Assurance propriétaire bailleur : protéger son investissement locatif

L’assurance propriétaire bailleur, également appelée assurance propriétaire non occupant (PNO), est un outil permettant de se protéger contre un éventuel sinistre lors de la location d’un logement. Ce type de contrat vient en complément de l'assurance multirisque habitation du locataire. Quelle assurance PNO choisir et quelles sont les obligations légales en la matière ? Manda, agence de gestion locative en ligne, vous donne toutes les clés pour protéger votre investissement locatif et couvrir votre responsabilité en tant que bailleur.

Qu'est-ce que l'assurance propriétaire bailleur ?

L’assurance propriétaire bailleur permet de couvrir un sinistre déclaré dans un logement loué, occupé à titre gratuit ou vacant. S'apparentant à une assurance habitation normale, un contrat PNO se compose de garanties de base mais aussi optionnelles pour une meilleure protection.

Les garanties de base

Un contrat d’assurance propriétaire bailleur contient généralement les garanties de base suivantes : 

• RC (responsabilité civile) du propriétaire non occupant pour couvrir les dommages causés à des tiers
• Incendie, dégât des eaux, catastrophes naturelles, risques technologiques
• Dommages électriques
• Bris de glace
• Vol et vandalisme

À retenir : Il est essentiel de consulter les CGV du contrat avant d’y souscrire pour connaître précisément quelles sont les garanties incluses afin d’éviter toute mauvaise surprise lors d’un sinistre. N'hésitez pas à vous faire accompagné par un professionnel de la gestion locative.

Les garanties optionnelles

Pour obtenir une protection plus complète, il est la plupart du temps possible de compléter une assurance propriétaire non occupant avec différentes garanties optionnelles : 

• Garantie des loyers impayés (GLI)
• Protection juridique
• Garantie recours des locataires 
• Garantie vices de construction
• Garantie troubles de jouissance
• Garantie dommages aux biens mobiliers (particulièrement utile dans le cadre d’une location meublée longue durée ou saisonnière)
• Etc.

L'assurance propriétaire bailleur est-elle obligatoire ?

L'assurance propriétaire bailleur est facultative dans la majorité des cas. Cependant, depuis la loi Alur du 24/03/2014 et d’après son article 9-1, la seule obligation qui incombe à un propriétaire est de souscrire une assurance responsabilité civile si le logement est situé en copropriété.

Pourquoi souscrire une assurance propriétaire bailleur ?  

En tant que propriétaire bailleur, la souscription d’une assurance PNO est fortement recommandée pour trois raisons principales.

Protéger son investissement locatif 

La préoccupation principale d’un propriétaire bailleur est de sécuriser ses revenus tout en protégeant son investissement. Cependant, certains aléas peuvent avoir des conséquences dramatiques, d'où l'intérêt de les anticiper : 

• Le contrat multirisque habitation souscrit par le locataire peut comporter des garanties insuffisantes pour couvrir tous les dommages lors d’un sinistre. L’assurance PNO va alors compléter l'indemnisation. 
• Un logement laissé à titre gratuit doit malgré tout être assuré par l’occupant. Si ce dernier ne le fait pas, l’assurance propriétaire bailleur prendra le relais.
• En cas de vacance locative, un sinistre peut se déclarer dans le logement : incendie, dégât des eaux… Cette situation montre bien le rôle essentiel de l’assurance PNO, sans quoi la totalité des dommages resterait à la charge du propriétaire.

Assurer la sécurité des locataires 

Un propriétaire bailleur est normalement tenu de vérifier que son locataire est bien assuré contre les risques locatifs en lui demandant de fournir une attestation annuelle. Dans la pratique, cette action n’est pourtant pas toujours effectuée en temps et en heure. Le locataire peut également être de mauvaise foi en transmettant une fausse attestation ou en n’étant plus assuré au moment de la survenue d’un sinistre. Ce dernier peut alors subir des dommages, parfois importants. Dans ce cas, c’est l’assurance PNO du bailleur qui permettra de couvrir les dégâts afin d’assurer la sécurité du locataire.

Prévenir les litiges 

Au cours du bail, il peut arriver qu’un litige voit le jour entre le propriétaire et son locataire. Cette probabilité augmente encore plus lors d’un sinistre. En effet, s’il est par exemple avéré qu’un incendie s’est déclaré en raison d’une installation d’électricité défaillante, le locataire peut se retourner contre le bailleur s’il a subi des dommages. Les garanties de type recours des locataires et protection juridique sont donc particulièrement utiles dans ce cas de figure.

Comment choisir la bonne assurance ?

Plusieurs critères doivent être étudiés afin de se tourner vers une assurance PNO adaptée aux besoins de chaque propriétaire bailleur.

Comparer les offres 

Le marché des assurances PNO est très concurrentiel, toutes les principales compagnies d'assurance proposant ce type de contrat. Il est donc indispensable de bien comparer les offres de chaque assureur pouvant différer en raison des éléments suivants : 

• Type de bien à assurer : appartement, studio, villa, garage, hangar…
• Superficie du bien et des annexes
• Emplacement
• Logement vide ou meublé
• Montant de la franchise
• Plafonds de garantie
• Options souscrites (GLI, recours des locataires, protection juridique…)
• Etc.

Tenir compte de ses besoins spécifiques

Comme pour toute assurance, il convient d'analyser ses besoins réels afin de s'orienter vers un contrat adapté. Les garanties de base étant généralement similaires chez tous les assureurs, ce sont celles optionnelles qui méritent une attention plus particulière en fonction de la stratégie de location adoptée : 

• Location nue : les garanties de base sont souvent suffisantes mais peuvent être complétées par une protection juridique ou un recours des locataires.
• Location meublée : l’ajout d’une garantie dommages aux biens mobiliers et d’une garantie dommages électriques étendue peut permettre une meilleure protection. 

Considérer le coût et la qualité des garanties 

En moyenne, le coût d’une assurance propriétaire bailleur se situe entre 1 et 2 % du montant annuel du loyer pour une couverture classique et peut monter jusqu’à 4 % pour une protection étendue. Il est donc essentiel de bien comparer les clauses du contrat pour savoir quelles sont les garanties incluses et celles optionnelles afin de déterminer si une assurance est plus avantageuse qu'une autre.

Bon à savoir : La prime d’assurance propriétaire bailleur est déductible des revenus fonciers (location nue) ou des revenus BIC (location meublée), à condition que le contribuable soit sous le régime réel d'imposition.

La souscription d’une assurance propriétaire bailleur 

Qu’il s’agisse de souscrire ou de résilier une assurance propriétaire bailleur, découvrez les modalités à respecter pour agir en accord avec la législation en vigueur.

Les étapes de la souscription 

La souscription d’une assurance PNO peut être réalisée par un propriétaire bailleur, que le bien soit loué ou non. Dans le cas d’un logement en copropriété, il est obligatoire d’être assuré dès la signature de l’acte d’acquisition chez le notaire en présentant une attestation.

Concrètement, il vous suffit de prendre contact avec un assureur dans une agence physique ou en ligne, selon vos préférences. Comme pour une assurance habitation, vous devrez fournir plusieurs éléments : 

• Un justificatif d’identité en cours de validité
• L’adresse du bien (si copropriété : étage et numéro de lot)
• La superficie du bien et des annexes
• Un RIB

Dans la majorité des cas, une attestation d’assurance PNO sera délivrée sur le moment, ou généralement sous 24 / 48 heures.

À retenir : Lors de l’achat d’un bien en copropriété, le nouveau propriétaire doit être assuré lors de la signature de l'acte chez le notaire.

La résiliation d'une assurance propriétaire bailleur

L’assurance propriétaire bailleur est considérée comme un contrat d'assurance habitation classique. D’après l’art. L113-15-2 du Code des assurances, il est possible de lancer une procédure de résiliation lors de chaque échéance annuelle ou à n’importe quel moment une fois la 1ère année du contrat passée. Par ailleurs, en cas de vente du logement, l’assurance PNO se résilie automatiquement. Il suffit pour cela de faire parvenir à l’assureur une attestation de vente transmise par le notaire rédacteur de l’acte.

Assurance propriétaire non occupant : comment s’y prendre lors d’un sinistre ?

En cas de sinistre relevant de l’assurance PNO, celle-ci peut être activée pour de multiples raisons : 

• Absence d’assurance de la part du locataire
• Assurance du locataire insuffisante
• Sinistre lié à un vice de construction
• Dommages impactant la toiture ou les murs
• Logement vacant au moment du sinistre

Le délai de déclaration

Le propriétaire dispose d’un délai de 5 jours ouvrés après le sinistre pour prévenir sa compagnie d’assurance. Pour cela, plusieurs moyens sont généralement possibles (par téléphone, en ligne ou par courrier LRAR), en précisant les éléments suivants : 

• Coordonnées du titulaire du contrat
• Numéro du contrat d’assurance PNO
• Adresse du bien
• Date et heure du sinistre
• Dégâts constatés et objets endommagés
• Dommages éventuellement causés à des tiers, avec leurs coordonnées

Le constat amiable

Dans une copropriété, il se peut qu’un sinistre déclaré dans un logement impacte les voisins ou même les parties communes de l'immeuble (par exemple en cas de dégâts des eaux). Il est alors conseillé de faire remplir à chaque partie concernée un constat amiable afin de définir les responsabilités, ce qui permettra de faciliter l’indemnisation. Normalement, le constat doit être transmis à l’assureur simultanément à la déclaration de sinistre, mais un délai complémentaire peut être accordé pour réaliser cette démarche (Cf les conditions du contrat).

L’indemnisation

En fonction de la gravité du sinistre et du préjudice subi, l’assureur peut mandater un expert pour venir constater les dégâts afin d’établir un rapport. Le but est de déterminer la responsabilité de chaque partie et d'évaluer les dommages. Il est alors essentiel de pouvoir fournir des documents tels que des factures ou des photographies des objets dégradés pour obtenir une indemnisation adaptée.

Bon à savoir : Dans le cas où le chiffrage effectué par l’expert missionné par l’assureur ne satisfait pas le propriétaire bailleur, ce dernier a toujours la possibilité de demander une contre-expertise à sa charge.

FAQ

Pourquoi souscrire une assurance propriétaire bailleur ?

Un logement mis en location par un propriétaire bailleur doit disposer d’une couverture appropriée. En effet, l’assurance multirisque habitation souscrite par le locataire peut ne pas être suffisante lors d’un sinistre en raison de garanties trop faibles. Cela est encore plus vrai en cas de défaut d’assurance, ou lors d’un sinistre déclaré en période de vacance locative. Afin de préserver son bien et de couvrir sa responsabilité de bailleur, il est essentiel de l’assurer par le biais d’un contrat propriétaire non occupant.

Quelles sont les principales différences entre les garanties de base et les garanties optionnelles ?

Les garanties de base d’un contrat PNO comprennent au minimum une responsabilité civile, ainsi que les garanties classiques d’une assurance habitation (incendie, dégât des eaux, catastrophes naturelles, risques technologiques, dommages électriques, bris de glace, vol et vandalisme). En option, il est possible d’obtenir une protection plus complète en ajoutant par exemple une garantie des loyers impayés (GLI), une protection juridique, une garantie recours des locataires…

Est-il obligatoire pour un propriétaire bailleur de souscrire une assurance PNO ?

Un propriétaire bailleur n’a pas d'obligation légale de souscrire une assurance PNO, sauf dans le cas où le bien loué se trouve en copropriété. Dans cette situation, seule une assurance responsabilité civile est obligatoire.

Quel est le coût d’une assurance PNO ?

Généralement, une assurance propriétaire non occupant revient entre 1 et 2 % du montant des loyers annuels. Ce taux peut monter autour de 4 % en fonction des garanties complémentaires souscrites.

Quels critères prendre en compte pour choisir la meilleure assurance propriétaire bailleur ?

Pour faire le meilleur choix en matière d’assurance propriétaire bailleur, il convient tout d’abord d’évaluer vos besoins afin de savoir quelles sont les garanties indispensables qui doivent être incluses dans votre contrat et celles qui ne vous seront pas utiles. Dans un second temps, il est nécessaire de comparer les offres de plusieurs assureurs pour définir le tarif le plus intéressant, en mettant en concurrence des contrats comprenant les garanties qui vous intéressent. Le montant de la franchise et des plafonds de garantie est un point à vérifier avec soin.

Quels sont les délais pour déclarer un sinistre avec une assurance PNO ?

Le propriétaire bailleur doit prévenir sa compagnie d’assurance dans un délai maximal de 5 jours ouvrés après le sinistre, par téléphone, en ligne ou par courrier LRAR.

Comment résilier son contrat d'assurance propriétaire bailleur ?

Un propriétaire bailleur peut résilier un contrat PNO à n’importe quel moment, une fois la 1ère année du contrat passée, ou lors de chaque échéance annuelle. Si le logement est vendu, l’assurance est résiliée à la date de signature de l'acte authentique chez le notaire en transmettant une attestation à l’assureur.

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