Transactions immobilières : qui paie les frais de notaire ?

Qui paie les frais de notaire dans les transactions immobilières ?

Loin d'être une simple formalité administrative, l'intervention d'un notaire s'avère indispensable pour la réalisation de nombreux actes juridiques, tels que l'achat d'un bien immobilier. Au-delà de son rôle d'officier public, le notaire se charge également de la perception de frais, communément appelés "frais de notaire". Mais que recouvrent-ils précisément, comment se décomposent-ils et qui paie les frais de notaire ? Manda, votre agence immobilière innovante en ligne, vous donne tous les éléments à connaître sur ce sujet, ainsi que des conseils pour réduire ces frais en toute légalité.

Définition des frais de notaire

L'expression "frais de notaire" est en réalité impropre. Il serait plus juste de parler de "frais d'acquisition", car le notaire n'en perçoit qu'une petite partie. Ces frais correspondent à l'ensemble des sommes versées lors d'une transaction immobilière pour couvrir divers frais et taxes liés à l'acte de vente.

Composition des frais de notaire

Les frais de notaire se composent de plusieurs éléments :

• Les droits et taxes : Ils constituent la part la plus importante des frais et reviennent à l'État. Parmi les principaux droits et taxes, on trouve :
  • Les droits d'enregistrement : Ils varient en fonction du type de bien et de sa valeur.
  • La taxe de publicité foncière : Elle est due à chaque mutation de propriété.
  • La TVA : Elle s'applique aux transactions portant sur des biens neufs.
• Les débours : Le notaire agit en tant qu'intermédiaire et avance certains frais pour le compte de son client. Ces débours incluent :
  • Les frais de recherche hypothécaire qui permettent de vérifier l'absence de charges ou d'hypothèques sur le bien immobilier.
  • Les honoraires de géomètre qui sont nécessaires pour la réalisation de plans ou de bornages.
  • Les émoluments du cadastre qui servent à l'inscription de la mutation de propriété au cadastre.
• Les émoluments du notaire : Ils correspondent à la rémunération du notaire pour son travail juridique et administratif. Ils sont fixés par un barème officiel.

Les facteurs influençant les frais de notaire

Le montant des frais de notaire varie en fonction de plusieurs critères :

• Le type de bien : Les frais sont plus élevés pour les biens immobiliers anciens que pour les biens neufs.
• La valeur du bien : Plus la valeur du bien est élevée, plus les frais seront importants.
• La localisation du bien : Les frais peuvent varier légèrement d'une région à l'autre.

Répartition des frais de notaire dans une transaction immobilière

En France, la répartition des frais de notaire dans une transaction immobilière est régie par l'art. 1593 du Code civil. Ce texte stipule que les frais sont à la charge de l'acquéreur, sauf convention contraire. Cela signifie que, par défaut, c'est l'acquéreur qui paie la majorité des frais, y compris les droits et taxes, les émoluments et les frais annexes.

Cependant, certaines situations peuvent déroger à la règle générale et impliquent une répartition différente des frais :

• Vente en viager : Dans ce cas, les frais sont généralement partagés entre l'acheteur et le vendeur, en fonction de l'âge du vendeur et de la valeur du bien.
• Convention particulière : Il est possible, par le biais d'une convention signée entre les parties, de déroger à la répartition légale des frais. Cette convention doit être rédigée par écrit et respecter certaines conditions de forme.

Bon à savoir : Dans le cadre de l’acquisition d'un bien en indivision, les frais sont alors répartis entre les différents indivisaires, proportionnellement à leurs parts dans la propriété.

Calcul et estimation des frais de notaire

Comme nous l’avons vu, les frais de notaire sont composés de trois éléments que sont les droits et taxes, les débours et les émoluments du notaire.

Prenons un exemple d’acquisition d’un bien ancien d’une valeur de 150 000 € à Toulouse, sans emprunt. Les frais s’élèvent alors à environ 12 400 €, ce qui représente 8,27 % du prix d'acquisition.

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Attention : Les frais de notaire calculés en ligne sont simplement une estimation pouvant varier selon les simulateurs, notamment en raison des sommes concernant les débours ou d’autres frais annexes qui sont renseignées de manière forfaitaire. Le montant indiqué est cependant très proche de la réalité et toujours légèrement supérieur à ce que seront les frais définitifs pour que l'acquéreur n’est pas de mauvaise surprise.

Réduire les frais de notaire : nos conseils

Bien qu'ils soient obligatoires et en partie incompressibles, il existe quelques astuces pour minimiser les frais de notaire, tout en restant dans un cadre légal. 

Déduire le montant des meubles et des équipements

Les frais de notaire s'appliquent uniquement sur le prix de vente du bien immobilier "nu". En déduisant la valeur des meubles et des équipements qui resteront dans le logement (mobilier de cuisine et de salle de bains, électroménager…), vous pouvez réduire l'assiette taxable et donc les frais.

Dans l’exemple précédent concernant l'acquisition d’un bien ancien d’une valeur de 150 000 € à Toulouse, si l’ancien propriétaire laissait pour 10 000 € de meubles et d'équipements, l’assiette taxable des frais ne serait plus de 150 000 € mais de 140 000 €, ce qui ferait passer les frais de 12 400 € à 11 800 €, soit une économie de 600 €.

Négocier la charge des frais d'agence immobilière

Si vous passez par une agence immobilière, les frais peuvent être inclus dans le prix de vente, ce qui augmente l'assiette taxable des frais de notaire. Pour réduire ces derniers, vous pouvez négocier que les frais d'agence soient stipulés à la charge de l'acquéreur.

Toujours dans notre exemple précédent, si en plus de 10 000 € de meubles et d'équipements, le prix de vente de 150 000 € comprend une commission d’agence de 5 000 €, le fait de la passer à la charge de l'acquéreur permet de baisser l’assiette taxable à 135 000 €, soit des frais de 11 500 €, ce qui fait économiser 300 € supplémentaires.

Négocier la rémunération du notaire

À partir de 2016 (avec l'instauration de la loi Macron), les notaires ont la possibilité de réduire une partie de leurs frais qui correspond à leur rémunération. Cette remise est encadrée par la loi :

• Pour les transactions immobilières inférieures à 100 000 € : aucune réduction possible.
• Pour les transactions immobilières supérieures à 100 000 € : réduction maximale de 20 %.

Bon à savoir : Même s’il est dans la pratique assez rare qu’un notaire accorde une remise sur ses honoraires, vous avez toujours la possibilité de mettre en concurrence plusieurs professionnels. Gardez malgré tout à l’esprit qu’il sera toujours plus facile d’obtenir une ristourne si la transaction porte sur un bien de valeur élevée.

Privilégier un achat dans le neuf

Les frais de notaire sont réduits pour l'achat d'un bien immobilier neuf. Ils s'élèvent à environ 2 à 3 % du prix de vente, contre 7 à 8 % pour l'ancien.

Opter pour une donation

Dans certains cas, notamment dans un cadre familial, il peut être plus avantageux de réaliser une donation plutôt qu'une vente. Les frais sont alors calculés sur la valeur de la nue-propriété et non sur la valeur pleine du bien.

L'impact des frais de notaire sur une transaction

L'impact financier des frais est important pour les deux parties prenantes à une transaction immobilière.

Pour les acheteurs

• Augmentation du coût total de l'acquisition : les frais de notaire s'ajoutent au montant du bien, aux frais d'agence éventuels et aux autres frais annexes.
• Réduction de la capacité d'emprunt : Ces frais peuvent réduire la capacité d'emprunt des acheteurs, c’est pourquoi les établissements prêteurs demandent quasiment de manière systématique de les financer par apport personnel.

Pour les vendeurs

• Pression sur le prix de vente : Les vendeurs peuvent être contraints de baisser leur prix de vente pour tenir compte des frais de notaire qui seront payés par les acheteurs afin de rester compétitifs sur le marché.

L'impact des frais de notaire sur un investissement locatif

L'acquisition d'un bien immobilier en vue de le louer est un projet qui nécessite une réflexion approfondie. Parmi les nombreux aspects à prendre en compte, les frais de notaire constituent un élément non négligeable influençant la rentabilité de l'investissement. En effet, ils augmentent le coût d'acquisition du bien et réduisent d'autant la trésorerie disponible, par exemple pour des travaux de rénovation ou d'aménagement.

Optimiser l'impact des frais

Certaines stratégies d'optimisation fiscale peuvent alors être mises en place pour optimiser l'impact de ces frais :

• Opter pour le statut LMNP : le statut de loueur meublé non professionnel (LMNP) au régime réel permet de déduire les frais de notaire des revenus locatifs imposables.
• Investir dans des biens immobiliers neufs : les frais sont réduits pour les biens immobiliers neufs, car ils ne s'appliquent que sur le prix du terrain et non sur la construction.

⇨ Pour aller plus loin avec Manda : “Comprendre la fiscalité LMNP : tout ce que vous devez savoir !”

Impact des frais de notaire sur la gestion locative

Les frais de notaire peuvent également influencer les décisions de gestion locative. Par exemple, un propriétaire peut choisir de fixer un loyer plus élevé pour compenser le coût des frais afin de maintenir la rentabilité de son investissement au nouveau souhaité. De même, le choix du type de bail (bail vide ou bail meublé) peut être influencé par ces frais. En effet, ceux-ci sont déductibles des revenus fonciers dans le cadre du statut LMNP, ce qui peut rendre le bail meublé plus attractif fiscalement.

Conclusion

Les frais de notaire sont généralement à la charge de l'acquéreur. Ils constituent une part non négligeable du budget d'une transaction immobilière. Il est donc important de bien les comprendre et de les anticiper, notamment en les intégrant dans le calcul de rentabilité lors d’un investissement locatif.

L'équipe de Manda, votre agence immobilière innovante en ligne, est à votre disposition pour vous donner une estimation précise des frais de notaire pour votre projet immobilier. N’hésitez pas à nous solliciter pour une étude personnalisée !

FAQ

Que comprennent les frais de notaire dans une transaction immobilière ?

Les frais de notaire sont des coûts associés à l'achat d'un bien immobilier. Ils comprennent les droits d'enregistrement, les émoluments du notaire, ainsi que les débours, tels que les frais liés aux formalités administratives.

Qui paie les frais de notaire ?

La répartition des frais de notaire dans une transaction immobilière est régie par l'art. 1593 du Code civil. Ce texte stipule que les frais sont à la charge de l'acquéreur. Cependant, certaines situations peuvent déroger à la règle générale et impliquent une répartition différente des frais, notamment lors d’une vente en viager ou en présence d’une convention particulière.

Quel est le montant des frais de notaire lors d'une transaction immobilière ?

Les frais sont calculés en pourcentage du prix de vente. Ils varient selon le type de logement (neuf ou ancien), sa localisation géographique, ainsi que le type de transaction (vente, donation, succession...). Ils représentent généralement entre 7 et 8 % pour un bien ancien et entre 2 et 3 % pour un bien neuf.

Peut-on négocier les frais de notaire ?

Réglementés par l'État, ces frais sont donc non négociables. Cependant, il est possible de réduire leur montant en recourant à certaines astuces tout en restant dans le cadre légal : déduire le montant des meubles et des équipements, passer la commission de l’agence immobilière à la charge de l’acquéreur ou encore essayer de négocier les émoluments du notaire (dans la limite de 20 % pour une transaction supérieure à 100 000 €).

Qui choisit le notaire lors d’une transaction immobilière ?

Il n’y a pas de règle précise. L’acheteur et le vendeur peuvent prendre le même notaire ou chaque partie peut avoir le sien. Dans tous les cas, le montant des frais restera le même puisque les émoluments seront dans le second cas partagés entre les deux notaires.

‍Note importante : Les informations contenues dans cet article ne sont données qu'à titre informatif et ne sauraient remplacer les conseils d'un professionnel du droit, ainsi qu’une estimation officielle des frais communiquée par un notaire.