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Le marché en un chiffre
Votre bien est-il au-dessus ou en dessous de cette moyenne ?
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Plus le logement est petit, plus le prix au m² grimpe : la cuisine et la salle de bains coûtent le même prix dans un studio que dans un quatre-pièces.
Synthèse par typologie.
Votre typologie ne figure pas dans ce tableau ?
Le simulateur couvre du studio à la maison, meublé comme vide.
Un marché en mouvement
Si vous louez déjà, votre loyer ne peut pas être aligné sur cette variation en cours de bail : la révision annuelle est plafonnée par l'indice de référence des loyers. Au changement de locataire non plus, la hausse n'est pas toujours libre : en zone tendue comme dans les villes encadrées, elle reste plafonnée. Le bloc sur l'encadrement, plus bas, dit ce qui s'applique ici.
Calculer ma révision de loyer →Quartier par quartier
La barre montre où se situent la moitié des annonces du quartier, le trait vertical marque la médiane. Un quartier à barre large est hétérogène : le loyer dépend beaucoup du bien précis.
Synthèse par quartier.
Une estimation locative 100 % conforme
FAQ
Thomas Alazet
Expert locatif Manda.
Non. À 17,74 € le m², la commune se situe 10 % sous la médiane de Seine-Saint-Denis, à 19,63 €, et compte parmi les trois marchés les plus accessibles du département. Le rendement brut atteint 6,90 %.
Le profil est marqué : 33,3 % des logements relèvent du parc social, 58,4 % des ménages sont locataires, et le revenu médian s'établit à 17 460 € par an, l'un des plus bas du département.
L'indicateur a perdu 0,3 % sur douze mois. Ce n'est pas un effondrement, mais un signal clair sur un marché où la vacance ne dépasse pourtant que 4,8 % et où il faut 15,4 jours pour louer.
Notre lecture est celle d'un plafond de solvabilité atteint. Avec un revenu médian de 17 460 € par an et un tiers du parc en logement social, le privé s'adresse à un segment intermédiaire étroit qui ne peut plus absorber de hausse. Pour un bailleur, la variable à surveiller n'est pas le loyer affichable mais le taux de recouvrement.
Positionnez-vous sous le marché plutôt qu'au-dessus, et privilégiez la durée du bail. La commune est par ailleurs homogène : entre Iris 7 à 16,48 € le m² et Iris 4 à 20,45 €, l'écart n'atteint que 24 % sur 21 secteurs.
Faites diagnostiquer l'énergie : 65,5 % des logements datent de 1946-1990. Le seul repère de typologie disponible est le trois-pièces, à 19,09 € le m² sur 33 annonces, soit 1 203 € par mois, un point d'ancrage solide.
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