Acheter en nue propriété : conditions, fonctionnement et avantages fiscaux

Acheter en nue propriété, c’est renoncer à l’utilisation du bien pendant une période définie. Vous allez voir que devenir propriétaire des murs sans pouvoir en disposer immédiatement présente des avantages financiers et fiscaux majeurs.

Quels sont les critères et les étapes à respecter pour acheter en nue propriété ? Comment fonctionne le démembrement ? Quels sont les atouts et les limites de ce type d’investissement ? Dans cet article, vous trouverez les réponses à toutes ces questions. Vous saurez alors si la nue-propriété est l’investissement le mieux adapté à votre projet immobilier.

Qu'est-ce qu'un achat en nue propriété ?

Le concept de nue propriété est lié au démembrement d’un bien immobilier. Lorsque vous réalisez un investissement immobilier classique, vous devenez propriétaire de la pleine propriété du bien. Cela signifie que vous disposez des murs, ainsi que du droit d’utiliser le bien. Vous pouvez le vendre, le louer, ou l’occuper comme bon vous semble. Le droit de propriété se compose en effet de trois éléments :

• ‍L’abusus, qui vous donne le droit de disposer du bien (le vendre)‍
• L’usus, qui vous donne le droit d’utiliser le bien (l’habiter)‍
• Le fructus, qui vous permet de percevoir des revenus grâce au bien (le louer)

Le principe du démembrement consiste à séparer la pleine propriété en deux parties :

• ‍La nue-propriété (abusus) : permet d’être propriétaire du logement, sans pouvoir l’utiliser. Vous pouvez cependant le vendre si vous le souhaitez.‍
• L’usufruit (usus et fructus) : permet de disposer du bien et d’en tirer tous les bénéfices. Vous pouvez y habiter, ou bien le louer et percevoir des revenus.

Acheter en nue propriété signifie donc que vous devenez seulement propriétaire des murs. L’utilisation du bien est quant à elle réservée à la personne qui en aura l’usufruit, que l’on nomme l’usufruitier.

Le démembrement est toujours limité dans le temps. Il peut prendre fin au terme d’une période donnée, ou au décès de l’usufruitier par exemple. Cela signifie qu’en tant que nu-propriétaire, vous aurez la possibilité de récupérer la pleine propriété du bien à la fin du démembrement. 

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Les différents types d'achats en nue propriété

 1 - Le viager

La vente en viager suit le principe du démembrement. Il s’agit souvent d’une personne âgée qui vend la nue-propriété de son bien et conserve l’usufruit. Elle peut ainsi continuer de vivre dans son logement jusqu’à son décès. Le nu-propriétaire verse quant à lui une rente viagère et accède à la pleine propriété du bien après le décès de l’usufruitier.

D’autres types de démembrement peuvent prendre fin au décès de l’usufruitier, ils sont donc similaires au viager. C’est notamment le cas des parents qui cèdent la nue-propriété de leur bien à leurs enfants, afin qu’ils puissent récupérer la pleine propriété après leur décès.

Dans tous ces cas de figure, la valeur de la nue-propriété dépend de l’âge de l’usufruitier :

2 - La SCPI

Les parts d’une SCPI peuvent elles aussi être démembrées. Vous avez donc la possibilité d’acquérir la nue-propriété d’une ou plusieurs parts d’une Société Civile de Placement Immobilier. Les clés de répartitions sont généralement estimées de la façon suivante :

• 20% pour l’usufruit et 80% pour la nue propriété pendant 5 ans
• 25% pour l’usufruit et 75% pour la nue propriété pendant 7 ans
• 31% pour l’usufruit et 69% pour la nue propriété pendant 10 ans

NB : Ces pourcentages sont des estimations. La valeur de la nue-propriété peut varier en fonction des SCPI et des biens. 

3 – Le démembrement temporaire

Il est possible d’acheter en nue propriété pendant une durée déterminée, sans pour autant passer par une SCPI. Pour cela, vous pouvez tout simplement acquérir la nue-propriété d’un bien qui possède déjà un usufruitier. Si le bien ne possède pas d’usufruitier, vous pouvez aussi vous mettre d’accord avec une tierce personne, qui occupera ce rôle. La durée du démembrement sera à déterminer avec le notaire. 

Les avantages fiscaux et financiers à acheter en nue propriété

1 - Acquérir un bien avec une décote significative

Les clés de répartitions les plus fréquentes en cas de démembrement sur une quinzaine d’années sont de 30 à 40% pour l’usufruit et 60 à 70% pour la nue-propriété. Acheter en nue propriété vous permet donc d’obtenir une décote importante. Vous pouvez par exemple investir dans un bien en nue-propriété en payant 60% de la valeur totale du bien. Lorsque le démembrement touchera à sa fin, vous pourrez récupérer les 40% restants, sans aucune fiscalité.  

En outre, vous bénéficiez de frais de notaire réduits. Ceux-ci sont en effet calculés sur la valeur de la nue-propriété, et non sur celle de la pleine propriété.

2 - La valeur du bien augmente avec le temps

Au terme de la période de démembrement, vous serez propriétaire de 100% du bien, alors même que vous n'avez déboursé que 60% de cette valeur pour l’acquérir. Cela signifie que la valeur de votre bien aura considérablement augmenté entre le moment où vous avez acheté la nue-propriété et celui où vous avez récupéré la pleine propriété. Revendre la pleine propriété du bien pourra vous permettre de réaliser une plus-value immobilière importante.

BON A SAVOIR : Le calcul de la plus-value s’effectue à partir de la date d’achat du bien en nue-propriété. Cependant, le calcul prend en compte la valeur totale du bien.

• En savoir plus sur la fiscalité sur la plus-value immobilière.

3 – L’absence de contraintes locatives

L’usufruitier est responsable de la location du bien. C’est lui qui prend en charge toutes les démarches et qui perçoit les loyers. De ce fait, en tant que nu-propriétaire, vous n’avez aucune contrainte locative à supporter. Ces contraintes peuvent notamment être :

• Le temps et la charge mentale nécessaires pour gérer les baux, les entrées et les sorties des locataires ainsi que les éventuels litiges.
• Les contraintes financières liées aux services d’une agence de gestion locative

4 - Une fiscalité avantageuse

Acheter en nue propriété présente de nombreux avantages fiscaux. La fiscalité relative à votre bien immobilier concerne en effet l’usufruitier. C’est lui qui doit s’acquitter de l’impôt sur les revenus fonciers, ainsi que de l’impôt sur la fortune immobilière. Vous n’avez pas non plus à payer la taxe foncière ou la taxe d’habitation. Ces paiements incombent également à l’usufruitier.

• Découvrir comment être exonéré de la taxe foncière !

Sous certaines conditions, la nue-propriété peut également être un outil de défiscalisation immobilière. C’est notamment le cas si :

• Vous avez financé votre investissement en nue-propriété par un emprunt immobilier
• Vous disposez d’autres biens en pleine propriété, qui génèrent des revenus fonciers.

En remplissant ces deux critères, vous pouvez déduire les intérêts d’emprunt de vos revenus fonciers pendant 10 ans. 

Enfin, la nue-propriété présente un avantage certain si vous souhaitez transmettre votre bien à vos héritiers. Les droits de donation et de succession se calculent en effet sur le montant de la nue-propriété, et non sur la pleine propriété. 

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Les conditions pour bénéficier des avantages fiscaux de l'achat en nue propriété

1 – Déterminer la valeur du bien immobilier

L’évaluation fiscale

Cette méthode s’appuie sur le barème fiscal officiel, qui prend en compte l’âge de l’usufruitier. Elle se calcule à l’aide du tableau que nous avons vu précédemment.

L’évaluation économique

Pour les démembrement temporaire, l’usufruit représente 23% de la valeur totale du bien, sur une période de 10 années. La nue-propriété représente alors 77% de la valeur de la pleine propriété. 

2 - Respecter la durée de l’usufruit prévu

En tant qu’acheteur en nue propriété, vous avez le devoir de respecter les termes du contrat que vous avez signé. La durée de l’usufruit fait évidemment partie des points principaux de ce contrat. Vous devrez donc veiller à ne pas outrepasser vos droits, c’est-à-dire ne pas récupérer la jouissance du bien immobilier avant la fin de l’usufruit. Cette condition s’applique aussi bien pour l’usufruit viager que pour l’usufruit temporaire.

3 – Prendre en charge les gros travaux

Acheter en nue propriété nécessite également de respecter l’article 606 du code civil. Celui-ci stipule que vous devrez prendre en charge les travaux de grande ampleur, tels que les réparations de la toiture, des murs, ou encore des clôtures par exemple.

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Les limites des avantages à acheter en nue propriété

1 - Impossibilité de disposer du bien pendant la durée de l'usufruit

Le principal inconvénient à acheter en nue propriété est l’impossibilité à jouir du bien pendant toute la durée du démembrement. Cette période peut s’étendre entre 5 et 20 ans, mais la moyenne est généralement de 15 ans. Pour les achats en viager et les démembrements qui s’y apparentent, le délai peut s’avérer beaucoup plus long, puisque le démembrement ne prendra fin qu’au décès de l’usufruitier. L’achat en nue-propriété demande donc de la patience et une vision à long terme, car sa rentabilité s’inscrit dans la durée. Si vous souhaitez obtenir une rentabilité régulière et rapide, ce type d’investissement n’est pas fait pour vous.

2 – Absence de revenus

En tant que nu-propriétaire, vous ne pouvez pas percevoir les revenus fonciers liés à la location de votre bien. Vous ne disposez donc d’aucun revenu complémentaire pendant toute la durée du démembrement, contrairement à l’usufruitier.

3 – Avoir un bon dossier et de bons revenus pour pouvoir emprunter

Comme nous venons de le voir, acheter un bien en nue-propriété signifie que vous n’en tirerez aucun revenu pendant toute la période du démembrement. Cette « absence de rentabilité » peut représenter un frein pour certaines banques, lorsqu’elles analyseront votre dossier de demande de prêt. Si vous souhaitez financer votre investissement en nue-propriété avec un crédit immobilier, vous devrez donc présenter le dossier le plus avantageux possible. Pour cela, vous devrez notamment justifier de revenus élevés et d’un apport personnel conséquent.

Comment investir en nu propriété pour optimiser ses avantages fiscaux

1 - Bien choisir son bien

Acheter en nue propriété nécessite autant de vigilance que d’acheter de manière classique. La réussite de votre investissement sera en grande partie déterminée par la localisation et la qualité du bien.

Privilégier les grandes métropoles, ainsi que les communes dynamiques qui génèrent une forte demande locative. Les zones tendues sont idéales pour ce type d’investissement, car la demande est supérieure à l’offre. Vous maximiserez ainsi le potentiel de votre logement, pour un usufruitier occupant ou bien bailleur.

L’attractivité des quartiers est également essentielle. Privilégiez les secteurs dynamiques, qui offrent une bonne qualité de vie aux habitants (proximité des transports, écoles, commerces, espaces verts…).

Enfin, la qualité du bien sera primordiale pour la réussite de votre investissement. Des volumes spacieux, des pièces lumineuses, une isolation de qualité et des performances énergétiques optimales vous permettront de maximiser la valeur de votre logement.   

2 - Évaluer la rentabilité de l’investissement

La durée de l’usufruit est l’un des facteurs qui vous permet de mesurer la rentabilité de votre investissement en nue-propriété. Plus l’usufruit est long, plus sa valeur est élevée. Investir en nue-propriété pour une courte période vous permet donc de minimiser votre coût d’acquisition.

La rentabilité locative est également à prendre en compte, car elle influencera la valeur de l’usufruit, et donc par extension, celle de la nue-propriété. Plus la rentabilité locative (revenus locatifs – frais d’acquisition) est élevée, plus la valeur de l‘usufruit sera importante, au détriment de celle de la nue-propriété. Notez que les charges sont également à prendre en compte dans le calcul de cette rentabilité.

3 – Choisir la bonne méthode d’investissement

Comme nous l’avons vu précédemment, vous pouvez acheter des parts d’une SCPI en nue propriété ou bien acheter en viager.  

Vous pouvez également vous tourner vers des programmes spécialisés, qui mettent en relation des particuliers et des bailleurs institutionnels ou sociaux. Vous disposez alors de la nue-propriété, tandis que le propriétaire de l’usufruit sera un bailleur social.

Il n’existe pas de solution réellement meilleure que les autres. Tout dépendra de votre profil et de vos objectifs.

Acheter en nue propriété : FAQ

1) Quelles sont les différentes raisons pour un démembrement ?

Le démembrement d’un logement peut avoir lieu dans 3 cas de figure différents :

• Le démembrement conventionnel (un propriétaire décide de vendre l’usufruit ou la nue-propriété).
• Une succession.
• Une donation.

2) Comment éviter l’impôt sur la succession en nue-propriété ?

La donation de la nue-propriété est un excellent moyen de transmettre un bien immobilier à ses héritiers en évitant l’impôt sur la succession. Des parents peuvent notamment céder la nue-propriété de leur bien à leur enfant, tout en conservant l’usufruit. Ainsi, l’enfant récupère la pleine propriété après le décès de ses parents, et la base taxable est calculée sur celle de la nue-propriété. Les parents peuvent effectuer des dons à leurs enfants sans payer d’impôt, dans la limite de 100 000€ tous les 15 ans.

3) Le nu-propriétaire peut-il mettre fin à l’usufruit ?

Acheter en nue propriété ne vous permet pas de mettre fin à l’usufruit quand bon vous semble. Vous devez en effet respecter la période inscrite sur votre contrat, dans le cas d’un usufruit temporaire. Dans le cas d’un usufruit viager, vous devrez attendre le décès de l’usufruitier pour récupérer la pleine propriété du bien.

4) La nue-propriété concerne-t-elle uniquement les biens immobiliers ?

Non. La nue-propriété peut également concerner des parts de SCPI, des assurances vie, des actions, ou encore des biens mobiliers.

Ce qu'il faut retenir :

Acheter en nue propriété s’avère particulièrement avantageux si vous souhaitez préparer votre retraite en finançant un bien à moyen ou long terme, pendant votre période active. Ce type d’investissement vous permet également de diversifier votre patrimoine tout en le revalorisant, ainsi que d’optimiser votre fiscalité.

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