Depuis le 01/11/2021, l'encadrement des loyers s’applique à Lyon et à Villeurbanne. Cette mesure implique le respect de règles strictes en matière de fixation des loyers dans les zones de tension immobilière pour permettre l’accès au logement au plus grand nombre. Spécialiste de la gestion locative en ligne, Manda vous dit tout sur l'encadrement des loyers dans la métropole de Lyon pour agir en conformité avec la législation.
Qu'est-ce que l'encadrement des loyers ?
L'encadrement des loyers est une mesure gouvernementale inclue dans la loi ELAN, mise en place pour réguler le marché locatif et protéger les locataires contre les loyers excessifs pouvant être appliqués par certains bailleurs. Cette mesure est principalement appliquée dans les grandes villes où la demande de logements est forte et où les loyers peuvent connaître une augmentation rapide.
Les objectifs de l'encadrement des loyers
L'encadrement des loyers a trois objectifs principaux :
- Limiter la hausse des loyers dans les zones tendues
- Assurer un accès équitable au logement pour tous
- Lutter contre la spéculation immobilière en fixant des limites légales afin d’éviter les abus
Le cadre légal
Fixé chaque année par arrêté préfectoral, l'encadrement des loyers pour les communes de Lyon et de Villeurbanne est régi par l’arrêté du 28/09/2022. Celui-ci est en vigueur depuis le 01/11/2022 dans la métropole de Lyon.
L'encadrement des loyers à Lyon
L'encadrement des loyers à Lyon, comme dans toutes les communes concernées par ce dispositif, repose sur des loyers de référence applicables à certains types de biens loués dans des zones bien précises.
Les loyers de référence à Lyon
Chaque logement est soumis à un plafond de loyer qui ne peut pas être dépassé. Ainsi, le loyer ne doit pas excéder le plafond fixé, qui correspond au loyer de référence du logement majoré de 20 %. Il ne peut être inférieur au loyer de référence minoré de 30 %.
La métropole de Lyon met à la disposition des locataires et des propriétaires un simulateur de loyer en ligne permettant de faciliter les calculs.
La zone géographique concernée
Afin de déterminer le loyer de référence à Lyon et à Villeurbanne, la métropole a divisé son territoire en quatre zones distinctes. Pour chaque zone, l'Observatoire local des loyers a établi un loyer de référence par mètre carré (loyer médian). C'est à partir de ce loyer de référence, majoré de 20 % ou minoré de 30 %, que le loyer maximal et minimal applicable à votre logement sera établi.
Cette méthode garantit une transparence et une équité dans la fixation des loyers pour les locataires, tout en permettant aux propriétaires de fixer un prix juste et raisonnable pour leur logement.
Les catégories de logements concernées
L’encadrement des loyers est applicable aux logements loués meublés ou vides, y compris en cas de bail mobilité jusqu’à 10 mois.
Bon à savoir : Un propriétaire peut demander un complément de loyer s’il estime et peut justifier que le bien loué possède des caractéristiques exceptionnelles en termes de localisation ou d'équipements de confort.
Comment fonctionne l'encadrement des loyers à Lyon ?
Le principe de l'encadrement des loyers consiste à fixer un loyer maximum auquel un propriétaire peut louer son logement. Ce loyer est déterminé en fonction de plusieurs critères, tels que :
- La localisation du bien
- La superficie du logement
- Le mode de location
- La date de construction du bâtiment
L'encadrement des loyers à Lyon est applicable pour tout bail signé à partir du 01/11/2021, que ce soit pour une première mise en location, au moment de l’arrivée d’un nouveau locataire ou lors d’un renouvellement du contrat de bail.
La fixation du loyer initial
Le loyer initial doit être fixé dans le respect de l’arrêté du 28/09/2022.
Exemple d’encadrement des loyers à Lyon en mai 2023 : appartement meublé de 3 pièces, d’une surface de 60 m², situé en zone 2 et construit après 1990.
Le loyer de référence est de 12,90 € / m², soit un loyer de référence majoré de 15,50 € / m².
⇨ Le loyer maximal applicable est de 930 € (60 x 15,50).
La révision du loyer en cours de bail ou lors de son renouvellement
La plupart du temps, un contrat de bail prévoit une réévaluation annuelle du montant du loyer selon l’indice de référence des loyers, celui-ci pouvant varier à la hausse ou à la baisse.
Deux cas de figure sont alors possibles :
- Le loyer réévalué devient supérieur au loyer de référence majoré : le bailleur doit s’aligner sur le loyer de référence majoré (hors complément de loyer éventuel), afin de ne pas courir le risque que le locataire décide d'engager un procédure de diminution de loyer.
- Le loyer réévalué devient inférieur au loyer de référence minoré : il est possible pour le bailleur de s'aligner sur le montant du loyer de référence minoré.
Bon à savoir : un bail mobilité n’a pas la possibilité d'être reconduit.
La relocation
En cas de relocation, il convient de savoir si la période d'inoccupation est inférieure ou supérieure à 18 mois.
Relocation dans les 18 mois
Le loyer du bien peut être réévalué dans certaines situations uniquement :
- Loyer non révisé lors des 12 derniers mois : possibilité de répercuter la hausse de l'indice de référence des loyers, sans dépasser le loyer de référence majoré applicable au moment de la signature du nouveau bail. Il est par ailleurs obligatoire de faire figurer dans le contrat le montant du loyer qui était payé par l’ancien locataire.
- Travaux de rénovation effectués depuis le départ du locataire précédent :
- Montant dépensé ≥ à 50 % des loyers encaissés (hors charges) l’année précédente : possibilité d'appliquer une hausse du loyer de 15 % maximum du montant TTC des frais engagés, sans dépasser le loyer de référence majoré applicable au moment de la signature du nouveau bail.
- Montant dépensé ≥ aux loyers encaissés (hors charges) l’année précédente : possibilité d'appliquer une hausse du loyer selon les souhaits du bailleur, sans dépasser le loyer de référence majoré applicable au moment de la signature du nouveau bail.
- Loyer manifestement sous-évalué : la hausse de loyer doit être au maximum de 50 % de la différence entre un loyer moyen calculé par rapport aux logements similaires dans les environs proches et le dernier loyer payé par l’ancien locataire (révisé de l’indice de référence des loyers le cas échéant). Il n’est par contre pas possible de dépasser le loyer de référence majoré applicable au moment de la signature du nouveau bail.
Relocation après 18 mois
Après 18 mois d'inoccupation, le loyer du bien peut être réévalué sans conditions particulières à respecter, mais sans dépasser le loyer de référence majoré applicable au moment de la signature du nouveau bail.
La durée de l’encadrement des loyers à Lyon
Pour l'instant, l’encadrement des loyers à Lyon n’est pas prévu de manière définitive puisque ce dispositif est testé à titre expérimental. Il est censé durer jusqu’à la fin de l’année 2023 mais sera certainement prolongé jusqu’en 2026 d’après le directeur départemental des territoires du Rhône.
Les exceptions à l'encadrement des loyers
Il existe très peu d'exceptions à l'encadrement des loyers en zone tendue. Les deux principales sont le complément de loyer et les biens non concernés par ce dispositif.
Le complément de loyer
Il est possible de dépasser le plafond de loyer légal en appliquant un complément de loyer, qui sera supérieur au loyer de référence majoré. Toutefois, ce complément est peu défini par la loi et doit être justifié par des caractéristiques de localisation ou de confort du logement, seulement si celles-ci répondent aux trois conditions suivantes :
- Elles n'ont pas été prises en compte dans la détermination du loyer de référence correspondant au logement.
- Elles sont essentielles pour fixer le loyer, notamment en comparaison avec des logements similaires situés dans le même secteur géographique.
- Elles ne donnent pas lieu à une récupération par le bailleur au titre des charges.
Il convient donc de faire preuve de prudence lors de l'application d'un complément de loyer, qui ne doit être envisagé que pour des caractéristiques particulières, telles que la présence d'un duplex, d'une grande terrasse avec une belle vue, ou encore d'équipements haut de gamme comme un sauna ou un jacuzzi. Dans le cas d'un parking et d'une cave, un complément de loyer ne sera justifié que s'ils sont peu courants dans l'immeuble.
Les logements non concernés par l'encadrement des loyers à Lyon
L'encadrement des loyers à Lyon ne s'applique pas aux catégories de logements suivantes :
- Logements sociaux (HLM, SEM)
- Logements conventionnés par l’ANAH
- Locations saisonnières régies par la loi de 1948 (exemple : biens loués via Airbnb)
- Appartements meublés dans les résidences étudiantes ou de services
Les sanctions en cas de non-respect de l'encadrement des loyers à Lyon
Le non-respect de l'encadrement des loyers est une pratique illégale qui peut entraîner des sanctions importantes pour un propriétaire bailleur. Lorsque ce dernier fixe un loyer supérieur au plafond autorisé, il s'expose à une amende maximum de 5000 euros (personne physique) ou 15000 euros (personne morale). De plus, il est tenu de rembourser les sommes perçues en trop à son locataire et doit réduire le loyer à un niveau conforme à l'encadrement en vigueur.
Il est également important de noter que les locataires peuvent faire appel à des associations de défense ou à la commission départementale de conciliation pour faire valoir leurs droits en cas de non-respect de l'encadrement des loyers.
Les inconvénients de l'encadrement des loyers à Lyon
L'encadrement des loyers peut avoir des effets négatifs dans le sens où certains propriétaires peuvent être tentés de ne pas mettre leur logement en location s'ils estiment que le loyer maximum fixé ne couvre pas suffisamment leurs frais. De même, cette mesure peut décourager les investisseurs immobiliers qui considèrent que les rendements locatifs sont insuffisants.
Conclusion
L'encadrement des loyers est un dispositif mis en place pour protéger les locataires contre les loyers excessifs dans les zones tendues. Ce principe repose sur la définition de plafonds de loyers fixés chaque année par arrêté préfectoral. Les propriétaires bailleurs sont tenus de respecter ces plafonds sous peine de sanctions financières. Vous souhaitez obtenir davantage d'informations sur l'encadrement des loyers à Lyon ? Les experts de Manda sont à votre disposition pour répondre à vos questions et vous accompagner dans vos démarches pour vous garantir de respecter la législation en vigueur.
- Découvrez également notre estimateur de loyers pour les autres villes de France.
FAQ
Quel est le principe de l'encadrement des loyers à Lyon ?
L'encadrement des loyers est une mesure mise en place par l'État pour limiter la hausse des loyers dans les zones où le marché locatif est tendu. Ce dispositif a pour objectif de protéger les locataires contre les loyers excessifs et de favoriser l'accès au logement pour tous.
À partir de quand s'applique l'encadrement des loyers à Lyon ?
L'encadrement des loyers à Lyon est entré en vigueur à partir du 01/11/2021.
Quels types de biens sont concernés par l'encadrement des loyers à Lyon ?
L'encadrement des loyers s'applique aux logements vides ou meublés, faisant l'objet d'un premier contrat de location, d'un renouvellement de bail ou d’une relocation. Les logements sociaux, ceux conventionnés par l’ANAH ou situés dans une résidence de services, ainsi que les locations saisonnières, ne sont pas concernés par cette mesure.
Comment est fixé le loyer de référence à Lyon ?
L'encadrement des loyers à Lyon repose sur la définition de plafonds de loyers pour les logements situés dans les zones tendues. Ces plafonds sont fixés en fonction de la localisation du bien immobilier, de sa surface, du mode de location et de sa date de construction. Les propriétaires bailleurs ne peuvent pas fixer un loyer au-delà du loyer de référence majoré, supérieur de 20 % au loyer de référence, excepté en cas de complément de loyer si le bien possède des caractéristiques exceptionnelles en termes de localisation ou de confort.
Quelles sont les sanctions en cas de non-respect de l'encadrement des loyers à Lyon ?
Un propriétaire bailleur qui ne respecte pas le dispositif d'encadrement des loyers à Lyon enfreint la loi et s’expose à plusieurs sanctions : le remboursement des loyers trop perçus au locataire, la réduction du loyer à un niveau conforme à l'encadrement en vigueur, ainsi que le paiement d’une amende de 5000 € (personne physique) ou de 15000 € (personne morale).
