Quelle forme juridique choisir pour votre investissement locatif ?

Investir dans l'immobilier locatif se révèle être une stratégie particulièrement efficace pour développer votre patrimoine et générer des sources de revenus supplémentaires. Afin de pleinement exploiter les bénéfices offerts par la location de biens immobiliers, vous devez opter pour une structure en adéquation avec votre situation personnelle. Le choix d’une forme juridique en immobilier adaptée à vos besoins permet en effet de mieux gérer votre activité, tout en optimisant la dimension fiscale de vos placements. Dans une optique de transmission de votre patrimoine, une mauvaise sélection pourrait par ailleurs avoir de lourdes conséquences. Dans ce guide complet, les experts de Manda vous donnent des informations et des conseils pratiques pour vous aider dans votre décision.

Pourquoi la forme juridique en immobilier est importante ?

La manière dont vous allez structurer votre investissement immobilier au niveau juridique peut avoir un impact sur plusieurs plans.

Protection des actifs personnels

Opter pour une structure adéquate, telle qu'une société à responsabilité limitée (SARL) ou une société par actions simplifiée (SAS), permet de séparer vos biens personnels de vos investissements immobiliers. En cas de difficultés financières, vos biens personnels et ceux de votre foyer, comme votre résidence principale ou vos avoirs financiers, sont alors mieux protégés.

Implications fiscales

La forme juridique choisie pour vos investissements immobiliers peut avoir un véritable impact au niveau fiscal. Les lois applicables en la matière diffèrent en effet selon les structures juridiques, et certaines offrent des avantages fiscaux significatifs. Par exemple, une société civile immobilière (SCI) peut permettre une optimisation en répartissant les revenus locatifs entre plusieurs associés, tandis qu'une entreprise individuelle pourrait être soumise à une imposition plus lourde. Il est donc essentiel de prendre en compte ce type de critères avant de décider de la forme juridique à adopter.

Flexibilité et contrôle

Le choix de la forme juridique en immobilier peut également influencer la flexibilité et le contrôle que vous avez sur vos investissements. Certaines structures offrent plus de souplesse en termes de gestion et de prise de décisions. Par exemple, une SAS ou une SARL vous permet d'établir des règles spécifiques concernant la gestion de la société et la répartition des pouvoirs entre les investisseurs. Cette flexibilité peut être cruciale pour s'adapter aux évolutions du marché immobilier et aux besoins des associés.

Les différentes formes juridiques en immobilier

Découvrez les principales formes juridiques en immobilier pour réaliser un investissement en optimisant vos fiscalité. 

Entreprise individuelle (EI)

L'entreprise individuelle est une option pour les investissements locatifs en meublé. Dans ce cas, vous exploitez la location seul, ce qui signifie que les revenus et les dépenses sont traités comme une extension de vos finances personnelles. 

Les revenus locatifs, imposés par défaut à l’IR, le sont en tant que bénéfices industriels et commerciaux (BIC), au micro-BIC ou au réel, avec toutefois la possibilité d'opter pour l’IS : 

• Micro-BIC : revenus inférieur à 77 700 € par an (ou 188 700 € pour les meublés de tourisme classés)
• Réel : revenus dépassant les seuils du micro-BIC, ou sur option volontaire

Pour en savoir plus, consultez nos articles sur le régime micro-BIC et le régime réel.

Avantages de l'entreprise individuelle comme forme juridique en immobilier

• Création de société simplifiée
• Facilité de gestion
• Pas de capital social à apporter
• Solution bien adaptée aux petits patrimoines

Inconvénients de l'entreprise individuelle comme forme juridique en immobilier

• Optimisation fiscale plus limitée
• Taux d’imposition pouvant grever la rentabilité pour les TMI élevés (> 30 %)

Société à responsabilité limitée (SARL) ou Société par actions simplifiée (SAS)

Ces formes juridiques offrent une responsabilité limitée pour les investisseurs, généralement plafonnée au niveau de leur apport initial. Cela peut être attrayant pour ceux qui veulent protéger leurs actifs personnels. Cependant, la création et la gestion d’une SARL ou d’une SAS peuvent être plus complexes et entraîner des coûts administratifs élevés.

Avantages de la SARL et de la SAS comme forme juridique en immobilier

• Investissement seul (EURL / SASU) ou à plusieurs
• Responsabilité limitée aux apports
• Distinction entre le patrimoine privé et “professionnel”
• Régime de la plus-value des professionnels à la revente

Inconvénients de la SARL et de la SAS comme forme juridique en immobilier

• Gestion administrative
• Coût de fonctionnement
• Obligation de distribuer des dividendes pour toucher des revenus

Ces deux types de sociétés commerciales conviennent donc mieux aux portefeuilles importants et aux investisseurs souhaitant plutôt réinvestir leurs bénéfices à long terme dans une optique de croissance.

SARL de famille

Le choix d’une SARL de famille peut être une option intéressante pour des investisseurs appartenant à la même famille (ascendants ou descendants directs, fratrie, personne mariée ou ayant signé un PACS avec un membre de la famille).

Ce type de société commerciale n’est adapté qu’à la location de biens meublés. Il permet de cumuler les atouts du statut LMNP et de la SARL au sein d’un même cadre, avec un minimum de deux associés. La fiscalité appliquée sur les bénéfices relève de l'impôt sur le revenu en tant que bénéfices industriels et commerciaux (BIC).

Avantages de la SARL de famille comme forme juridique en immobilier

• Responsabilité limitée aux apports
• Avantages du LMNP tout en étant en société
• Facilité de transmission du patrimoine

Inconvénients de la SARL de famille comme forme juridique en immobilier

• Investissement possible uniquement entre les membres d’une même famille
• Seule l’activité de location meublée est possible

Société civile immobilière (SCI)

La SCI est une forme juridique plébiscitée pour les investissements locatifs impliquant plusieurs personnes (au minimum 2). Elle offre une structure plus formelle et permet de séparer les actifs personnels des actifs immobiliers. Les associés détiennent des parts dans la SCI. Les revenus locatifs, ainsi que les charges, sont répartis en fonction de leur participation. Cela peut être avantageux pour des investisseurs ayant des intérêts et des besoins financiers différents. De plus, la SCI offre une grande flexibilité en matière de transmission du patrimoine.

Au niveau de l'imposition des bénéfices, deux régimes sont applicables : 

• IR : les revenus locatifs sont imposés à titre personnel par chaque associé selon ses parts dans la SCI (transparence fiscale) en tant que revenus fonciers.
• IS : obligation si l’activité de la SCI concerne la location de biens meublés, ou sur option volontaire.

Avantages de la SCI comme forme juridique en immobilier

• Facilité de transmission du patrimoine
• Pas de capital social minimum à apporter
• Solution adaptée à tous les types de patrimoines

Inconvénients de la SCI comme forme juridique en immobilier

• Coût de création et de fonctionnement de la société
• Responsabilité totale des associés en cas de pertes
• Obligation de 2 associés minimum

Résumé des différentes formes juridiques en immobilier :

Les facteurs à considérer pour choisir une forme juridique pour investir dans l'immobilier

Comme nous l’avons vu, investir dans l'immobilier est une décision stratégique qui nécessite une réflexion approfondie, notamment en ce qui concerne la forme juridique de votre investissement. Différents aspects sont ainsi à prendre en compte, tels que la nature de vos investissements, vos objectifs à long terme et les implications fiscales qui en découlent.

Nature de l'investissement

Lorsque vous envisagez de vous lancer dans l'immobilier, la première étape consiste à déterminer la nature de votre investissement. Si votre patrimoine n’est constitué que d’un ou deux biens de valeur modeste, une entreprise individuelle ou une SCI à l’IR peut parfaitement faire l’affaire.

Au contraire, les patrimoines importants composés de plusieurs biens à forte valeur ont tout intérêt à opter pour une structure commerciale de type SARL ou SAS afin d'optimiser l'impact fiscal et de faciliter la gestion, surtout en présence de plusieurs investisseurs.

Objectifs à long terme

Si votre objectif est de générer des revenus locatifs stables sur le long terme, une structure juridique telle qu'une société à responsabilité limitée (SARL), une société par actions simplifiée (SAS) ou une société civile immobilière (SCI) à l’IS pourrait être appropriée. Ces formes juridiques offrent une protection des actifs et une gestion simplifiée à plusieurs. En effet, si vous visez une croissance durable de votre portefeuille immobilier et souhaitez réinvestir les bénéfices, l'IS peut offrir une structure fiscale plus favorable. Par ailleurs, en cas de revente, l’application du régime d'imposition des plus-values professionnelles est plus attractive.

Dans une optique de transmission de votre patrimoine, une SCI à l’IR ou une SARL de famille est conseillée pour faciliter le transfert de propriété à moindre coût.

Considérations fiscales

Les implications fiscales sont incontournables lors du choix d’une forme juridique en immobilier, chacune présentant des atouts spécifiques. Par exemple, une SAS peut bénéficier d'une imposition avantageuse si les revenus sont distribués sous formes de dividendes, tandis qu'une SCI peut être plus intéressante en matière de droits de succession.

L'impact sur les impôts à payer dépend donc de votre situation personnelle actuelle, mais également de vos objectifs d’investissement et de leur durée dans le temps.

Les étapes à suivre pour créer une entreprise dédiée à l'investissement immobilier

Selon la forme juridique choisie, différentes étapes peuvent être nécessaires. Dans la majorité des cas, vous devrez (excepté pour une entreprise individuelle) : 

• Élaborer les statuts, idéalement en collaboration avec des professionnels avisés (avocat, notaire, expert-comptable)
• Rassembler les fonds initiaux (le capital de la société) et les déposer auprès de votre banque
• Faire enregistrer l’entreprise 
• Diffuser une annonce de constitution dans un JAL (journal d’annonces légales)

Conclusion : comment choisir la bonne forme juridique en immobilier ?

Le choix de la forme juridique pour investir en immobilier dépendra de vos objectifs, de votre situation financière et de vos préférences personnelles. Afin de prendre une décision réfléchie, il est vivement recommandé de consulter un professionnel du droit ou de la fiscalité pour obtenir des conseils en fonction de votre situation. Quelle que soit la forme juridique sélectionnée, vous devez en effet connaître les implications légales et fiscales qui sont liées afin de maximiser les avantages et de minimiser les risques associés à votre investissement locatif.

Pour en savoir plus, téléchargez notre “Guide sur la fiscalité immobilière en 2023”. Vous pouvez également poser toutes vos questions à l’équipe de Manda, votre spécialiste de la gestion locative innovante en ligne, afin d’obtenir une réponse personnalisée.

FAQ

Quelles sont les principales formes juridiques en immobilier pour réaliser un investissement ?

Pour investir en immobilier en société, plusieurs structures existent : 

• Entreprise individuelle (EI)
• Société par actions simplifiée (SAS)
• Société à responsabilité limité (SARL)
• SARL de famille
• Société civile immobilière (SCI)

Quelle est la différence entre une SARL et une SARL de famille ?

À l’inverse d’une SARL classique, la SARL de famille ne peut être constituée que par des membres (au minimum 2) d’une même famille : ascendants ou descendants directs, fratrie, personne mariée ou ayant signé un PACS avec un membre de la famille.

Qu’est-ce que la transparence fiscale ?

En matière d'imposition, on parle de transparence fiscale quand les revenus d'une structure juridique sont imposés directement et personnellement au nom des associés : cela est par exemple le cas pour une SCI à l’IR.

Quelle forme juridique choisir pour un objectif d'investissement à long terme ?

Si l’objectif est de générer des revenus locatifs stables sur une longue période, vous pouvez opter pour une SARL ou une SAS. L’imposition à l’IS est en effet bénéfique en cas de plan de croissance à LT en réinvestissant les bénéfices. Dans une optique de transmission de patrimoine, il convient plutôt de s'orienter vers une SCI.

Quelles sont les étapes pour créer une entreprise pour investir dans l’immobilier ?

La création d’une société d’investissement immobilier nécessite différentes étapes : élaboration des statuts, dépôt du capital social auprès de la banque, enregistrement de l’entreprise et diffusion d’une annonce de constitution dans un JAL.