Loi Hoguet : ce qu'elle garantit vraiment aux propriétaires, bailleurs et copropriétaires

‍

Vous avez sans doute déjà croisé le nom de cette loi sur la vitrine de votre agence immobilière, dans les mentions légales de votre gestionnaire ou en bas de votre mandat de vente. La loi Hoguet est le texte qui encadre toutes les professions de l'immobilier en France depuis plus de cinquante ans. La plupart des articles qui en parlent s'adressent aux agents immobiliers eux-mêmes : comment obtenir leur carte professionnelle, souscrire leur assurance, respecter leurs obligations. Mais si vous êtes propriétaire, bailleur, vendeur ou copropriétaire, la vraie question est différente : qu'est-ce que cette loi vous garantit, et comment vérifier qu'elle est bien respectée ? C'est ce que nous allons détailler.

L'essentiel : la loi Hoguet (1970) impose à tout professionnel de l'immobilier (agent, gestionnaire, syndic) de détenir une carte professionnelle, une garantie financière et une assurance RCP, et de vous remettre un mandat écrit avant d'agir en votre nom. Sans ces trois éléments, il exerce illégalement.

Qu'est-ce que la loi Hoguet ?

La loi Hoguet est la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, complétée par son décret d'application n° 72-678 du 20 juillet 1972. Elle doit son nom au député Michel Hoguet, à l'origine du texte. 

Professionnaliser le secteur immobilier

Son objectif est d’encadrer le secteur immobilier et protéger les personnes qui font appel à un professionnel, qu'il s'agisse d'un vendeur, d'un acheteur, d'un locataire, d'un bailleur ou d'un copropriétaire.

En effet, avant 1970, n'importe qui pouvait se présenter comme agent immobilier, sans qualification ni garantie pour les clients. La loi Hoguet a mis fin à cette situation en imposant des conditions strictes d'accès à la profession et des règles de fonctionnement précises : 

• Carte professionnelle ;
• Garantie financière ;
• Assurance RCP (responsabilité civile professionnelle) ;
• Mandat écrit ;
• Transparence sur les honoraires. 

Elle couvre un champ large : la transaction (achat, vente, location), la gestion locative et la gestion des copropriétés par un syndic professionnel.

Les professionnels concernés : agents, gestionnaires, syndics, mandataires

La loi Hoguet s'applique à tout professionnel qui exerce, de manière habituelle, une activité d'entremise ou de gestion immobilière pour le compte d'autrui, quel que soit son statut ou son enseigne. Cela inclut :

• Les agents immobiliers, pour la vente et la location ;
• Les administrateurs de biens, pour la gestion locative ;
• Les syndics de copropriété professionnels, pour la gestion des immeubles en copropriété (à la différence des syndics bénévoles, élus parmi les copropriétaires, qui ne sont pas soumis aux mêmes obligations) ;
• Les marchands de listes, les chasseurs d'appartement, les courtiers et apporteurs d'affaires ;
• Les mandataires immobiliers, agents commerciaux indépendants exerçant sous la carte d'un réseau.

Autrement dit, quelle que soit la nature de votre projet (vendre un bien, le mettre en location ou en confier la gestion), le professionnel qui vous accompagne est soumis au même socle d'obligations.

Ce que la loi Hoguet vous garantit, que vous soyez vendeur, bailleur ou copropriétaire

La loi Hoguet vous assure cinq garanties dès que vous passez par un professionnel : une carte professionnelle qui atteste de sa légalité, une garantie financière qui protège vos fonds, une assurance qui couvre ses fautes, un mandat écrit qui encadre sa mission, et des honoraires affichés en toute transparence. 

La carte professionnelle, preuve de compétence et de légalité

Aucun professionnel ne peut exercer sans détenir une carte professionnelle délivrée par la Chambre de commerce et d'industrie (CCI) de son ressort. Il en existe trois types, selon l'activité exercée : 

• La carte T pour la transaction ;
• La carte G pour la gestion locative ;
• La carte S pour le syndic de copropriété.

Chaque carte est valable trois ans et son renouvellement est conditionné à une obligation de formation continue. Exercer sans carte professionnelle, ou en usurpant un titre auquel on n'a pas droit, constitue un exercice illégal de la profession, sanctionné par l'article 14 de la loi Hoguet (jusqu'à six mois d'emprisonnement et 7 500 € d'amende).

La garantie financière, vos fonds mis à l'abri

Dès qu'un professionnel détient ou manie des fonds pour votre compte (loyers encaissés, dépôt de garantie, séquestre lors d'une vente, provisions de charges), il doit disposer d'une garantie financière souscrite auprès d'une banque ou d'un organisme agréé. Concrètement, si votre agence ou votre gestionnaire se retrouve défaillant, cette garantie assure la restitution des sommes qui vous sont dues. Le montant de la garantie est réévalué chaque année en fonction des fonds effectivement détenus pour le compte des clients, et le nom du garant doit être affiché de façon visible en agence comme sur les documents remis aux clients. 

Bon à savoir : la garantie financière est facultative uniquement si le professionnel ne manipule jamais de fonds pour le compte de tiers, sous réserve d'une déclaration sur l'honneur.

La responsabilité civile professionnelle (RCP), un filet en cas d'erreur

En parallèle de la garantie financière, tout professionnel soumis à la loi Hoguet doit souscrire une assurance RCP (responsabilité civile professionnelle). Elle couvre les conséquences financières d'une faute, d'une erreur ou d'une omission commise dans l'exercice de son activité : une erreur dans un mandat, un défaut de conseil, une négligence dans la gestion de votre bien... Sans attestation RCP valide, aucune carte professionnelle ne peut être délivrée ni renouvelée.

Le mandat écrit, un cadre contractuel clair

Que ce soit pour une vente immobilière, une mise en location ou un mandat de gestion locative, un professionnel ne peut agir en votre nom sans un mandat écrit et signé, comme l'exige la loi Hoguet. L'article 6 précise les mentions qui doivent obligatoirement y figurer : 

• L'objet de la mission ;
• L'autorisation explicite de percevoir des fonds le cas échéant
• Le montant des honoraires et la partie qui les règle.

Il existe plusieurs types de mandats (simple, exclusif ou semi-exclusif), dont les implications sur votre liberté de vendre ou de louer par un autre biais diffèrent sensiblement.

La transparence sur les honoraires

Depuis 1987, les professionnels fixent librement leurs honoraires, mais la loi Hoguet leur impose de les afficher de façon visible, toutes taxes comprises, aussi bien en vitrine d'agence que sur leur site Internet. Vous devez pouvoir connaître le montant et le mode de calcul des frais avant de vous engager, sans avoir à le demander.

Comment vérifier qu'un professionnel est en règle avec la loi Hoguet ?

Avant de signer un mandat de vente, de gestion ou un contrat de syndic, quelques vérifications permettent d'éviter les mauvaises surprises.

‍

1. Demandez le numéro de carte professionnelle (T, G ou S selon l'activité) et vérifiez qu'il correspond bien à l'activité exercée. Ce numéro doit être affiché en agence et figurer sur les documents contractuels.
2. Vérifiez l'existence et le montant de la garantie financière, ainsi que le nom du garant : ces informations doivent être affichées de manière visible, y compris depuis l'extérieur de l'agence, et mentionnées sur le site Internet du professionnel.
3. Demandez l'attestation d'assurance RCP en cours de validité.
4. Relisez le mandat avant de signer : objet de la mission, durée, conditions de résiliation, honoraires et leur mode de calcul doivent y figurer noir sur blanc.
5. Méfiez-vous d'un professionnel réticent à communiquer ces informations : le refus ou l'absence de réponse claire sur la carte professionnelle ou la garantie financière est en soi un signal d'alerte.

Loi Hoguet, loi Alur, loi Élan : ce qui a changé

La loi Hoguet a plus de cinquante ans, mais elle n'est pas figée. Deux réformes l'ont sensiblement modernisée. La loi Alur, promulguée en mars 2014, a réduit la durée de validité de la carte professionnelle de dix à trois ans, introduit l'obligation de formation continue, renforcé les règles d'affichage des honoraires en gestion locative et créé le Conseil national de la transaction et de la gestion immobilières (CNTGI), chargé de veiller au respect de la déontologie de la profession. La loi Élan, adoptée en 2018, a quant à elle étendu les sanctions pénales aux personnes qui se présentent comme agent immobilier, administrateur de biens ou syndic sans détenir la carte correspondante, et a plus largement accompagné la digitalisation du secteur, notamment via la signature électronique de certains actes.

FAQ - Loi Hoguet

La loi Hoguet, c'est quoi en une phrase ?

C'est la loi française du 2 janvier 1970 qui encadre les conditions d'exercice de toutes les professions immobilières (agents, gestionnaires, syndics) afin de protéger les personnes qui font appel à eux.

La loi Hoguet s'applique-t-elle aussi aux syndics de copropriété ?

Oui. Les syndics professionnels sont soumis aux mêmes obligations que les agents immobiliers : carte professionnelle S, garantie financière et assurance RCP. Pour aller plus loin sur ce que ça change concrètement pour un copropriétaire, consultez le rôle et les obligations du syndic de copropriété.

Que risque un professionnel qui exerce sans carte professionnelle ?

Il s'expose à un exercice illégal de la profession, sanctionné par l'article 14 de la loi Hoguet : jusqu'à six mois d'emprisonnement et 7 500 € d'amende. Les mandats signés avec un professionnel non habilité peuvent en outre être frappés de nullité.

Comment vérifier la garantie financière loi Hoguet d'une agence ou d'un gestionnaire ?

Le montant de la garantie et les coordonnées du garant doivent être affichés visiblement en agence et sur le site Internet du professionnel. Vous pouvez également les demander directement par écrit.

Quelle est la différence entre la loi Hoguet et la loi Alur ?

La loi Hoguet (1970) pose le socle des professions immobilières : carte professionnelle, garantie financière, mandat écrit. La loi Alur (2014) l'a modernisée sans la remplacer : durée de la carte réduite à trois ans, formation continue obligatoire et création du CNTGI pour contrôler la déontologie du secteur.

La loi Hoguet protège-t-elle aussi les locataires et les acheteurs ?

Oui, indirectement : les obligations de transparence sur les honoraires, d'affichage et de garantie financière bénéficient à toutes les parties d'une transaction ou d'une gestion locative, y compris le locataire et l'acheteur.

‍

Chez Manda, la conformité à la loi Hoguet (carte professionnelle, garantie financière, mandat clair) fait partie des fondamentaux que nous appliquons à chaque bien géré et chaque copropriété. C'est aussi ce qui rend possible une gestion transparente, consultable à tout moment en ligne.

‍