L’encadrement des loyers peut paraître complexe, alors qu’en réalité, il est relativement simple à comprendre. D’abord, il faut savoir que le terme « encadrement des loyers » a donné lieu à quelques abus de langage qui sème souvent la confusion avec le dispositif de « plafonnement » dans les esprits. L’encadrement est un dispositif permettant aux locataires d’être protégés par rapport à l’augmentation excessive des loyers dans certaines zones géographiques dites « tendues », à travers l’ensemble de la France, c’est-à-dire les zones dans lesquelles la demande est supérieure à l’offre immobilière. Le plafonnement, quant à lui, est un dispositif propre à Paris (pour l’instant). Zoom sur l’encadrement des loyers à la relocation. L'outil d'estimation de loyer Manda peut vous être très utile !
Qu’est-ce qu’une zone tendue ?
La réglementation liée à l’encadrement des loyers étant liée aux zones dites « tendues », il est important de comprendre ce que cela signifie.
Une zone tendue est caractérisée par une population de plus de 50 000 habitants et dans laquelle il existe un déséquilibre entre la demande et l’offre de logements. La demande étant supérieure à l’offre, les locataires et les personnes à la recherche d’un logement y éprouvent des difficultés d’accès au logement. En effet, dans les zones tendues, les loyers sont généralement élevés, tout comme le prix d’achat des logements anciens notamment.
Les zones tendues correspondent, d’une manière générale, aux grandes agglomérations françaises. Une zone qualifiée de « tendue » implique la mise en place d’un dispositif dont l’objectif est de rendre plus fluide le marché locatif. Actuellement, on compte 1149 communes à travers 28 agglomérations en métropole, dont, bien évidemment, Paris.
Quelle est la législation applicable aux zones tendues ?
Pour le propriétaire comme pour le locataire, la location d’un appartement ou d’une maison en zone tendue a des implications.
Dans les zones tendues, le prix du loyer, en cas de relocation, est également limité, le but étant toujours de rendre le marché de l’immobilier plus fluide et d’éviter des débordements. Les loyers des locations situées en zone tendue sont encadrés entre deux mises en location sur le marché.
L’augmentation des loyers entre deux locations fait donc l’objet d’une limitation sur la base de la valeur de l’indice IRL (Indice de Référence des Loyers). S’agissant d’une relocation, la règle d’encadrement des loyers à la relocation est applicable aux locations ayant lieu moins de 18 mois entre le départ d’un locataire et l’arrivée du prochain. Au-delà de cette période, le propriétaire est de nouveau libre de fixer son loyer comme il l’entend, tout comme cela est le cas pour une première mise en location.
À noter également que cette règle d’encadrement des loyers est applicable aux baux d’habitation de résidence principale soumis à la loi n° 89 – 462 du 6 juillet 1989, qu’ils soient vides ou meublés. En outre, si le propriétaire a réalisé des travaux importants dans son logement, c’est-à-dire si le coût des travaux est supérieur à l’équivalent d’une année de loyer, au cours des 6 derniers mois, il peut fixer son loyer librement.
L’encadrement des loyers : pour quels types de logements ?
L’encadrement des loyers s’applique dès lors que le logement loué constitue la résidence principale du locataire, qu’il s’agisse d’une location nue ou d’un meublé. Du bail de location vide de trois ans au bail mobilité, tous les baux sont donc concernés. En revanche, si le logement est loué en tant que résidence secondaire, logement de fonction ou en location saisonnière, le dispositif d’encadrement des loyers ne s’applique pas.
L’encadrement des loyers s’applique à la relocation, c’est-à-dire aux logements remis en location après le départ d’un locataire. Plus simplement, à partir du moment où le logement a été loué moyennant un loyer, il est concerné par l’encadrement des loyers. Comme pour tout dispositif, bien évidemment, certaines locations échappent à la règle d’encadrement des loyers. Les exceptions sont présentées dans le paragraphe qui suit.
Quel type de location n’est pas concerné par l’encadrement des loyers ?
Même s’ils se trouvent dans des zones tendues, certains logements mis en location ne sont pas concernés par l’encadrement des loyers. Il s’agit notamment :
- Des logements loués pour la première fois ;
- Des logements n’ayant pas accueilli de locataire pendant 18 mois
- Des logements ayant fait l’objet de travaux d’amélioration au cours des 6 mois qui précèdent la location, pour un montant égal ou supérieur à la dernière année de loyers encaissés.
Les trois exceptions ci-dessus permettent au propriétaire bailleur de fixer son loyer librement.
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