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Le marché en un chiffre
Votre bien est-il au-dessus ou en dessous de cette moyenne ?
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Plus le logement est petit, plus le prix au m² grimpe : la cuisine et la salle de bains coûtent le même prix dans un studio que dans un quatre-pièces.
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Le simulateur couvre du studio à la maison, meublé comme vide.
Un marché en mouvement
Si vous louez déjà, votre loyer ne peut pas être aligné sur cette variation en cours de bail : la révision annuelle est plafonnée par l'indice de référence des loyers. Au changement de locataire non plus, la hausse n'est pas toujours libre : en zone tendue comme dans les villes encadrées, elle reste plafonnée. Le bloc sur l'encadrement, plus bas, dit ce qui s'applique ici.
Calculer ma révision de loyer →Quartier par quartier
La barre montre où se situent la moitié des annonces du quartier, le trait vertical marque la médiane. Un quartier à barre large est hétérogène : le loyer dépend beaucoup du bien précis.
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Une estimation locative 100 % conforme
FAQ
Thomas Alazet
Expert locatif Manda.
À 24,26 € le m², Nice se situe 27 % au-dessus de la médiane des Alpes-Maritimes, un département déjà parmi les plus chers de France. La ville cumule deux pressions : une attractivité résidentielle forte et une part importante du parc immobilisée par le tourisme.
Ce second point est souvent sous-estimé. Près de 14 % des logements niçois ne sont ni des résidences principales ni des logements vacants : ce sont des résidences secondaires et des logements occasionnels, retirés de l'offre à l'année. Cela explique une part de la tension sur les loyers, et pourquoi la ville compte presque autant de propriétaires que de locataires, 47,3 % contre 49,7 %.
12,8 % du parc niçois est vacant, le troisième taux le plus élevé des grandes villes françaises, derrière Perpignan et Grenoble. Sur un marché aussi tendu, c'est un paradoxe apparent : la vacance n'y traduit pas un manque de demande, mais un parc ancien dont une partie n'est plus louable en l'état.
Deux tiers des logements niçois datent de la période 1946-1990, et cette génération concentre les mauvaises étiquettes énergétiques. Les logements classés F et G ne peuvent plus voir leur loyer révisé, et leur mise en location est progressivement interdite. À Nice plus qu'ailleurs, le diagnostic de performance énergétique conditionne la valeur locative réelle du bien.
Regardez le quartier avant le mètre carré. Entre Ariane-Ripert à 15,81 € le m² et Liberté-Albert 1er à 30,15 €, l'écart atteint 91 % sur les 146 secteurs de la carte. Nice est une ville d'écarts, où la distance à la mer et l'exposition pèsent autant que la surface.
Une réserve sur la donnée : l'indice de fiabilité de l'indicateur niçois est de 56 sur 100, un niveau moyen qui s'explique par l'hétérogénéité du parc. Prenez ce loyer comme un ordre de grandeur, et faites estimer votre bien sur ses caractéristiques propres avant de publier.
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