, problème dans le logement…). Le locataire sera également plus disposé à comprendre et à se plier aux attentes de son propriétaire, lorsque celles-ci sont justes et équitables.
Une communication transparente est donc le meilleur moyen d’éviter les litiges, ou de les régler rapidement et à l’amiable lorsqu’ils surviennent. Cela évite d’engager des procédures judiciaires qui se révèlent souvent longues, pénibles et onéreuses pour les deux parties.
Faire appel à une agence de gestion locative comme Manda
La gestion des biens en location peut s’avérer chronophage et assez risquée, surtout lorsque les propriétaires bailleurs ne sont pas des professionnels de l’immobilier. Faire appel à une agence de gestion locative telle que Manda apporte donc de nombreux avantages pour éviter les litiges locatifs.
Les experts Manda se chargent en effet de la rédaction du bail, de l’état des lieux d’entrée et de l’état des lieux de sorties. Ils assurent également une communication transparente entre le propriétaire et le locataire, tout en mettant à leur disposition une documentation claire et précise.
Cette communication fluide et réactive permet d’éviter énormément de situations qui peuvent déboucher sur des litiges.
Comment résoudre les litiges locatifs à l’amiable ?
Les relances et la communication
Comme nous venons de le voir, la meilleure façon de résoudre un litige locatif à l’amiable est de communiquer. Le propriétaire peut prendre directement contact avec le locataire, ou passer par l’intermédiaire de son agence de gestion locative.
Si le litige provient d’un défaut ou d’un retard de paiement, la communication doit servir à comprendre l’origine du problème financier, et à trouver des solutions. Le propriétaire peut par exemple accorder un délai supplémentaire à son locataire, si sa situation n’est que temporaire (retard sur le salaire ou changement d’emploi par exemple). Le propriétaire peut également contacter la caution du locataire, ou bien faire jouer son assurance pour obtenir les paiements.
Si le litige est lié à des dégradations ou au dépôt de garantie, là encore, la communication est la clé. Pour trouver un terrain d’entente, il est nécessaire que le propriétaire ou l’agence de gestion locative s’appuie sur des preuves visuelles, comme les photographies de l’état des lieux d’entrée. Fournir des textes de loi précis au locataire peut aussi permettre de lui démontrer avec précision les fautes qui lui incombent.
La médiation / Le conciliateur de justice
Si le dialogue avec le locataire ne permet pas de trouver un terrain d’entente, ou si le dialogue est simplement impossible, la seconde solution est de faire appel à un professionnel de la médiation. Il peut s’agir de la commission de conciliation, ou d’un conciliateur de justice. Ce type de professionnel peut intervenir gratuitement, à la demande du locataire ou du propriétaire. Son rôle est de prendre en charge la communication et la négociation entre les deux parties, afin de trouver un accord à l’amiable et d’éviter de porter l’affaire devant un tribunal.
Si la conciliation fonctionne, le locataire et le propriétaire peuvent régler leur litige sans engager des frais supplémentaires liés à des procédures judiciaires. Il est donc impératif de ne pas négliger cette étape lorsqu’un litige survient.
Confier la gestion de du bien à des professionnels
Lorsqu’un propriétaire confie son bien à une agence de gestion locative telle que Manda, les experts immobiliers proposent des assurances juridiques et une couverture spécifique en cas de litige.
Chez Manda, les gestionnaires font le lien entre les propriétaires et les locataires, afin de répondre à leurs questions, transmettre les informations et faciliter les contacts. En cas de litige, Manda propose aux propriétaires une protection juridique pouvant aller jusqu’à 16 000 euros pour couvrir les frais liés aux procédures.
Comment résoudre les litiges locatifs devant un tribunal
Comment résoudre les litiges locatifs pour loyers impayés ?
Le début de l’action en justice dépend du type de litige locatif. Si le litige concerne le non-paiement du loyer, le propriétaire peut saisir le juge après avoir tenté une résolution à l’amiable et avoir fait appel à un conciliateur de justice. Si les relances, les discussions et la conciliation n’ont pas abouties, plusieurs options sont envisageables.
Le propriétaire peut saisir le tribunal judiciaire, le juge des contentieux de la protection, ou le tribunal de grande instance. Le type de tribunal peut dépendre de la localisation du bien et des circonstances. Il est donc préférable pour le propriétaire de demander conseil à un avocat spécialisé en droit de la location, ou à son agence de gestion locative.
En fonction des cas, le juge peut imposer au locataire le paiement des loyers, ainsi que des pénalités. Si le locataire est insolvable et que le contrat de bail contient une clause résolutoire, le juge peut également autoriser la clôture du contrat et l’expulsion.
Comment résoudre les litiges locatifs liés à des dégradations ou au dépôt de garantie ?
Si le litige concerne des dégradations du logement ou le dépôt de garantie, l’action en justice débute généralement après l’état des lieux de sortie. En effet, c’est pendant l’état des lieux de sortie que les dégâts peuvent être constatés, et/ou que les deux parties ont un désaccord sur la restitution du dépôt de garantie.
Si l’état des lieux de sortie n’est pas conforme à l’état des lieux d’entrée, le propriétaire dispose de deux mois pour réaliser les devis et factures nécessaires, afin de déterminer quelle somme il va retenir sur le dépôt de garantie. En revanche, si le délai légal est dépassé ou s’il refuse simplement de restituer le dépôt sans justification, des actions en justices peuvent être entreprises.
Le locataire ou le propriétaire peut alors saisir le juge des contentieux de la protection.
Quels sont les coûts et la durée d’une procédure juridique en cas de litige locatif ?
Les coûts et la durée d’une procédure judiciaire sont des éléments qui peuvent considérablement varier d’un litige locatif à l’autre. En effet, chaque cas est différent, car il dépend de circonstances particulières.
Il faut notamment prendre en compte le type de bien, le secteur géographique, le type de litige, le montant du litige (notamment inférieur ou supérieur à 5000€), la nécessité de faire appel à certains professionnels avant la procédure, des frais de déplacement, des frais de recouvrement, ou encore des frais annexes pour certaines démarches administratives.
Les experts à contacter en cas de litige locatif
Les avocats et les conseillers juridiques
Avant d’entamer une procédure judiciaire pour un litige locatif, les propriétaires et les locataires ont tout intérêt à demander les conseils de professionnels. Les avocats spécialisés dans l’immobilier ou dans la location peuvent notamment les accompagner tout au long de la procédure, en les informant sur leurs droits et leurs devoirs, conformément au contrat de bail qu’ils ont signé. Les conseillers juridiques sont également compétents pour éclairer les deux parties sur les différentes lois en vigueur et la responsabilité de chacun dans un litige.
Pour pouvoir défendre le locataire ou le propriétaire lors d’un litige, ces professionnels ont besoin de documents sur lesquels s’appuyer, ainsi que de suffisamment de preuves (photographies, échanges d’emails, contrat de bail, courriers, constats de commissaires de justice…).
Les associations de locataires et de propriétaires
Les associations de locataires et de propriétaires ont pour objectif de défendre leurs intérêts et de les conseiller sur leurs droits et leurs obligations.
Côté locataire, ces associations visent à les informer et à les protéger d'éventuels abus des propriétaires. Elles protègent également contre les logements insalubres ou contre les négociations non équitables.
Côté propriétaires, elles servent à protéger leur droit de propriété, les informer sur les réglementations en vigueur, les former à la gestion locative et à la gestion de patrimoine, ainsi qu’à leur permettre de développer un réseau pour partager des expériences entre bailleurs.
En cas de litige locatif, ces associations peuvent donc être très utiles pour conseiller et accompagner les deux parties dans leurs démarches.
Les experts en gestion locative de Manda
Les experts immobiliers de Manda s’occupent eux-mêmes de gérer la communication avec les locataires. De ce fait, ce sont eux qui prennent en charge les litiges locatifs. Ils s’occupent donc des relances, des négociations, des états des lieux, de contacter un médiateur si besoin, et d’appliquer les clauses du contrat, conformément aux obligations légales de chaque partie. De plus, ils restent à la disposition des propriétaires pour les informer sur chaque étape de la gestion du litige.
Conclusion
Avant de comprendre comment résoudre les litiges locatifs, il est donc essentiel de savoir comment les prévenir et les éviter. Pour cela, une communication transparente et régulière est indispensable. Les professionnels de la gestion locative sont également des piliers des bonnes relations entre les propriétaires et les locataires. Pour plus d’informations sur la gestion locative innovante, n’hésitez pas à prendre un rendez-vous avec un expert Manda.
