Comment créer une SCI en 2026 ?

La société civile immobilière présente de nombreux avantages, mais peut s’avérer fastidieuse à mettre en place. Elle demande en effet la réalisation de plusieurs démarches administratives précises. Voici toutes les étapes à suivre pour savoir comment créer une SCI.

Qu’est-ce qu’une SCI ?

Une société civile immobilière (SCI) est une structure juridique et une personne morale, destinée à entreprendre des activités dans le domaine de l’immobilier. Elle est créée par au moins deux associés, qui mettent en commun leur capital pour investir et gérer des biens immobiliers ensemble.

Quel type de SCI créer ?

Il existe 6 grands types de SCI :

La SCI de gestion ou de location

Elle permet aux associés d’exercer une activité de propriétaire bailleur via la SCI. L’activité est centrée autour de l’achat et de la mise en location de biens immobiliers. Il peut s’agir de location vide comme de location meublée, permanente ou saisonnière, d’habitation ou de locaux commerciaux. Les associés se répartissent alors les revenus locatifs en fonction de leurs parts respectives dans la société.

La SCI familiale

Elle permet de s’associer pour gérer des activités immobilières au sein d’une même famille. Souvent, cette structure juridique est utilisée par les parents qui souhaitent transmettre plus facilement du patrimoine à leurs enfants et optimiser la fiscalité sur la succession.

La SCI construction-vente

Cette SCI est une exception à la règle, car elle permet aux associés d’exercer une activité commerciale, même si la SCI est de base, civile. Cette activité est la construction et la revente de biens immobiliers. Elle est autorisée à condition que les immeubles soient vendus immédiatement après la fin de la construction.

La SCI d’attribution

Elle permet aux associés de se constituer un patrimoine immobilier à plusieurs, en construisant et en achetant des biens. La propriété de chaque bien est proportionnelle aux parts sociales de chaque associé.

La SCI de jouissance partagée

Cette SCI permet aux associés de se partager la jouissance des biens immobiliers, plutôt que leur propriété. Les membres de la SCI utilisent souvent ces logements comme des résidences secondaires ou des maisons de vacances par exemple.

La SCI agricole

Cette SCI est un cas particulier. Elle se destine aux agriculteurs qui souhaitent mettre leur capital en commun pour acheter des matériaux et de la main-d’œuvre afin de développer leur exploitation malgré leur budget limité.

La différence entre SCI et indivision

Il est primordial de bien distinguer la SCI et le principe de l’indivision. L’indivision est appliquée automatiquement quand plusieurs personnes s’allient pour acheter un bien immobilier sans passer par une société civile immobilière. Chaque co-indivisaire doit donc payer des impôts en fonction de sa quote-part. De plus, l’indivision requiert souvent l’unanimité pour la prise de décision.

La SCI, en revanche, peut permettre de prendre des décisions à la majorité, ce qui évite certains blocages en cas de désaccords des associés. Elle permet aux associés d’opter pour l’impôt sur les sociétés s’ils le souhaitent, et accorde une meilleure flexibilité que l’indivision.

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Les étapes pour créer une SCI en 2024

Définir le projet et les associés

La toute première étape pour créer une SCI en 2024 est d’identifier les associés et leurs besoins.

Les raisons de créer une SCI peuvent être les suivantes :

• Gérer un patrimoine immobilier en famille et optimiser la succession
• Acheter des biens immobiliers à plusieurs pour construire un patrimoine
• Protéger un patrimoine immobilier
• Générer des revenus locatifs
• Réaliser des ventes immobilières pour obtenir une plus-value

En fonction des objectifs, les associés définissent la nature de l’activité :  gestion locative, achat, revente ou encore rénovation de l'ancien. Toutes ces données permettent aux associés de déterminer le type de SCI qui sera la mieux adaptée au projet commun : SCI familiale, construction vente, gestion ou location…

Il est également important de déterminer précisément le nombre d’associés, leur identité et leur statut. Les associés peuvent être des personnes physiques (individus) ou des personnes morales (autres sociétés). Les individus peuvent être des membres d’une même famille, des amis, des connaissances, ou encore des partenaires commerciaux.

Pour optimiser la fiscalité de votre SCI, il est possible d’opter pour l’impôt sur les sociétés (IS) plutôt que l’impôt sur le revenu (IR). Cette option doit être bien réfléchie car elle a des implications fiscales à long terme.

Rédiger et enregistrer les statuts

Les statuts définissent les règles de fonctionnement de la société civile immobilière et la relation entre les associés. Leur rédaction suit plusieurs étapes :

• ‍La dénomination sociale : les associés choisissent le nom de la SCI, qui doit être unique et ne pas prêter à confusion avec une autre société. Une vérification auprès de l’INPI est conseillée, afin de s’assurer de la disponibilité du nom.‍
• L’objet social : les associés définissent les activités qu’exercera la SCI. Il peut s’agir de l’acquisition, la gestion, ou encore la location de maisons et d’appartements par exemple.‍
• Le siège social : les associés inscrivent l’adresse du siège social de la SCI. Elle peut correspondre au domicile du gérant, ou à un autre lieu.
• ‍La durée de vie de la SCI : Une société civile immobilière ne peut pas durer plus de 99 ans, mais elle est renouvelable.‍
• Le capital social : Les associés précisent le montant du capital social et sa répartition entre les associés, afin de définir les parts de chacun. Ce capital peut se constituer d’apports en numéraire (argent), ou d’apports en nature (biens immobiliers, mobiliers ou autres).‍
• La répartition des parts sociales :  les parts sociales déterminent les droits de vote et les parts des bénéfices de chaque associé.‍
• Les modalités de fonctionnement : la nomination du ou des gérants (avec leurs pouvoirs et la durée de leur mandat), les modalités de prise de décisions importantes, les modalités de convocation et de tenue des assemblées générales.‍
• Les clauses spécifiques : clause d’agrément, de préemption, de répartition des bénéfices…

Versement du capital social et signature des statuts

Les apports numéraires et les apports en nature

L’étape suivante est le versement des apports en numéraire, c’est-à-dire les sommes d’argent apportées par chaque associé de la SCI pour constituer le capital social. Ce versement s’effectue sur un compte bancaire au nom de la SCI, qui est généralement bloqué jusqu’à ce que celle-ci soit immatriculée.

La banque délivre ensuite une attestation de dépôt des fonds, qui confirme que les sommes ont bien été versées sur le compte de la SCI. Ce document est primordial, car les associés en auront besoin pour faire immatriculer la société.

Les apports en nature, s’il y en a, sont évalués pour déterminer leur valeur exacte. S’ils sont trop complexes à évaluer par les associés, un commissaire aux apports peut intervenir. Il s’agit d’un professionnel indépendant, capable d’évaluer les biens apportés. Cette intervention est nécessaire à partir de 30 000€, ou si la valeur totale des apports en nature représente plus de la moitié du capital social. Le commissaire aux apports rédige alors un rapport détaillé sur l’évaluation des biens, qui sera lui aussi indexé aux statuts de la SCI.

La signature des statuts

Une fois que tous les statuts sont rédigés et que les apports sont versés, les associés se réunissent pour signer plusieurs exemplaires des statuts de la SCI. Il est nécessaire de signer un exemplaire pour chaque associé, un pour la société, et plusieurs pour des formalités administratives. Les statuts doivent mentionner la date et le lieu de la signature, car elles marquent le point de départ de la SCI.

Lors de la rédaction des statuts, il est crucial de définir clairement les pouvoirs du ou des gérants afin d’assurer une gestion efficace et éviter les conflits entre associés. Les statuts peuvent prévoir des modalités spécifiques pour la prise de décisions importantes, offrant ainsi une meilleure gouvernance de la SCI.

Publication d’un avis de constitution

L’étape suivante pour créer une SCI est la publication d’un avis de constitution. Cet avis sert à informer les tiers de la création de la SCI, et ainsi assurer la transparence. Il doit être publié dans un journal d’annonces légales (JAL) du département dans lequel se situe le siège social de la société. La publication s’effectue selon les étapes suivantes :

• La sélection du journal
• La rédaction de l’avis : dénomination sociale de la SCI, forme juridique, capital social, siège social, objet social, durée de la société, gérance, Greffe du tribunal de commerce, date de signature des statuts.

L’avis est ensuite envoyé au JAL et les associés doivent payer des frais de publication. Ceux-ci varient en fonction des tarifs du journal et du nombre de lignes de l’avis. Une attestation de parution est ensuite envoyée aux associés. Celle-ci sera également nécessaire pour l’immatriculation de la SCI.

Publier l'avis de constitution dans un JAL est une étape obligatoire qui garantit la visibilité de la création de la SCI, assurant ainsi la légitimité de la société auprès des partenaires et des futurs investisseurs.

L’immatriculation de la SCI au Registre du Commerce et des Sociétés

L'étape finale pour créer une SCI est son immatriculation. Celle-ci suit un processus précis :

Rédaction de la déclaration de constitution :

Les associés complètent le formulaire M0 (cerfa n°13959*08), relatif à la déclaration de constitution de la SCI. Ils doivent joindre aux dossiers un certain nombre de documents :

• Les statuts de la SCI signés par tous les associés
• L’attestation de parution
• Le formulaire M0
• La déclaration des bénéficiaires effectifs (formulaire M’BE)
• Un justificatif de domicile du siège social
• La copie de la pièce d’identité du gérant et des associés
• L’attestation de dépôt des fonds
• Le rapport du commissaire aux apports

Dépôt du dossier

Une fois que le dossier est complet, les associés le déposent au centre des formalités des entreprises (CFE). Ce dépôt peut s’effectuer par courrier postal, en main propre ou en ligne via le site internet du CFE. Il nécessite un paiement des frais de greffe, qui couvrent le traitement du dossier et l’inscription de la SCI au RCS.

Après l’examen du dossier et la validation par le CFE, les associés reçoivent l’extrait Kbis de la SCI, qui représente l’acte de naissance de la société civile immobilière. 

Il est essentiel de veiller à la complétude et à l’exactitude des documents fournis lors de l’immatriculation pour éviter tout retard ou rejet du dossier par le greffe.

Conclusion

Créer une société civile immobilière offre de nombreux avantages pour des investisseurs, des propriétaires bailleurs, ou des détenteurs d’un patrimoine immobilier. En fonction des structures, la SCI peut permettre d’optimiser sa fiscalité, de faciliter la transmission de biens, de générer des revenus réguliers, ou encore de réaliser des plus-values. Les étapes de la création d’une SCI peuvent s’avérer complexes, surtout pour des associés qui ne disposent pas de connaissances immobilières et juridiques. De ce fait, il est important de se faire accompagner par des professionnels, afin de faciliter les démarches et s’assurer de l’exactitude de tous les documents.

Si vous avez un projet immobilier, Manda peut vous aider à le mettre en oeuvre : Nous couvrons toutes les activités de l'immobilier, de l'achat à la vente en passant par la gestion locative et de syndic pour être présent dans toutes vos histoires immobilières. Consultez notre site pour vous faire accompagner par un expert de la transaction immobilière ou de la gestion locative.

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FAQ

Quels sont les documents nécessaires pour la rédaction des statuts d’une SCI ?

Pour la rédaction des statuts d’une SCI, les documents nécessaires incluent :- Un projet de statuts rédigé par écrit, qui peut être un acte sous seing privé ou un acte notarié, especialmente si un bien immobilier est apporté .- Les mentions obligatoires telles que la forme juridique, l’objet social, la dénomination, le siège social, le capital social, la durée de la société, les apports des associés et les modalités de fonctionnement .

Combien d’associés minimum sont requis pour créer une SCI ?

Pour créer une SCI, il est requis un minimum de 2 associés. Il peut s'agir de personnes physiques ou de personnes morales, et il n'y a pas de maximum de nombre d'associés, mais la loi exige au moins deux associés pour valider la création de la société .

Quelles sont les étapes obligatoires pour immatriculer une SCI au registre du commerce et des sociétés ?

Pour immatriculer une SCI au registre du commerce et des sociétés, vous devez suivre plusieurs étapes obligatoires: 1. Rédiger et signer les statuts de la SCI, incluant la dénomination sociale, le siège social, et le nom du gérant .2. Nommer le gérant et réunir les apports des associés .3. Publier une annonce légale dans un journal d’annonces légales, comprenant les informations essentielles sur la SCI .4. Constituer le dossier d’immatriculation , incluant les statuts, l’attestation de parution de l’avis de constitution, la déclaration d’immatriculation (formulaire M0), la déclaration des bénéficiaires effectifs, les justificatifs d’identité et de non-condamnation du gérant, et le justificatif d’occupation du siège social .5. Déposer le dossier en ligne sur le guichet unique de l’INPI ou auprès du greffe du Tribunal de commerce .

Quels sont les coûts approximatifs associés à la création d’une SCI, selon les différentes méthodes de création ?

Les coûts de création d’une SCI varient selon la méthode choisie:- Créer soi-même : Environ 311€ (frais administratifs incluant l'annonce légale, les frais de greffe et la déclaration des bénéficiaires effectifs) .- Utiliser un service en ligne : Entre 460€ et 700€ (frais administratifs plus le tarif du service) .- Solliciter un professionnel : Entre 1 500€ et 2 700€ (frais administratifs plus le tarif du professionnel, qui peut inclure les honoraires d'un notaire si nécessaire) .

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