Calculer son taux d'endettement pour obtenir un crédit immobilier lors d’un investissement locatif

Lors d’un projet d’investissement, calculer son taux d'endettement pour obtenir un crédit immobilier est une étape essentielle. Un taux d'endettement optimal permet de maximiser les chances de succès en rassurant les banques. Il est donc nécessaire de prendre le temps de bien analyser sa situation financière et de s'assurer que son endettement reste dans un niveau maîtrisé avant de se lancer dans un investissement locatif.

Définition du taux d'endettement, importance, méthode de calcul, conseils pratiques : retrouvez dans ce guide complet tout ce que vous devez savoir grâce à Manda, votre agence immobilière innovante en ligne.

Qu'est-ce que le taux d'endettement ?

Le taux d'endettement est un indicateur financier important, tant pour les particuliers que pour les institutions financières.

Définition du taux d'endettement

Le taux d'endettement se définit comme le rapport entre les charges fixes mensuelles et les revenus disponibles d'un individu ou d'un ménage. Il est généralement exprimé en pourcentage.

Rôle du taux d'endettement dans le cadre d'un crédit immobilier

Le taux d'endettement est un élément très regardé lors de l'analyse des dossiers de crédits immobiliers par les banques. Il permet d'évaluer la solvabilité de l'emprunteur et son risque de défaut de paiement. Il joue donc un rôle central dans l'octroi des crédits en définissant la capacité d'un individu à rembourser ses dettes.

Seuil d'endettement

En France, les banques appliquent généralement un seuil d'endettement entre 33 et 35 %. Cela signifie que les charges mensuelles de l'emprunteur ne doivent pas dépasser 33 à 35 % de ses revenus disponibles.

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Plusieurs raisons justifient l'application d’un seuil d'endettement :

• Protection des emprunteurs : Limiter le taux d'endettement permet de s'assurer que l'emprunteur dispose de suffisamment de ressources pour assumer ses mensualités, même en cas de difficultés financières.
• Stabilité du système financier : Un endettement excessif des ménages peut fragiliser le système financier en cas de défaillances de paiement.

Le seuil d'endettement n'est cependant pas une règle absolue. Les banques peuvent l'assouplir dans certains cas :

• Revenus exceptionnellement stables : Si l'emprunteur dispose de revenus très stables et garantis (ex : fonctionnaire), la banque peut accepter un taux d'endettement légèrement supérieur.
• Apport personnel important : Un apport personnel conséquent peut également rassurer la banque et l'inciter à déroger au seuil de 35 %.

Pourquoi calculer son taux d'endettement pour un crédit immobilier est important pour un investissement locatif ?

L'investissement locatif est une stratégie financière prometteuse pour générer des revenus passifs et se constituer un patrimoine. Cependant, pour maximiser ses chances de réussite, il convient de bien se préparer et de comprendre les implications financières d'un tel projet. L'une des étapes clés consiste à calculer son taux d'endettement pour obtenir un crédit immobilier.

Importance du taux d'endettement dans une stratégie d'investissement locatif

Dans le contexte d'un investissement locatif, il est recommandé de maintenir un taux d'endettement optimal pour plusieurs raisons.

Évaluer la faisabilité du projet:

Le calcul du taux d'endettement permet de déterminer si l'investisseur dispose de la capacité financière pour assumer les mensualités du crédit immobilier, tout en subvenant à ses autres charges courantes. Un taux d'endettement trop élevé peut fragiliser la situation financière de l'investisseur et le mettre en situation de risque de surendettement.

Optimiser le patrimoine de l’investisseur

Un endettement excessif peut limiter la capacité d'emprunt de l'investisseur pour d'autres projets potentiels, réduisant ainsi ses opportunités de diversification et de croissance de son patrimoine.

Améliorer le profil de risque auprès des banques

Les banques examinent attentivement le taux d'endettement des emprunteurs avant d'accorder un prêt immobilier. Un taux d'endettement maîtrisé inspire confiance et augmente les chances d'obtenir un prêt aux meilleures conditions.

Se prémunir contre les imprévus

L'investissement locatif n'est pas exempt de risques (vacance locative, impayés, coûts liés à des dégradations…). Un taux d'endettement raisonnable permet ainsi de disposer d'une marge de manœuvre financière pour faire face aux imprévus et maintenir la rentabilité du projet sur le long terme, par exemple en ayant recours à un prêt complémentaire.

Comment un taux d'endettement optimal peut améliorer les chances d'approbation du crédit ?

Les banques et les organismes de prêt fixent généralement un seuil d'endettement maximum acceptable pour les crédits immobiliers, souvent autour de 35 %. En dessous de ce seuil, l'emprunteur est considéré comme ayant un profil de risque acceptable et ses chances d'obtenir un prêt sont accrues.

Un taux d'endettement optimal permet à l'investisseur de:

• Dégager une capacité d'emprunt plus importante : plus le taux d'endettement est bas, plus l'investisseur peut emprunter d'argent pour financer son projet.
• Négocier des conditions de prêt plus favorables : un profil de risque attractif permet à l'investisseur de négocier un taux d'intérêt plus bas et une durée de remboursement plus longue.
• Rassurer les banques : un endettement maîtrisé démontre la responsabilité financière de l'emprunteur et sa capacité à gérer son budget.

À retenir : Pour les banques, le seuil d'endettement maximal se situe autour de 33 % afin d’accorder un crédit immobilier.

Comment calculer son taux d'endettement ?

Le calcul du taux d'endettement est relativement simple : 

Taux d'endettement = (Charges fixes mensuelles / Revenus nets disponibles) x 100

Il suffit pour cela de :

• Comptabiliser les charges incluant les mensualités de crédit immobilier, les crédits à la consommation, les loyers payés…
• Calculer les revenus disponibles : il s'agit des revenus nets (après impôts) auxquels s'ajoutent les éventuels revenus locatifs et autres sources de revenus stables.

Calcul simple du taux d'endettement

Imaginons un salarié en CDI avec un revenu net mensuel de 3 500 €. Ses charges fixes s'élèvent à :

• Loyer : 700 €
• Crédit auto : 300 €
• Crédit conso : 100 €

Pour déterminer son taux d'endettement, il faut d'abord additionner toutes ses charges : 700 € + 300 € + 100 € = 1 100 €.

Ensuite, il faut les diviser par le revenu net pour obtenir le taux d’endettement (et multiplier par 100 pour l’avoir en pourcentage : (1 100 € / 3 500 €) x 100 = 31,43 %.

Prise en compte des revenus et des charges dans le calcul du taux d'endettement pour obtenir un crédit immobilier

Revenus à prendre en compte :

• Salaires, primes, commissions et bonus réguliers, pensions de retraite
• Revenus non salariaux : ceux des professions libérales, des artisans et des commerçants.
• Revenus fonciers : loyers perçus d'un investissement locatif comptabilisés après déduction des charges locatives.

Charges à prendre en compte :

• Mensualités de crédits en cours
• Loyers et charges de copropriété
• Pensions alimentaires versées

Bon à savoir : À l’inverse de ces charges fixes, les charges variables sont constituées par exemple des factures d'électricité, de gaz, d'eau et de téléphone, ainsi que des frais de transport et d'alimentation.

Importance des revenus fonciers dans le calcul du taux d'endettement pour un investissement locatif

Des revenus fonciers stables et réguliers offrent plusieurs avantages :

• Augmentation de la capacité d'emprunt : les revenus fonciers peuvent s'avérer très utiles pour augmenter la capacité d'emprunt d'un investisseur.
• Apport personnel : les loyers perçus peuvent servir d'apport personnel pour l'achat d'un bien immobilier locatif.
• Diversification des revenus : l'investissement locatif permet de diversifier ses sources de revenus et de réduire le risque financier.

Par ailleurs, les revenus locatifs prévus peuvent influencer l'appréciation de la banque. En effet, certains établissements prêteurs intègrent dans leurs calculs les loyers futurs qui seront perçus, ce qui permet d’abaisser le taux d'endettement global et faciliter l’accès au crédit. Mais attention, ces revenus ne sont pas pris en compte à 100 %. En général, les banques les pondèrent autour de 70 à 80 % de leur montant estimé.

⇨ Pour aller plus loin avec Manda : “Calculer la rentabilité de son investissement locatif”.

Conseils pour optimiser son taux d'endettement avant de demander un crédit immobilier

Pour maximiser vos chances de succès d’obtenir un crédit immobilier, il est essentiel d'optimiser votre taux d'endettement. Découvrez des stratégies concrètes pour réduire vos charges mensuelles, augmenter vos revenus et consolider vos dettes, vous offrant ainsi un profil d'emprunteur plus attractif.

Réduire ses charges mensuelles

• Analysez vos dépenses : Passez en revue vos relevés bancaires et identifiez les postes de dépenses superflues. Priorisez les besoins essentiels et réduisez les dépenses non essentielles.
• Négociez vos contrats : Contactez vos fournisseurs d'électricité, de gaz, d'internet et de téléphonie pour renégocier vos contrats et obtenir des tarifs plus avantageux.
• Souscrivez à une assurance habitation moins chère : Comparez les offres et trouvez une assurance habitation qui correspond à vos besoins et à votre budget.

Augmenter ses revenus

• Essayez de demander une augmentation de salaire à votre employeur.
• Développez des sources de revenus complémentaires : explorez des opportunités de business en tant que freelance, louez une partie de votre logement...

Consolider ses dettes

• Remboursez vos crédits à la consommation : Privilégiez le remboursement des crédits à la consommation avec des taux d'intérêt élevés pour réduire vos charges mensuelles de manière significative.
• Regroupez vos crédits en un seul prêt avec un taux d'intérêt plus bas, réduisant ainsi vos mensualités.

Bon à savoir : N'hésitez pas à contacter un courtier en prêt immobilier pour obtenir des conseils personnalisés et vous accompagner dans votre projet.

L'impact de la nouvelle réglementation sur le taux d'endettement

Le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) a pris une décision le 29/09/2021 afin de lutter contre le surendettement des ménages. En effet, depuis le 01/01/2022, une banque ne peut plus accepter un crédit immobilier si le taux d'endettement d’un emprunteur particulier est supérieur à 35 % (assurance incluse). La durée maximale d’un prêt est par ailleurs fixée à 25 ans.

Cependant, les établissements prêteurs disposent d’une marge de manœuvre représentant 20 % des crédits accordés tous les trimestres, dont 80 % de ces dérogations doivent concerner l’acquisition d’une résidence principale.

⇨ Pour un investissement locatif, les dossiers de crédit ayant un taux d’endettement au-delà de 35 % sont donc limitées à 4 % des prêts trimestriels d’une banque.

Les quelques dérogations accordées sont donc attribuées en priorité aux dossiers les plus sûrs, après une étude approfondie de différents critères : 

• Profil de l’investisseur
• Reste à vivre
• Présence d’un apport personnel important
• Épargne
• Bonne gestion des comptes

Conclusion

Le taux d'endettement est un outil essentiel pour évaluer la capacité d'un individu à rembourser ses dettes. Il joue un rôle central dans l'octroi de crédits immobiliers et permet de garantir la stabilité du système financier. Pour une personne souhaitant réaliser un investissement locatif, il est donc essentiel de connaître et d'optimiser son taux d'endettement.

Grâce à Manda, votre spécialiste de la gestion locative innovante en ligne, profitez de conseils avisés pour améliorer vos chances d'obtenir un crédit immobilier. Nous vous invitons également à consulter un conseiller financier pour une analyse personnalisée de votre situation.

N'hésitez pas à visiter d'autres sections de notre blog immobilier pour obtenir plus d'informations sur l'investissement locatif et le financement de vos projets.

FAQ

Qu'est-ce que le taux d'endettement ?

Le taux d'endettement représente la proportion de vos revenus consacrée au remboursement de vos dettes, y compris les mensualités de votre crédit immobilier. Il est essentiel lors d'un investissement locatif car les banques l'examinent attentivement pour évaluer votre capacité à rembourser un prêt.

Comment calculer son taux d'endettement lors d’un investissement locatif ?

Divisez le montant total de vos charges fixes mensuelles par vos revenus avant de le multiplier par 100 pour obtenir un pourcentage. Un taux d'endettement inférieur à 33 % est généralement considéré comme correct pour obtenir un prêt immobilier.

Quels sont les éléments pris en compte dans le calcul des charges fixes mensuelles ?

Il convient d’inclure les mensualités de tous les prêts en cours (immobilier, auto, à la consommation…), les loyers versés s’il on est locataire, ainsi que les pensions alimentaires dues le cas échéant.

Comment réduire son taux d'endettement pour augmenter ses chances d'obtenir un prêt immobilier pour un investissement locatif ?

Pour réduire votre taux d'endettement, vous pouvez augmenter vos revenus en trouvant des sources de revenus supplémentaires ou en réduisant vos dépenses. Rembourser certaines dettes existantes peut également réduire votre taux d'endettement.

Quels sont les autres critères importants pour obtenir un prêt immobilier lors d'un investissement locatif ?

Outre le taux d'endettement, les prêteurs examineront également votre historique de crédit, la stabilité de vos revenus, votre apport initial, votre niveau d’épargne, la bonne gestion de vos comptes et la rentabilité prévue de l'investissement locatif.

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