L’état des lieux de sortie signe la fin du bail, le départ du locataire et la remise des clés aux propriétaires. C’est aussi un moment crucial pour les finances du locataire, qui doit récupérer son dépôt de garantie (caution). Certains motifs, comme le nettoyage, peuvent cependant amener le bailleur à ne pas restituer la caution. Quels sont les standards de propreté à respecter ? Quels sont les droits du propriétaire et les recours du locataire ? Comment s’assurer de la propreté du logement pour être sûr de récupérer sa caution ? Nous répondons à toutes ces questions dans cet article.

Qu’est-ce que la caution / dépôt de garantie ?

Le dépôt de garantie, également appelé « caution » dans le cadre d’une location immobilière, est une somme d’argent que le locataire verse au propriétaire à la signature du contrat de bail.

Cette somme est une garantie financière, dont le propriétaire pourra se servir pour couvrir d’éventuels impayés ou dégâts causés par le locataire. En versant un dépôt de garantie, le locataire s’engage donc à respecter toutes les clauses de son bail (entretien du logement, paiement du loyer…), sous peine de perdre la somme.

Lors du départ du locataire, si l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée, le propriétaire bailleur restitue le dépôt de garantie dans un délai d’un mois.

Le versement du dépôt de garantie n’est pas obligatoire pour débuter un bail de location, car aucune loi ne l’impose. Cependant, dans les faits, tous les propriétaires bailleurs demandent ce dépôt, car il s’agit d’une sécurité financière. De plus, cela prouve le sérieux du locataire. Si le versement n’est régi par aucune loi, le montant autorisé est quant à lui réglementé. En effet, un propriétaire peut demander un dépôt de garantie équivalant à un ou deux mois de loyers maximum, en fonction du type de location et du mode de paiement prévus par le contrat.

BON À SAVOIR : Le terme « caution » est souvent utilisé en immobilier pour désigner le dépôt de garantie. Cependant, il ne doit pas être confondu avec la personne morale ou physique qui se « porte caution » pour un locataire. Dans ce cadre-là, il s’agit d’un proche du locataire ou d’une société qui se charge de payer le loyer à la place du locataire si celui-ci rencontre des difficultés financières.

Les différents motifs de retenue sur la caution

Comme nous venons de le mentionner, le locataire récupère sa caution à la fin du bail, si l’état des lieux de sortie est conforme à celui d’entrée. Cependant, si des différences sont constatées, le propriétaire ou un professionnel de la gestion locative peut retenir une partie ou la totalité de la caution. Voici les raisons les plus courantes pour une retenue sur la caution.

Les dégâts

La détérioration et les dégâts dans le logement sont un motif très courant de retenue sur la caution. Les dégâts répréhensibles sont ceux qui vont au-delà de l’usure naturelle de l’habitation, ceux qui sont causés par une négligence de la part du locataire. Il peut notamment s’agir de :

Dégâts structuraux : trous dans les murs, fissures dans les vitres, carreaux cassés, portes endommagées…
Dommages aux équipements : détérioration des toilettes ou des lavabos, douche cassée, prises électriques abîmées, appareils électroménagers en panne à cause d’une mauvaise utilisation…
Dommages aux finitions : Usure anormale des sols, des peintures, des revêtements…

Les loyers impayés

Les loyers impayés ou les retards de paiement trop importants peuvent également entraîner une retenue sur la caution. Il en est de même pour le paiement des charges locatives.

Avant de retenir la caution, le propriétaire a cependant plusieurs options pour obtenir la régularisation des paiements de la part de son locataire :

Envoyer des lettres de relance puis une mise en demeure de payer.
Faire appel à son assurance contre les loyers impayés (proposer par diverses sociétés, dont les agences de gestion locative).
Solliciter la personne ou la société qui se porte caution pour le locataire.

Si aucune de ces solutions ne porte ses fruits et que les loyers impayés persistent après la retenue sur le dépôt de garantie, le propriétaire peut faire appel à un conciliateur de justice, ou entamer une action en justice.

Le nettoyage

Le nettoyage est un élément crucial à ne pas prendre à la légère pour l’état des lieux de sortie. En effet, le logement doit être rendu au propriétaire aussi propre que le jour de l’état des lieux d’entrée. Dans le cas contraire, le bailleur ou l’agence de gestion locative devra faire appel à une équipe de nettoyage, afin de remettre le bien en état pour le prochain locataire. Cette intervention a évidemment un coût, qui peut donc entrainer une retenue sur la caution pour nettoyage.

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Le cadre légal pour une retenue sur caution pour nettoyage

Les lois en vigueur

Pendant toute la durée du bail, le locataire a le devoir de préserver le bon état du bien, en prenant en charge l’entretien courant et le nettoyage.

L’article 1754 du Code Civil parle de « menu d’entretien » pour désigner toutes les tâches qui incombent au locataire, afin de préserver la propreté et la salubrité du logement.

Le décret n°87-712 du 26 août 1987 détaille également toutes les réparations locatives qui sont à la charge du locataire pendant son contrat de location. Cela inclut des petits travaux, ainsi que l’obligation de rendre l’habitation propre lors de l’état des lieux de sortie.

Distinguer une usure normale d’un dommage nécessitant un nettoyage

L’usure normale et naturelle d’un logement peut se traduire par une peinture légèrement décolorée, de petites éraflures sur les boiseries, ou encore une légère usure sur les sols et les revêtements. Il s’agit d’un phénomène normal qui n’a rien à voir avec une négligence de la part du locataire.

De même, les équipements et appareils électroménagers n’ont pas une durée de vie illimitée. Même si le locataire assure un entretien optimal, le propriétaire devra les faire réparer ou changer tôt ou tard.

Un réel problème de propreté est beaucoup plus flagrant que l’usure naturelle. Il peut s’agir de graisses accumulées dans les appareils électroménagers, de tartre dans les sanitaires, de moisissure sur les murs, de conduits d’aération bouchés par la poussière, ou encore de tâches importantes sur les murs, les sols ou les meubles.

Les limites de la retenue sur la caution pour nettoyage

Si l’état des lieux d’entrée est conforme à l’état des lieux de sortie, le propriétaire dispose d’un délai d’un mois pour rendre le dépôt de garantie à son locataire. Cette restitution peut se faire en main propre ou par lettre recommandée avec accusé de réception.

En revanche, si l’état des lieux de sortie n’est pas conforme, le délai pour restituer le dépôt de garantie est de deux mois. Le bailleur dispose alors d’un mois supplémentaire pour faire réaliser des devis et faire intervenir une équipe de nettoyage. Il doit alors justifier la retenue sur la caution à l’aide des factures. En fonction du montant, il peut retenir une partie ou l’intégralité de la caution. Néanmoins, les factures doivent être proportionnelles et réalistes par rapport au nettoyage nécessaire. Le propriétaire ne peut pas retenir une somme de façon arbitraire, sans apporter des justifications via les factures.

Les critères à respecter pour une retenue sur caution pour nettoyage

Les standards de propreté

La loi impose plusieurs standards de propreté qui doivent être respectés par le propriétaire lors de l’état des lieux d’entrée, et par le locataire lors de l’état des lieux de sortie.

Comme nous l’avons évoqué précédemment, le premier critère à respecter est la conformité entre l’état des lieux d’entrée et l’état des lieux de sortie. Le locataire se doit de rendre le logement dans le même état de propreté que lors de son entrée dans les lieux. Les zones les plus vulnérables à la saleté nécessitent une attention toute particulière. Il s’agit notamment de la salle de bain et de la cuisine, où l’humidité peut favoriser l’apparition des moisissures. Pour analyser la propreté du logement, le propriétaire ou le gestionnaire locatif se réfère aux photographies qui ont été prises lors de l’état des lieux d’entrée. Cela permet de se rendre compte des potentielles différences.

Les équipements tels que le système de chauffage, la climatisation, ou encore les appareils électroménagers doivent également être propres, et en bon état de fonctionnement.

Exemples de cas où le nettoyage est nécessaire

Voici quelques cas de figure qui peuvent amener un propriétaire bailleur à faire une retenue sur la caution pour engager une équipe de nettoyage.

Une cuisine non nettoyée :

accumulation de graisse et de saleté dans les appareils électroménagers comme le four, le four à micro-ondes, ou encore le réfrigérateur.
Présence dé dépôts et de poussière dans les placards et les tiroirs.

Une salle de bain non nettoyée :

Présence de moisissure dans les coins et dans les joints de la douche.
Lavabos et sanitaires entartrés.

Sols et tapis négligés :

Taches persistantes sur les moquettes et les tapis.
Taches et traces sur les parquets, carrelages ou linoléum.

Plafonds, murs et fenêtres sales :

Taches ou marques sur les plafonds et les murs, qui ne partent pas après un nettoyage classique.
Accumulation de poussière dans l’encadrement des fenêtres.
Vitres avec des traces de saleté.

Les ordures et déchets :

Ordures ménagères entreposées devant le logement ou à l’intérieur.
Objets personnels qui encombrent le logement.

Comment éviter une retenue sur caution pour nettoyage ?

Les mesures préventives pour optimiser le nettoyage avant l’état des lieux de sortie

Lorsqu’un locataire quitte son logement, un grand ménage s’impose. Il s’agit d’une étape obligatoire après avoir vidé les lieux, afin de rendre le logement propre et salubre. Cependant, ce grand ménage final n’est pas suffisant pour assurer le bon entretien du bien. En effet, pour maintenir un logement propre et en bon état, le locataire doit assurer l’entretien quotidien pendant toute la durée du bail. Sans quoi, l’accumulation de la poussière et de la moisissure peut créer des dommages sévères, qui résisteront à un nettoyage classique.

L’intervention de professionnels peut alors devenir nécessaire, ce qui justifiera une retenue sur la caution pour payer les factures de nettoyage. Pour éviter d’en arriver là, le locataire doit donc adopter ces mesures préventives :

Aérer le logement tous les jours et suffisamment longtemps pour empêcher l’accumulation de l’humidité.
Apporter une attention particulière aux pièces humides comme la salle de bain afin d’éviter le développement des moisissures.
Faire les poussières régulièrement dans toutes les pièces, ainsi que dans les conduits d’aération.
Nettoyer les taches rapidement (sols, meubles, murs…) afin d’éviter qu’elles ne s’incrustent.
Sortir les poubelles régulièrement et ne pas accumuler des ordures.
Détartrer les sanitaires régulièrement et veiller à ne pas boucher les canalisations.

→ Comment gérer les moisissures dans votre location ?

L’importance de la documentation

Prendre des photos et des vidéos de chacune des pièces du logement est une étape primordiale, tant pendant l’état des lieux d’entrée que pendant l’état des lieux de sortie. En effet, les éléments visuels constituent des preuves de l’état de propreté de l’appartement ou de la maison. Le bailleur peut s'appuyer sur ses éléments pour démontrer le manque de propreté, et justifier la retenue sur caution pour nettoyage. En outre, le locataire peut également s’appuyer sur ses éléments pour prouver que les deux états des lieux sont similaires.

En clair, les photos et les vidéos du logement seront indispensables pour trouver un accord entre les deux parties et éviter un litige. Si un litige survient tout de même, ces preuves seront à présenter devant un juge, qui déterminera la responsabilité du locataire et du propriétaire. Il autorisera alors la retenue sur la caution pour nettoyage, ou bien donnera raison au locataire et obligera le propriétaire à restituer la caution.

Comment contester une retenue sur la caution pour nettoyage ?

Un locataire peut contester une retenue sur la caution pour nettoyage en suivant plusieurs étapes.

Il peut tout d’abord demander l’état des lieux de sortie effectué par l’agence immobilière afin d’identifier les raisons de la retenue et de déterminer si cette retenue est justifiée. S’il est en désaccord, il peut adresser un courrier à l’agence de gestion locative ou au propriétaire. Pour appuyer sa demande, des preuves visuelles sont nécessaires, comme nous l’avons mentionné plus haut dans cet article.

Plusieurs solutions sont alors possibles :

Si le propriétaire et le locataire sont disposés à communiquer, ils peuvent trouver une solution à l’amiable, avec ou sans médiation.
Si aucun accord n’est possible, le locataire peut envisager une action en justice.

Dans ce dernier cas, le locataire aura besoin de l’accompagnement d’un avocat spécialisé dans l’immobilier, ainsi que de suffisamment de preuves visuelles pour justifier du bon état du logement et du caractère abusif de la retenue de la caution.

Conclusion

Nettoyer en profondeur le logement avant l’état des lieux de sortie est non seulement une obligation vis-à-vis du contrat de bail, mais également une règle de savoir-vivre basique. Le locataire se doit d’entretenir le logement tout au long du contrat, et de le restituer propre, afin que le nouveau locataire puisse s’y installer.

Pour éviter que le bailleur n’applique une retenue sur la caution pour nettoyage, la meilleure solution est de maintenir un niveau de propreté constant tout au long de la location, ainsi que d’effectuer un grand nettoyage juste avant l’état des lieux de sortie.

Si vous avez besoin d’informations supplémentaires sur les droits et les obligations des locataires, n’hésitez pas à contacter un expert Manda.

Le nettoyage est-il un motif valable pour une retenue sur la caution ?